参考判决： cc • N° 18-17.334 • 2019-05-09 • 查看判决 →
想象一下，您是位于昂蒂布（Antibes）一座美丽住宅楼底层的公寓业主，面朝地中海。每个季度，您都会收到您的共有财产费用通知单，并且像所有其他共有人一样，您会看到一项“电梯维护”费用，高达数百欧元。但您从未使用过这部电梯！您直接走楼梯回家。支付与每天使用电梯的五楼邻居相同的费用，这正常吗？
这个问题，法国每年都有成千上万的共有人提出，尤其是在电梯大楼众多的蔚蓝海岸（Côte d'Azur）地区。在格拉斯（Grasse）司法管辖区内，该区包括昂蒂布、瓦尔博讷（Valbonne）及其周边地区，我遇到了许多面临这种明显不公的业主。但这种分摊方式可以挑战到什么程度呢？
答案在2019年5月9日揭晓，当时法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）作出了一项彻底改变游戏规则的判决（arrêt）。法院裁定，在所有单元（公寓）之间均摊电梯费用，无论其楼层如何，都违反了效用标准。换句话说：如果您没有受益，您就不应该支付与受益者相同的费用。但这对于您作为业主、租户或房地产专业人士来说，到底意味着什么具体变化呢？
事实：一个每天都在发生的故事
故事开始于一栋共有财产大楼（被划分为属于不同业主的单元的房地产集合），其共有财产规则（组织大楼生活的文件）可追溯到1953年。该规则规定，电梯费用（维护、维修、电费）在所有共有人之间均摊，无论其公寓位于哪一层。
马丁先生（M. Martin）是昂蒂布一套底层公寓的业主，他开始觉得这种情况不公平。他认为，既然自己从不使用电梯，就不应该承担与楼上邻居相同的费用。2009年，共有人大会修改了规则，试图纠正这种不平等，但新的分摊方式仍然存在问题。
因此，马丁先生诉诸法律，质疑这种分摊方式。初审法院最初支持了共有财产方，认为2009年的修改是有效的。但马丁先生提起了上诉（向上一级法院请求重新审理）。上诉法院随后部分支持了马丁先生，但其判决被共有财产方向最高法院（Cour de cassation）提出异议。
司法上的波折持续了数年，涉及关于规则修改有效性的技术性争论。在我于格拉斯的执业中，我遇到过类似的案件，瓦尔博讷的底层业主因担心费用和复杂性而犹豫是否启动法律程序。马丁先生的故事表明，坚持不懈可能会有回报。
法院的推理——深入剖析
最高法院（Cour de cassation）的法官们审理此案时，特别关注了1965年7月10日法律第10条（管辖共有财产的基本文本）规定的效用标准。该条规定，共有财产费用必须在共有人之间“根据这些费用对每个单元的效用”进行分摊。
简而言之，法律规定：每个业主应为其受益的部分付费。如果某项开支对您毫无用处，您就不应该与充分受益的邻居承担相同的份额。法院有力地重申了这一原则：在不同楼层的单元之间均摊电梯费用，违反了这一效用标准。
法官们分析了双方的论点。共有财产方辩称，2009年的规则修改是有效的，并且考虑到了楼层的差异。但法院认为，这一修改未能充分尊重效用标准。因此，它确认了正在演变的判例法（jurisprudence，法院判决的集合），该判例法正朝着加强对低楼层业主保护的方向发展。
鲜为人知的是，这项判决并未创造一条绝对规则。它并没有说底层业主完全不用支付电梯费用。它只是说，不能让他们支付与五楼业主相同的费用。分摊必须与效用成比例。例如，偶尔使用电梯搬运重物的一楼业主可能需要承担部分费用，但应少于每天使用电梯的六楼业主。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是格拉斯司法管辖区内——比如瓦尔博讷一栋1970年代住宅楼——底层或一楼公寓的共有人，这项判决与您直接相关。具体来说，您现在可以质疑电梯费用的均摊方式。想象一下：在一栋有20个单元、年电梯费用为10,000欧元的大楼里，均摊会让您每年支付500欧元。而按效用比例分摊，根据您的实际使用情况，您可能只需支付100欧元甚至更少。
如果您是租户，情况不同但相关。作为租户，您通常通过您的租赁费用（可由业主收回的费用）支付部分费用。如果您的业主成功修改了共有财产中的分摊方式，您的费用可能会减少。但请注意：这取决于您的租约（bail，租赁合同）及其中的条款。在我的执业中，我遇到过一些案例，昂蒂布的租户在他们的业主采取此类行动后，费用有所下降。
如果您是公寓的购买者，这项判决改变了您评估房产的方式。当您参观底层公寓时，请要求查看共有财产规则和费用分摊方式。如果电梯费用是均摊的，请注意您很可能可以提出质疑。从长远来看，这可能代表着一笔可观的节省。对于房地产专业人士而言，这项判决意味着需要就这一技术性但关键的点更好地告知客户。
如果您处于这种情况，首先应检查您的共有财产规则。然后，您可以联系管理人（syndic，管理共有财产的个人或公司）要求修改。如果管理人拒绝，您可能需要启动法律诉讼，耗时1至2年，律师费用根据复杂程度可能在1,500至3,000欧元之间变动。但多年节省下来的费用可能证明这一举措是合理的。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前务必检查共有财产规则：索要一份副本并检查费用分摊方式，尤其是电梯费用。如果所有楼层均摊，请相应协商价格或计划未来的法律行动。
- 在共有人大会上提出友好修改建议：在启动司法程序之前，在共有人大会上提出按效用比例分摊的建议。多数决定可以避免冲突。
- 记录您不使用电梯的情况：如果您住在底层，请保留您不使用电梯的证据（证人证言、生活习惯）。这将加强您关于缺乏效用的论点。
- 在出现分歧迹象时尽早咨询专业律师：早期咨询可以帮助您评估成功的机会并选择最佳策略，通常比漫长的法律程序成本更低。
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深入探讨：相关判例法与演变
这项2019年的判决是加强效用标准的判例法趋势的一部分。在此之前，像最高法院（Cour de cassation）2010年7月7日的判决（n° 09-13.264）这样的裁决，已经开始质疑对那些效用因单元而异的设备进行均摊的做法。但2019年的判决在电梯方面特别清晰和有力。
法院的趋势现已明确：他们要求按实际效用比例进行分摊。这意味着对于其他共用设备——如集中供暖、视频监控或绿地——同样的推理可能适用。如果一个设备并非以相同方式服务于所有人，其分摊就不能是均等的。
展望未来，这项判决为其他质疑铺平了道路。可以想象，没有海景的单元业主质疑他们为维护带海景阳台的费用分摊，或者地下停车位业主质疑他们不使用的公共区域照明费用。关键始终在于效用的证明——或其缺失的证明。
总结与后续步骤
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 这项判决适用于所有电梯吗？
是的，无论是传统电梯、无障碍电梯（PMR）还是货梯。效用原则是相同的。
2. 如果我住在底层，我需要支付任何费用吗？
可能需要支付一小部分，如果电梯偶尔对您有用（例如送货、残疾访客）。但肯定不应与楼层业主支付相同的金额。
3. 如何计算比例分摊？
存在多种方法：根据楼层数、估计使用频率或预先制定的费率表。专家可以帮助确定一个公平的方法。
4. 如果我的管理人拒绝修改分摊方式怎么办？
您可以在律师的帮助下，向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼。2019年的判决为您提供了有力的论据。
5. 这项判决具有追溯力吗？
不，它不会质疑已经支付的费用。它适用于未来，从您提出质疑之时起生效。
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