参考判决： cc • N° 09-67.529 • 2010-06-23 • 查看判决 →
想象一下您位于Mandelieu-la-Napoule，在一栋配有电梯的舒适住宅中。您拥有一套带私人花园的底层漂亮公寓。每个月，您都会收到一份包括电梯维护费用的收费通知。然而，您从未使用过电梯。这正常吗？这正是法国最高法院在2010年6月23日（第09-67.529号）审理的一起案件中所涉及的问题。
许多共有产权业主（copropriétaires）想知道为什么他们要为自己从未受益的设备付费。1965年7月10日的法律规定了费用分摊的规则：特殊费用（如电梯）应根据设备对每个房产单元的客观用途来分摊，而不仅仅根据一般份额比例（tantièmes généraux）。但具体如何应用这一原则呢？
2010年6月23日的判决为我们提供了启示：一个将电梯费用按共有部分权利比例分摊的共有产权规约（règlement de copropriété）条款不一定有效。必须证明这种分摊符合电梯对每个房产单元的实际用途。否则，可以被质疑。解读如下。
事实：每天都会发生的故事
M. X是位于Mandelieu的一栋共有产权建筑中的一个房产单元的业主。该建筑装有电梯。共有产权规约制定于1970年代，规定电梯的维修和维护费用按照所有楼层业主的共有部分份额比例分摊。M. X的房产单元位于底层，他对此分摊方式提出异议。他认为电梯对他毫无用处，因为他不需要上楼。他提起诉讼，要求修改分摊标准。
受理此案的蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）支持了业主协会（syndicat des copropriétaires）的观点。它认为共有产权规约的条款符合1965年7月10日法律第10条第1款的规定。该条款规定，共有部分的维护、保养和维修费用应根据业主在共有部分中的权利进行分摊。因此，上诉法院认为按份额比例分摊是合法的。
但M. X并未止步。他向最高法院提起上诉，主张上诉法院未核实这种分摊是否符合电梯对每个房产单元的用途。争议焦点重大：如果最高法院支持M. X，这意味着许多共有产权建筑将需要重新审视其电梯费用分摊标准，甚至可能涉及其他设备。
法院的推理——解析
法国最高法院在其2010年6月23日的判决中撤销了上诉法院的判决。它认为上诉法院的判决缺乏法律依据。换句话说，下级法院未能充分说明其判决理由。更具体地说，上诉法院仅确认了该条款符合第10条第1款的规定，该款规定按共有部分权利比例分摊，但未审查这种分摊是否符合同一条第2款对特殊费用设定的用途标准。
为了充分理解，必须区分1965年7月10日法律中的两类费用：
- 一般费用（第10条第1款）：涉及共有部分的维护、保养和维修。根据每位业主在共有部分中的权利（即份额比例）分摊。例如：共有部分的清洁、走廊的电力。
- 特殊费用（第10条第2款）：涉及集体服务和共有设备（如电梯、锅炉、门禁）。根据这些服务或设备对每个房产单元的用途进行分摊。用途应客观评估：底层单元与顶层单元对电梯的用途不同。
最高法院提醒，电梯费用属于特殊费用。因此，其分摊应基于用途，而非仅基于份额比例。在本案中，上诉法院未核实按份额比例的分摊是否真正符合电梯对每个房产单元的用途。因此，它违反了法律。
鲜为人知的是，这一判决是最高法院一贯判例的一部分。多年来，最高法院一直确保特殊费用按照实际使用情况进行公平分摊。换句话说，除非共有产权规约明确规定并合理证明，否则底层业主不应与五楼业主支付相同的电梯费用。
对您的实际影响
这一判决对所有共有产权业主（无论是出租人、居住者还是购买者）都具有重要意义。以下是您应根据自身情况了解的内容：
- 对于不使用电梯的业主（底层、地下室或拥有直接入口的公寓）：如果分摊仅基于份额比例，您可以提出质疑。您必须证明电梯对您毫无用处或用途较小。例如，在Sophia-Antipolis，一栋办公楼的底层商业单元可能被收取电梯维护费，而电梯仅服务楼上楼层。在这种情况下，诉讼可以降低您的分摊比例。
- 对于物业管理人（syndic）：您必须检查共有产权规约的合规性，特别是电梯费用。如果分摊标准未考虑用途，您可能面临质疑。建议在业主大会上投票修改分摊方式，采用基于楼层或服务单元数量的标准。
- 对于购买者：在购买房产前，检查共有产权规约和费用分摊标准。如果您购买底层单元，请确认您不会支付过高的电梯费用。向卖方索取过去三年的收费通知，以识别潜在异常。
数字示例：假设一栋共有产权建筑有10个单元，配有电梯。年维护费用为6,000欧元。按份额比例分摊（每个单元100/1000），每个单元支付600欧元。但如果考虑用途：底层2个单元支付0欧元（无用途），1楼2个单元各支付300欧元（较少使用），2楼3个单元各支付600欧元，3楼3个单元各支付900欧元。底层单元每年可节省600欧元。
如果您处于这种情况，您必须迅速行动。在共有产权费用方面，质疑诉讼的时效为5年，从业主大会决定或收费通知发出之日起计算。不要等待。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的共有产权规约：仔细阅读关于电梯费用的条款。如果它规定按份额比例分摊而未提及用途，则该条款可能受到质疑。咨询专业律师以评估其有效性。
- 在业主大会上投票修改：如果分摊不公平，提出决议采用基于用途的新标准（例如，按楼层或服务单元数量）。联合相关业主以获得所需多数。
- 保留所有使用证据：如果您提出质疑，收集显示您未使用电梯的证据（无门禁卡、证人证言、照片）。这将加强您的案件。
- 尽快咨询律师：如果业主协会拒绝修改分摊方式，可能需要提起诉讼。迅速行动以避免时效过期。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决是最高法院一系列保护业主免受不公平分摊的判决的一部分。例如，在2009年6月4日的判决（第08-14.821号）中，最高法院已撤销了上诉法院未核实电梯对底层单元用途的判决。最近，2019年2月14日的判决（第17-31.356号）重申电梯费用分摊应与使用重要性成比例。
法院的趋势很明确：要求对设备对每个房产单元的用途进行具体分析，而不仅仅满足于一般条款。这意味着基于份额比例的固定分摊越来越受到质疑。未来，可以预见法官将要求共有产权规约明确说明用途标准。
要点总结
- 电梯费用是特殊费用：其分摊应基于对每个房产单元的客观用途，而不仅仅是份额比例。
- 相反的规约条款可能被质疑：如果它规定仅按份额比例分摊而未与用途关联，则该条款可能无效。
- 诉讼时效为5年：从损害显现（不合理的收费通知）之日起计算。
- 举证责任在您：收集具体证据（无通道、未使用）。
- 可通过业主大会修改：根据变更类型，需第26条（双重多数）或第24条（简单多数）的多数。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况了吗？与Maître Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼程序——通常还能节省更多费用。预约 →
