Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 09-11.709 • 2010-03-03 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Neubauanlage in Mandelieu-la-Napoule. Beim Kauf haben Sie eine Teilungserklärung unterschrieben, die den Beitritt zu einer Union von Wohnungseigentümergemeinschaften (einem Zusammenschluss mehrerer benachbarter Gemeinschaften) vorsah. Dieser Beitritt wurde jedoch vor Ihrem Kauf vom Bauträger beschlossen, als er noch Alleineigentümer des Gebäudes war. Heute stellen Sie fest, dass Ihnen diese Union zusätzliche Kosten für Dienstleistungen auferlegt, die Sie nicht wünschen. Können Sie das anfechten? Diese Frage, die technisch erscheint, betrifft direkt die Freiheit der Wohnungseigentümer, über ihre gemeinschaftlichen Verpflichtungen zu entscheiden. Die Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 3. März 2010 (Nr. 09-11.709) gibt eine klare Antwort: Die Statuten einer Union von Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom Alleineigentümer vor der Begründung von Wohnungseigentum aufgestellt wurden, sind den Wohnungseigentümern gegenüber nicht entgegenhaltbar, es sei denn, sie wurden von der Eigentümerversammlung genehmigt. Mit anderen Worten: Der Bauträger kann keine Union von Wohnungseigentümergemeinschaften aufzwingen, ohne dass die Wohnungseigentümer ein Mitspracherecht haben.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall betrifft zwei Gebäude in La Garenne-Colombes, 28-30 und 32 rue Léon Maurice Nordmann. Ursprünglich gehörten diese Gebäude einer SCI (Immobiliengesellschaft bürgerlichen Rechts), die alle Einheiten besaß. Vor dem Verkauf der ersten Wohnungen gründete die SCI eine Union von Wohnungseigentümergemeinschaften, die die beiden Gemeinschaften zusammenfasste, und erstellte Statuten, die sie beim Grundbuchamt veröffentlichen ließ. Diese Statuten sahen unter anderem vor, dass die Union Einheiten (Nr. 142, 185 und 190) für die Zwecke der Anlage erwerben könne. Als die ersten Einheiten verkauft wurden, wurden die Erwerber zu Wohnungseigentümern, und die Wohnungseigentümergemeinschaften wurden automatisch gebildet. Die Statuten der Union waren jedoch nie der Eigentümerversammlung vorgelegt worden: Sie waren einseitig von der SCI beschlossen worden. Später kam es zu einem Rechtsstreit: Die Union der Wohnungseigentümergemeinschaften wollte die Wohnungseigentümer zur Einhaltung dieser Statuten zwingen, insbesondere zum Erwerb der Einheiten. Die Wohnungseigentümer lehnten dies über ihre Verwaltung ab, da die Eigentümerversammlung den Beitritt zur Union nie genehmigt hatte. Die Union verklagte daraufhin die Gemeinschaften auf Anerkennung der Gültigkeit der Statuten. Das Berufungsgericht gab der Union Recht und befand, dass die Statuten den Wohnungseigentümern gegenüber entgegenhaltbar seien, da sie vor dem Verkauf veröffentlicht worden waren. Der Kassationsgerichtshof hob dieses Urteil jedoch auf: Er entschied, dass der Beitritt zu einer Union von Wohnungseigentümergemeinschaften zu den Befugnissen der Eigentümerversammlung gehört und der Alleineigentümer ihn nicht aufzwingen kann. Kurz gesagt: Die Veröffentlichung der Statuten allein reicht nicht aus, um sie entgegenhaltbar zu machen; es bedarf eines kollektiven Beschlusses der Wohnungseigentümer.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 15 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, das das Wohnungseigentum regelt. Dieser Artikel bestimmt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft (die Gesamtheit der Eigentümer) die Erhaltung und Verwaltung des Gebäudes zum Gegenstand hat. Der Beitritt zu einer Union von Wohnungseigentümergemeinschaften ist ein wichtiger Rechtsakt, der die Gemeinschaft langfristig bindet. Das Gesetz sieht vor, dass wichtige Entscheidungen, wie die Änderung der Teilungserklärung oder die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum, von der Eigentümerversammlung mit der erforderlichen Mehrheit getroffen werden müssen. Der Gerichtshof erstreckt diesen Grundsatz auf den Beitritt zu einer Union: Es handelt sich um eine Entscheidung, die nur von den in der Versammlung versammelten Wohnungseigentümern getroffen werden kann, nicht vom Alleineigentümer vor dem Verkauf der Einheiten. Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass jede vor dem Verkauf gegründete Union nichtig ist. Damit sie den Wohnungseigentümern gegenüber entgegenhaltbar ist, müssen die Statuten von der Eigentümerversammlung genehmigt worden sein, oder zumindest muss die Teilungserklärung diesen Beitritt vorsehen und von jedem Erwerber im Kaufvertrag akzeptiert worden sein. Hier sah die Teilungserklärung die Union nicht vor, und die Statuten waren einseitig von der SCI beschlossen worden. Der Gerichtshof stellt klar, dass das individuelle Eigentumsrecht nicht ohne Zustimmung des Eigentümers eingeschränkt werden kann und dass die Freiheit, einer Union nicht beizutreten, ein grundlegendes Recht der Wohnungseigentümer ist. In der Praxis befanden die Richter, dass die SCI ihre Befugnisse überschritten hatte, indem sie eine Union ohne Zustimmung der künftigen Wohnungseigentümer auferlegte. Diese Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein, die Wohnungseigentümer vor missbräuchlichen oder von Bauträgern auferlegten Klauseln schützt. Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung hat auch Auswirkungen auf die Verwaltung der Unionen: Wenn die Eigentümerversammlung die Statuten nicht genehmigt hat, können die von der Union getroffenen Entscheidungen (wie der Erwerb von Einheiten) angefochten werden.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Wohnungseigentümer ist diese Entscheidung ein Schutz. Wenn Sie in einer Anlage leben, in der eine Union von Wohnungseigentümergemeinschaften vom Bauträger gegründet wurde, können Sie Ihre Verwaltung auffordern, eine Eigentümerversammlung einzuberufen, um über den Beitritt zur Union abzustimmen. Wenn die Versammlung den Beitritt ablehnt, sind die Statuten der Union Ihnen gegenüber nicht entgegenhaltbar. Sie können auch die Rückzahlung bereits gezahlter Beiträge verlangen, wenn diese auf Grundlage nicht genehmigter Statuten erhoben wurden. Für Bauträger und Verwalter ist die Botschaft klar: Es reicht nicht aus, eine Union vor dem Verkauf zu gründen und die Statuten veröffentlichen zu lassen. Sie müssen sicherstellen, dass die Teilungserklärung den Beitritt vorsieht und dass jeder Käufer diesem beim Erwerb zustimmt. Andernfalls riskieren Sie, dass die Union nicht durchsetzbar ist. In der Praxis bedeutet dies, dass die Gründung einer Union von Wohnungseigentümergemeinschaften nach der Begründung von Wohnungseigentum erfolgen sollte, mit Zustimmung der Eigentümerversammlung. Diese Entscheidung ist ein wichtiger Präzedenzfall, der die Rechte der Wohnungseigentümer stärkt und die Transparenz bei der Gründung von Unionen fördert.
