参考判决： cc • N° 73-90.569 • 1974-05-16 • 查看判决 →
想象一下：你刚刚在Parentis-en-Born购买了一个商业场所，打算用于存放家具和电器。你获得了一份建筑许可，用于一些内部装修，并明确说明了用途。一年后，你将场所出租给一个商人。但该商人没有用于存放，而是开设了零售业务，或者更糟，改成了居住场所。会发生什么？你可能会因违反建筑许可而受到刑事追诉，即使你不是变更的实施者。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1974年5月16日判决中所裁定的，该判决至今仍适用。
该判决涉及一位业主，他获得的许可是用于存放家具和电器的场所。承租人将其改造成了零售商店。业主因违反建筑许可法规被定罪，理由是他未能确保在获得许可时所作承诺得到遵守。简而言之，建筑许可不仅仅是一张纸：它给业主设定了义务，即使物业已出租。
但这对于您——业主、承租人或房地产专业人士——具体意味着什么？该判决说明了城市规划法的一个基本原则：建筑许可中定义的用途必须在建筑物整个生命周期内得到遵守，否则将面临刑事处罚（罚款、恢复原状）和民事责任（损害赔偿）。而您，作为业主，是第一责任人。那么，该如何应对？
事实：一个日常发生的故事
X先生，Parentis-en-Born一处商业场所的业主，申请建筑许可以便装修一个用于存放家具和电器的场所。许可被批准，并附有关于用途的具体规定。X先生按照许可进行了施工，然后将场所出租给一个商人。承租人未通知业主，擅自更改了内部装修，将场所改成了零售商店。城市规划部门进行检查，发现违规：实际用途与建筑许可中注明的用途不符。
业主受到刑事追诉。他辩称是承租人改变了用途，而他自己只是执行了许可。上诉法院（cour d'appel）以违反建筑许可法规为由判其有罪。X先生向最高法院（Cour de cassation）上诉。他主张许可并未对内部装修施加任何要求，承租人的变更不应归咎于他。
最高法院驳回了他的上诉。最高法院认为，建筑许可是基于业主对拟建工程用途的承诺而颁发的。由于未确保这些承诺得到遵守，业主构成了犯罪，即使承租人实际实施了变更。换言之，在整个租赁期内，业主仍然是相对于行政当局确保建筑许可得到遵守的担保人。
法院推理——解析
最高法院的推理依据的是《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L.480-4条（当时适用的版本），该条处罚执行与建筑许可不符的工程的行为。但问题是，当业主不是工程的实施者时，谁应负责？法院回答：获得许可的人（业主）负责其正确执行，即使其本人并未实施工程。
为何如此严格？因为建筑许可是一个单独的行政行为，根据申报的用途授权特定的工程。如果用途发生变化，行政当局必须能够检查新的城市规划规则（停车、安全等）是否得到遵守。业主作为工程委托方，是行政当局的唯一对话者。他不能以承租人作为挡箭牌。
但请注意：该判决并未设定绝对责任。如果业主能证明他已采取一切必要预防措施以确保承租人遵守用途（例如，在租约中加入禁止变更用途的条款，并进行定期检查），则可以免责。但在本案中，业主未作任何安排。
鲜为人知的是，这一判例至今仍然有效。在我的实践中，我遇到过一些案件，特别是在Dax，业主因承租人变更用途而被定罪，即使租约中包含了遵守用途的条款。但仅有条款是不够的：还必须证明你积极确保了条款的遵守。简而言之，城市规划法比民法更严格：承租人的过错被推定归因于业主。
这对您的具体影响
对于出租人业主：您必须在租约中加入明确条款，禁止未经您事先书面同意变更用途。但更重要的是，您必须进行定期检查，以确保承租人遵守该条款。如果发现变更，您必须迅速采取行动：发出正式通知，然后以未遵守用途为由提起解除租约之诉。例如：一个在Dax出租用于“存放”的场所被改成了“健身房”：您可能面临最高300,000欧元的罚款，并需自费恢复原状。
对于承租人：您必须知道，任何用途变更，即使是很小的（例如从“存放”改为“销售”），都可能被视为违规。在改变场所前，请检查您的租约和业主的建筑许可。必要时，请求书面授权。否则，您可能面临租约解除和损害赔偿。
对于购买者：在购买场所前，请检查建筑许可中申报的用途是否与实际使用相符。如果用途未经授权被更改，您可能继承刑事追诉。具体例子：一个在Parentis-en-Born以150,000欧元购买的场所，但卖方在未获许可的情况下将仓库改成了住宅。购买者不得不支付20,000欧元恢复原状。
对于房地产专业人士：在起草租约时，请考虑加入明确的用途条款，并建议您的业主客户每年进行带照片的现场检查。如有疑问，可由测绘专家进行城市规划诊断。
避免此类纠纷的四个建议
- 建议一：起草精确的租约。 明确说明场所的准确用途，使用建筑许可中的术语。正式禁止未经书面同意进行任何变更。加入具有威慑力的违约金条款。
- 建议二：定期检查。 每六个月安排一次访问。拍照。如果您住得很远（例如从Mont-de-Marsan），可委托值得信赖的第三方。
- 建议三：监督承租人的工程。 任何内部装修都必须获得您的同意。要求提供工程描述，必要时向市政厅提交事先申报（déclaration préalable）。
- 建议四：预见变更。 如果您的承租人希望改变业务，请陪同他申请修改许可（permis modificatif）。这能为所有人提供保障。
深入探讨：相关判例与演变
1974年的判决是最高法院一脉相承的立场。可以提及1961年7月13日的判决（Civ. 3e），该判决已经判定业主对其承租人实施的违规行为负责。更近期的，2018年7月5日的判决（n° 17-84.176）提醒，未遵守建筑许可用途构成持续违规，仅在不符工程结束后6年才过追诉时效。
趋势是加强业主的责任。自2014年ALUR法律以来，违反建筑许可的刑事处罚已加重（罚款最高300,000欧元，强制恢复原状并处以逾期罚款）。法院毫不犹豫地判定业主有罪，即使不存在个人过错。
未来，判例可能向业主和承租人分担责任的方向演变，但目前还是业主买单。因此，通过合同进行自我保护至关重要。
您必须记住的要点
常见问题：
- 如果承租人未经我同意改变用途，我会被起诉吗？ 是的，您被推定负有责任。在对行政当局进行赔偿后，您可以向承租人追偿。
- 采取行动的期限？ 行政当局可在不符工程结束后6年内发现违规。对于您，业主，一旦发现应立即行动。
- 整改费用？ 根据工程规模，在5,000欧元至50,000欧元之间。在Dax，最近一个案例花费了业主15,000欧元。
- 如果承租人拒绝搬离怎么办？ 以违反用途为由提起解除租约之诉。您也可以向紧急审理法官（juge des référés）申请制止妨害。
- 租约中的条款能保护我吗？ 不能完全保护。它允许您向承租人追偿，但您仍对行政当局负责。
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