Referenzentscheidung: cc • Nr. 09-67.529 • 2010-06-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie wohnen in Mandelieu-la-Napoule in einer angenehmen Residenz mit Aufzug. Sie sind Eigentümer einer schönen Wohnung im Erdgeschoss mit privatem Garten. Jeden Monat erhalten Sie eine Nebenkostenabrechnung, die auch einen Betrag für die Wartung des Aufzugs enthält. Doch Sie nutzen ihn nie. Ist das normal? Genau diese Frage stellte sich in einem Fall, den der Kassationsgerichtshof am 23. Juni 2010 (Nr. 09-67.529) entschieden hat.
Viele Wohnungseigentümer fragen sich, warum sie für Einrichtungen zahlen, aus denen sie keinen Nutzen ziehen. Das Gesetz vom 10. Juli 1965 legt die Regeln für die Kostenverteilung fest: Sonderkosten (wie der Aufzug) müssen nach dem objektiven Nutzen der Einrichtung für jede Einheit verteilt werden, nicht einfach nach den allgemeinen Miteigentumsanteilen. Aber wie wird dieser Grundsatz in der Praxis angewendet?
Die Entscheidung vom 23. Juni 2010 gibt Aufschluss: Eine Klausel in der Teilungserklärung, die die Aufzugskosten proportional zu den Miteigentumsanteilen verteilt, ist nicht unbedingt gültig. Es muss nachgewiesen werden, dass diese Verteilung dem tatsächlichen Nutzen des Aufzugs für jede Einheit entspricht. Andernfalls kann sie angefochten werden. Analyse.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Mandelieu. Das Gebäude verfügt über einen Aufzug. Die in den 1970er Jahren erstellte Teilungserklärung sieht vor, dass die Reparatur- und Wartungskosten des Aufzugs auf alle Wohnungseigentümer der oberen Stockwerke im Verhältnis ihrer allgemeinen Miteigentumsanteile verteilt werden. Herr X, dessen Einheit sich im Erdgeschoss befindet, ficht diese Verteilung an. Seiner Ansicht nach ist der Aufzug für ihn völlig nutzlos, da er nicht in die oberen Stockwerke muss. Er ruft das Gericht an, um den Verteilungsschlüssel ändern zu lassen.
Das Berufungsgericht Montpellier, das mit dem Fall befasst war, gibt der Eigentümergemeinschaft recht. Es ist der Ansicht, dass die Klausel der Teilungserklärung mit Artikel 10 Absatz 1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 vereinbar sei. Dieser Artikel bestimmt, dass die Kosten für die Erhaltung, Wartung und Reparatur der gemeinschaftlichen Teile unter den Wohnungseigentümern nach ihren Miteigentumsanteilen verteilt werden. Das Berufungsgericht hält die Verteilung nach Anteilen daher für rechtmäßig.
Doch Herr X gibt nicht auf. Er legt Kassation ein mit der Begründung, das Berufungsgericht habe nicht geprüft, ob diese Verteilung dem Nutzen des Aufzugs für jede Einheit entspreche. Es ging um viel: Würde der Kassationsgerichtshof Herrn X folgen, müssten viele Wohnungseigentümergemeinschaften ihre Verteilungsschlüssel für Aufzugskosten und möglicherweise auch für andere Einrichtungen überdenken.
Die Argumentation des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 23. Juni 2010 das Berufungsurteil auf. Er stellt fest, dass das Berufungsgericht seiner Entscheidung keine ausreichende rechtliche Grundlage gegeben hat. Mit anderen Worten: Die Tatsachenrichter haben ihre Entscheidung nicht ausreichend begründet. Genauer gesagt hat sich das Berufungsgericht damit begnügt festzustellen, dass die Klausel dem Wortlaut von Artikel 10 Absatz 1 entspreche, der eine Verteilung nach den Miteigentumsanteilen vorsieht. Es hat jedoch nicht geprüft, ob diese Verteilung dem in Absatz 2 desselben Artikels für Sonderkosten festgelegten Kriterium des Nutzens entspricht.
Zum besseren Verständnis muss man zwei Arten von Kosten im Gesetz vom 10. Juli 1965 unterscheiden:
- Allgemeine Kosten (Artikel 10 Absatz 1): Sie betreffen die Erhaltung, Wartung und Reparatur der gemeinschaftlichen Teile. Sie werden nach den Miteigentumsanteilen jedes Wohnungseigentümers verteilt. Beispiel: Reinigung der Gemeinschaftsflächen, Strom für die Flure.
- Sonderkosten (Artikel 10 Absatz 2): Sie betreffen gemeinschaftliche Dienstleistungen und gemeinsame Ausstattungselemente (wie Aufzug, Heizung, Türcode). Sie werden nach dem Nutzen verteilt, den diese Dienstleistungen oder Einrichtungen für jede Einheit haben. Der Nutzen wird objektiv bewertet: Eine Einheit im Erdgeschoss hat nicht denselben Nutzen vom Aufzug wie eine Einheit im obersten Stockwerk.
Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass es sich bei den Aufzugskosten um Sonderkosten handelt. Folglich muss ihre Verteilung auf dem Nutzen basieren, nicht allein auf den Miteigentumsanteilen. Im vorliegenden Fall hat das Berufungsgericht nicht geprüft, ob die Verteilung nach Anteilen tatsächlich dem Nutzen des Aufzugs für jede Einheit entspricht. Es hat daher gegen das Gesetz verstoßen.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung des Kassationsgerichtshofs ein. Seit Jahren achtet er darauf, dass Sonderkosten gerecht nach dem tatsächlichen Gebrauch verteilt werden. Mit anderen Worten: Ein Wohnungseigentümer im Erdgeschoss sollte nicht dasselbe für den Aufzug zahlen wie ein Wohnungseigentümer im 5. Stock, es sei denn, die Teilungserklärung sieht dies ausdrücklich und gerechtfertigt vor.
