参考判决： cc • N° 86-17.869 • 1988-03-09 • 查看判决 →
想象一下：您是曼德琉-拉-纳普勒（Mandelieu-la-Napoule）一栋公寓的业主，楼内设有集中供暖。多年来，您根据全体业主大会投票通过的分摊比例（与业主规章规定的不同）支付取暖费。有一天，您提出质疑：“规章里不是这么写的！”但全体业主大会已经批准了物业经理（syndic）按此分摊方式提交的账目。该怎么办？法国最高法院（Cour de cassation）已作出裁决：只要全体业主大会的决定未被撤销，它对所有人都有约束力。换句话说，如果全体业主大会另有决定且未在规定期限内被质疑，业主规章并非绝对规则。
事实：一个日常发生的故事
SCI Carlina 公司在位于“蒙特多尔莱普拉代”（Les Pradets au Mont-Dore）住宅区的一栋共有物业（copropriété：分为多个专有部分、由多人共有的建筑物）中拥有一套房产。共有物业业主协会（syndicat：全体共有物业所有人的法人实体）要求其支付取暖费。问题在于：这些费用的分摊方式并非业主规章（règlement de copropriété：规定运营规则和费用分摊的文件）所规定的方式。事实上，全体业主大会此前已通过了另一种分摊方式，并且物业经理的账目已在此基础上获得批准。SCI Carlina 拒绝付款，理由是业主协会无权修改费用分摊。案件进入诉讼程序。
一审法院判决 SCI 支付费用。SCI 提出上诉（appel：对初审判决向上诉法院提起的救济）。上诉法院维持原判，认为先前未被质疑的全体业主大会决定具有约束力。SCI 随后向最高法院提出上诉（pourvoi en cassation：向最高法院提起的救济，以审查法律的正确适用）。最高法院驳回了上诉，认可了上诉法院的推理。换言之，SCI 必须按照投票通过的分摊方式支付费用，即使该方式不符合最初的业主规章。
此类纠纷很常见。在我的执业中，我遇到过一些案例，业主在账目获批多年后才对费用提出质疑，而从未质疑过全体业主大会的决定。结果是：他们不得不支付费用，且无补救措施。
法院的推理——详细解析
最高法院推理的核心基于一个简单原则：全体业主大会（assemblée générale：共有物业所有人举行会议，就共有物业相关事项作出决定）的决定在未被法官撤销前对所有业主具有约束力。该原则基于1965年7月10日法律（关于共有物业的法律）第42条（article 42 de la loi du 10 juillet 1965），该条规定，全体业主大会的决定自通过之日起即具有完全执行力，除非在两个月内被质疑。简而言之，如果您在收到通知后两个月内未对某项决定提出质疑，此后便不能再质疑。
在本案中，全体业主大会通过先前未被质疑的决定，确定了与业主规章不同的取暖费分摊方式。随后，大会在此基础上批准了物业经理（syndic：管理共有物业的自然人或法人）的账目。SCI Carlina 未在法律规定的期限内质疑这些决定。因此，在费用追索诉讼中，它不能再质疑分摊方式的合法性。上诉法院判决 SCI 支付费用，在法律上是正当的。
SCI 主张业主协会无权修改业主规章规定的费用分摊方式。但最高法院回应称，业主协会并未修改规章：它只是执行了一项关于取暖费的全体业主大会决定，而该决定未被撤销。换言之，全体业主大会在其职权范围内，可以为特定费用采用不同的分摊方式，只要不违反公共秩序或业主的权利。但请注意：如果该决定是滥用权力或违法的，它本可以被撤销，但前提是及时提出质疑。
这一推理在判例中是一贯的：全体业主大会的决定享有有效性推定。这不是一个转折，而是对既定原则的确认。法院对质疑期限要求严格。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主而言，这一判决具有重大的实际影响。如果您在格拉斯（Grasse）或曼德琉（Mandelieu）拥有房产，而全体业主大会投票通过了与业主规章不同的费用分摊方式，那么该决定一旦通过即对您有约束力。如果您未在两个月内（通过向司法法院提起撤销之诉）提出质疑，即使您认为该决定不公平，也无法事后质疑。
具体例子：您在格拉斯的一栋共有物业中拥有一套50平方米的公寓。业主规章规定取暖费按份额（tantièmes：共有物业份额）比例分摊。但全体业主大会投票通过了基于供暖面积的分摊方式。如果您未在两个月内质疑该决定，即使它增加了您的份额，您也必须按新方式付款。
对于出租业主（bailleurs：出租其房产的业主），这是一个需要注意的问题：如果您迟延支付费用，业主协会可以根据全体业主大会的决定追讨费用，即使分摊方式有争议。如果您未及时质疑相关决定，您不能援引业主规章进行抗辩。
对于购房者（acquéreur：购买不动产的人），在购买前，请检查过去几年的全体业主大会会议记录。如果有决定修改了费用分摊方式，这些决定将对您适用。您可能会承担比规章预期更重的费用。
最后，对于物业经理，这一判决确认，只要全体业主大会的决定未被撤销，即使它们偏离业主规章，物业经理也可以放心执行。但他们必须确保正确通知业主相关决定，以便起算质疑期限。
避免此类纠纷的四条建议
- 收到全体业主大会决定后立即核查。 一旦收到会议记录（PV），请仔细阅读。如果某项决定修改了费用分摊方式或其他重要事项，不要错过两个月的质疑期限。
- 在规定期限内以书面形式提出质疑。 如果您认为某项决定违反业主规章或滥用权力，请在收到会议记录通知后两个月内向物业经理提交书面质疑。最好向司法法院提起诉讼，要求撤销该决定。
- 保存所有会议记录和往来函件。 保留所有全体业主大会决定以及您可能提出的质疑的记录。发生纠纷时，这些文件对于证明您及时采取了行动至关重要。
- 一有疑问就咨询专业律师。 如果您认为某项全体业主大会决定违法或滥用权力，请尽快寻求建议。不动产法律师可以评估您的胜诉机会并在期限内采取行动。在格拉斯和曼德琉，有专业律师可以协助您。
深入探讨：相关判例与演变
1988年的判决属于一贯的判例序列。例如，在2003年7月9日的判决（n° 01-14.576）中，最高法院重申，关于费用的全体业主大会决定在未被撤销前具有执行力，即使存在瑕疵。换言之，质疑必须迅速提出，否则将丧失所有救济途径。
在2004年1月27日的另一项判决（n° 02-10.831）中，最高法院明确指出，全体业主大会批准物业经理账目即视为对所用费用分摊方式的默示认可，除非某位业主在大会上明确提出保留意见。鲜为人知的是：仅投弃权票或反对票不足以保留事后质疑的权利。必须提出书面保留意见。
因此，法院的趋势很明确：法律确定性优先。业主必须保持警惕并迅速反应。对于未来，2014年的ALUR法律（关于住房获取和翻新城市规划的法律）加强了业主的信息（如电子通知等），但质疑期限仍为两个月。实质内容未变。
总结与后续步骤
常见问题：
- 我能在两个月后质疑全体业主大会的决定吗？ 原则上不行，期限为自会议记录通知之日起两个月。超过该期限，决定即为最终决定。
- 如果我发现费用分摊有错误该怎么办？ 首先检查分摊方式是否在全体业主大会上投票通过。如果是，且两个月期限未过，立即提出质疑。否则，您将受其约束。
- 物业经理能否执行不符合规章的分摊方式？ 可以，如果全体业主大会的决定已通过该方式且未被撤销。物业经理必须执行全体业主大会的决定。
- 如何质疑全体业主大会的决定？ 通过在两个月内向司法法院提交传票（assignation：由执法员送达的启动诉讼的文书）。强烈建议咨询律师。
- 质疑的费用是多少？ 律师费因案而异：一次咨询可能花费150-300欧元，而完整诉讼程序可能需要数千欧元。但支付咨询费用比多年承担不合理的费用要好。
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