Decisione di riferimento: cc • N° 18-17.334 • 2019-05-09 • Consulta la decisione →
Immaginate di essere proprietario di un appartamento al piano terra di una bella residenza ad Antibes, di fronte al Mediterraneo. Ogni trimestre ricevete il vostro prospetto delle spese condominiali e notate, come tutti gli altri condòmini, una voce "manutenzione ascensore" che ammonta a diverse centinaia di euro. Ma voi non usate mai quell'ascensore! Salite direttamente a casa vostra dalle scale. È normale pagare quanto il vostro vicino del 5° piano che lo usa quotidianamente?
Questa domanda se la pongono ogni anno migliaia di condòmini in Francia, e in particolare sulla Costa Azzurra dove gli edifici con ascensore sono numerosi. Nel circondario di Grasse, che comprende Antibes, Valbonne e dintorni, ho incontrato molti proprietari confrontati con questa apparente ingiustizia. Ma fino a che punto si può contestare questa ripartizione?
La risposta è arrivata il 9 maggio 2019, quando la Corte di Cassazione (la più alta giurisdizione giudiziaria francese) ha emesso una sentenza (decisione) che cambia radicalmente le cose. Ha stabilito che una ripartizione uguale delle spese dell'ascensore tra tutte le unità immobiliari (appartamenti), indipendentemente dal loro piano, è contraria al criterio di utilità. In altre parole: se non ne beneficiate, non dovreste pagare quanto coloro che ne beneficiano. Ma cosa cambia esattamente per voi, proprietario, inquilino o professionista immobiliare?
I fatti: una storia come tante
La storia inizia in un edificio condominiale (complesso immobiliare diviso in unità di proprietà di diversi proprietari) il cui regolamento condominiale (documento che organizza la vita dell'edificio) risaliva al 1953. Questo regolamento prevedeva che le spese dell'ascensore (costi di manutenzione, riparazione, elettricità) fossero ripartite in modo uguale tra tutti i condòmini, indipendentemente dal piano del loro appartamento.
Il signor Martin, proprietario di un appartamento al piano terra ad Antibes, ha iniziato a trovare questa situazione ingiusta. Riteneva che, non usando mai l'ascensore, non dovesse sostenere gli stessi costi dei suoi vicini dei piani superiori. Nel 2009, l'assemblea generale dei condòmini ha modificato il regolamento per tentare di correggere questa iniquità, ma la nuova ripartizione rimaneva problematica.
Il signor Martin ha quindi adito la giustizia per contestare questa ripartizione. Il tribunale ha inizialmente dato ragione al condominio, ritenendo valida la modifica del 2009. Ma il signor Martin ha fatto appello (richiesto un nuovo giudizio davanti a una giurisdizione superiore). La corte d'appello ha allora parzialmente dato ragione al signor Martin, ma la sua decisione è stata impugnata davanti alla Corte di Cassazione dal condominio.
I colpi di scena giudiziari sono durati diversi anni, con argomenti tecnici sulla validità delle modifiche del regolamento. Nella mia pratica a Grasse, ho incontrato casi simili in cui proprietari di piano terra a Valbonne esitavano ad avviare una procedura, temendo i costi e la complessità. La storia del signor Martin dimostra che la perseveranza può ripagare.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
I magistrati (giudici) della Corte di Cassazione hanno esaminato questo caso con particolare attenzione al criterio di utilità, previsto dall'articolo 10 della legge del 10 luglio 1965 (testo fondamentale che regola i condomini). Questo articolo dispone che le spese (costi) condominiali devono essere ripartite tra i condòmini "in funzione dell'utilità che tali spese presentano per ogni unità immobiliare".
In parole povere, la legge dice: ogni proprietario deve pagare per ciò che gli è utile. Se una spesa non vi serve a nulla, non dovreste sostenerla nella stessa misura del vostro vicino che ne beneficia pienamente. La Corte ha ricordato questo principio con forza: una ripartizione uguale delle spese dell'ascensore tra unità situate a piani diversi è contraria a questo criterio di utilità.
I giudici hanno analizzato gli argomenti di entrambe le parti. Il condominio sosteneva che la modifica del 2009 del regolamento era valida e che teneva conto delle differenze di piano. Ma la Corte ha ritenuto che questa modifica non rispettasse sufficientemente il criterio di utilità. Ha così confermato una giurisprudenza (insieme delle decisioni dei tribunali) che evolve verso una maggiore protezione dei proprietari dei piani inferiori.
Quello che pochi sanno è che questa decisione non crea una regola assoluta. Non dice che i proprietari del piano terra non devono pagare nulla per l'ascensore. Dice semplicemente che non si può far loro pagare quanto quelli del 5° piano. La ripartizione deve essere proporzionale all'utilità. Ad esempio, un proprietario del 1° piano che usa occasionalmente l'ascensore per portare su la spesa pesante potrebbe dover contribuire, ma meno di un proprietario del 6° piano che lo usa quotidianamente.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete condòmini di un appartamento al piano terra o al 1° piano nel circondario di Grasse — diciamo a Valbonne in una residenza
