Referenzentscheidung: cc • N° 18-17.334 • 2019-05-09 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss einer schönen Residenz in Antibes mit Blick auf das Mittelmeer. Jedes Quartal erhalten Sie Ihre Nebenkostenabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft und stellen fest, wie alle anderen Eigentümer auch, einen Posten „Aufzugswartung“, der mehrere hundert Euro ausmacht. Aber Sie benutzen diesen Aufzug nie! Sie gehen direkt über die Treppe in Ihre Wohnung. Ist es normal, genauso viel zu zahlen wie Ihr Nachbar im 5. Stock, der den Aufzug täglich nutzt?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende von Wohnungseigentümern in Frankreich, insbesondere an der Côte d'Azur, wo Gebäude mit Aufzug Legion sind. Im Bezirk Grasse, der Antibes, Valbonne und Umgebung umfasst, bin ich auf viele Eigentümer gestoßen, die mit dieser offensichtlichen Ungerechtigkeit konfrontiert sind. Aber wie weit kann man diese Verteilung anfechten?
Die Antwort kam am 9. Mai 2019, als der Kassationsgerichtshof (das höchste französische Gericht der ordentlichen Gerichtsbarkeit) ein Urteil (Entscheidung) fällte, das die Lage grundlegend ändert. Es entschied, dass eine gleiche Verteilung der Aufzugskosten auf alle Einheiten (Wohnungen), unabhängig von ihrer Etage, gegen das Kriterium der Nützlichkeit verstößt. Mit anderen Worten: Wenn Sie keinen Nutzen daraus ziehen, sollten Sie nicht so viel zahlen wie diejenigen, die ihn nutzen. Aber was ändert das konkret für Sie als Eigentümer, Mieter oder Immobilienprofi?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt in einem Wohnungseigentumsgebäude (Immobilienkomplex, der in Einheiten unterteilt ist, die verschiedenen Eigentümern gehören), dessen Teilungserklärung (Dokument, das das Leben im Gebäude regelt) aus dem Jahr 1953 stammte. Diese Teilungserklärung sah vor, dass die Aufzugskosten (Wartungs-, Reparatur- und Stromkosten) gleichmäßig auf alle Wohnungseigentümer verteilt wurden, unabhängig von der Etage ihrer Wohnung.
Herr Martin, Eigentümer einer Erdgeschosswohnung in Antibes, empfand diese Situation als ungerecht. Er war der Meinung, dass er, da er den Aufzug nie nutzte, nicht die gleichen Kosten tragen sollte wie seine Nachbarn in den oberen Stockwerken. Im Jahr 2009 änderte die Eigentümerversammlung die Teilungserklärung, um diese Ungleichheit zu korrigieren, aber die neue Verteilung blieb problematisch.
Herr Martin rief daher die Gerichte an, um diese Verteilung anzufechten. Das Gericht gab zunächst der Gemeinschaft Recht und befand, dass die Änderung von 2009 gültig sei. Doch Herr Martin legte Berufung ein (beantragte ein neues Urteil vor einer höheren Instanz). Das Berufungsgericht gab Herrn Martin teilweise Recht, aber seine Entscheidung wurde von der Gemeinschaft vor dem Kassationsgerichtshof angefochten.
Die gerichtlichen Wendungen dauerten mehrere Jahre, mit technischen Argumenten zur Gültigkeit der Änderungen der Teilungserklärung. In meiner Praxis in Grasse bin ich auf ähnliche Fälle gestoßen, in denen Erdgeschosseigentümer in Valbonne zögerten, ein Verfahren einzuleiten, aus Angst vor Kosten und Komplexität. Die Geschichte von Herrn Martin zeigt, dass sich Beharrlichkeit auszahlen kann.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs prüften diesen Fall mit besonderem Augenmerk auf das Kriterium der Nützlichkeit, das in Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (grundlegender Text, der die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt) vorgesehen ist. Dieser Artikel bestimmt, dass die Kosten (Ausgaben) der Gemeinschaft unter den Eigentümern „nach Maßgabe des Nutzens, den diese Kosten für jede Einheit darstellen“, zu verteilen sind.
Klar gesagt: Das Gesetz besagt, dass jeder Eigentümer für das zahlen muss, was für ihn nützlich ist. Wenn eine Ausgabe für Sie keinen Nutzen bringt, sollten Sie sie nicht im gleichen Maße tragen wie Ihr Nachbar, der voll davon profitiert. Das Gericht bekräftigte diesen Grundsatz nachdrücklich: Eine gleiche Verteilung der Aufzugskosten auf Einheiten in verschiedenen Stockwerken verstößt gegen dieses Nützlichkeitskriterium.
Die Richter analysierten die Argumente beider Seiten. Die Gemeinschaft argumentierte, dass die Änderung der Teilungserklärung von 2009 gültig sei und die unterschiedlichen Stockwerke berücksichtige. Das Gericht war jedoch der Ansicht, dass diese Änderung das Nützlichkeitskriterium nicht ausreichend beachtete. Damit bestätigte es eine Rechtsprechung (Gesamtheit der Gerichtsentscheidungen), die sich in Richtung eines verstärkten Schutzes der Eigentümer in unteren Stockwerken entwickelt.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung schafft keine absolute Regel. Sie besagt nicht, dass Erdgeschosseigentümer nichts für den Aufzug zahlen müssen. Sie besagt lediglich, dass man ihnen nicht so viel berechnen kann wie denen im 5. Stock. Die Verteilung muss proportional zum Nutzen sein. Beispielsweise könnte ein Eigentümer im 1. Stock, der den Aufzug gelegentlich für schwere Einkäufe nutzt, einen Beitrag leisten müssen, aber weniger als ein Eigentümer im 6. Stock, der ihn täglich nutzt.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer einer Wohnung im Erdgeschoss oder im 1. Stock im Bezirk Grasse sind – sagen wir in Valbonne in einer Residenz –, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Bisher haben Sie möglicherweise Aufzugskosten bezahlt, die in keinem Verhältnis zum tatsächlichen Nutzen standen. Ab sofort können Sie eine Neuregelung verlangen.
Konkret: Wenn Ihre Teilungserklärung oder ein Beschluss der Eigentümerversammlung eine gleiche Verteilung der Aufzugskosten vorsieht, können Sie diese vor Gericht anfechten. Sie müssen nicht länger für eine Dienstleistung bezahlen, die Sie nicht oder nur in geringem Maße nutzen. Allerdings ist Vorsicht geboten: Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs bedeutet nicht, dass Sie gar nichts zahlen müssen. Sie müssen nur einen fairen, an Ihrem tatsächlichen Nutzen orientierten Beitrag leisten.
Für Mieter gilt: Sie können sich gegenüber Ihrem Vermieter auf diese Rechtsprechung berufen, wenn die Nebenkostenabrechnung unverhältnismäßig hohe Aufzugskosten enthält. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kosten nach dem gleichen Maßstab umzulegen.
Für Immobilienprofis (Verwalter, Makler, Notare) ist diese Entscheidung ein wichtiger Hinweis: Bei der Erstellung oder Änderung von Teilungserklärungen muss das Nützlichkeitskriterium strikt beachtet werden. Eine pauschale Verteilung der Aufzugskosten ist nicht mehr zulässig.
Wie Sie Ihre Rechte geltend machen können
Wenn Sie der Meinung sind, dass Ihre Aufzugskosten zu Unrecht verteilt werden, haben Sie mehrere Möglichkeiten:
- Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung: Sehen Sie nach, wie die Aufzugskosten in Ihrem Gebäude verteilt werden. Ist eine gleiche Verteilung auf alle Einheiten vorgesehen? Dann ist diese Regelung wahrscheinlich unwirksam.
- Sprechen Sie mit Ihrem Verwalter: Fordern Sie eine Überprüfung der Verteilung an. Der Verwalter ist verpflichtet, die Kosten nach dem Nützlichkeitskriterium umzulegen.
- Fechten Sie Beschlüsse der Eigentümerversammlung an: Wenn die Versammlung eine Verteilung beschlossen hat, die gegen das Nützlichkeitskriterium verstößt, können Sie diesen Beschluss innerhalb von zwei Monaten anfechten.
- Ziehen Sie einen Anwalt hinzu: Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt kann Ihre Erfolgsaussichten einschätzen und Sie vor Gericht vertreten.
In meiner Kanzlei in Grasse begleite ich regelmäßig Mandanten aus Antibes, Valbonne und Umgebung bei solchen Verfahren. Die Kosten für ein Gerichtsverfahren sind überschaubar, wenn man die möglichen Einsparungen bei den Nebenkosten bedenkt. Zögern Sie nicht, mich für eine erste Einschätzung zu kontaktieren.
Fazit: Ein wichtiger Schritt zur Fairness
Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 9. Mai 2019 ist ein Meilenstein für das französische Wohnungseigentumsrecht. Sie stellt klar, dass die Verteilung der Aufzugskosten nicht willkürlich erfolgen darf, sondern dem tatsächlichen Nutzen entsprechen muss. Für Eigentümer in unteren Stockwerken bedeutet dies eine deutliche Verbesserung: Sie müssen nicht länger für eine Dienstleistung bezahlen, die ihnen kaum Vorteile bringt.
Wenn Sie Fragen zu Ihrer konkreten Situation haben oder eine Überprüfung Ihrer Nebenkosten wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich für eine unverbindliche Beratung.
