Referenzentscheidung: cc • Nr. 08-14.889 • 2009-06-04 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Wohnungseigentümer in Le Cannet, in einer Residenz mit einer Ladenpassage. Jedes Jahr stimmt die Eigentümerversammlung über das Budget ab, und Sie stellen fest, dass die Versicherungsprämien der Passage auf alle Eigentümer umgelegt werden, auch auf diejenigen, die dort kein Geschäft haben. „Warum soll ich für die Versicherung der Läden zahlen?“, fragen Sie sich zu Recht. Genau diese Frage musste der Kassationsgerichtshof in einem wegweisenden Fall entscheiden. Und die Antwort ist überraschend: Diese Prämien sind allgemeine Kosten, selbst wenn die Teilungserklärung besondere Kosten für die Passage vorsieht. Erläuterungen.
Diese Entscheidung vom 4. Juni 2009 (Nr. 08-14.889) klärt die Grenze zwischen allgemeinen und besonderen Kosten in gemischten Wohnungseigentümergemeinschaften. Sie betrifft alle Eigentümer, ob selbstnutzend oder vermietend, aber auch Verwalter und Immobilienverwaltungen. Denn hinter der juristischen Technik geht es um Ihren Geldbeutel.
Doch was ändert sich genau? Um das zu verstehen, tauchen wir in den Sachverhalt ein.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Cannes, in einer Residenz namens Victoria Surf. Diese Wohnungseigentümergemeinschaft umfasst Wohnungen und eine Ladenpassage. Die Teilungserklärung aus den 1970er Jahren sieht eine spezifische Verteilung der besonderen Kosten für die Passage vor, gibt aber auch an, dass die allgemeinen Kosten „diejenigen umfassen, die nicht als besondere gelten, insbesondere die im Kapitel über Versicherungen aufgeführten Prämien“. Soweit scheint alles klar.
Im Jahr 2002 beschließt die Eigentümerversammlung jedoch mit Beschluss Nr. … (der Text präzisiert dies nicht), die Versicherungsprämien der Ladenpassage auf alle Eigentümer nach dem Verhältnis der allgemeinen Miteigentumsanteile umzulegen. Mehrere Eigentümer von Wohnungen ohne Gewerbe ficht diesen Beschluss an. Sie sind der Ansicht, diese Prämien sollten nur von den Eigentümern der Passage als besondere Kosten getragen werden.
Der Rechtsstreit gelangt vor das Tribunal de grande instance von Grasse, das den klagenden Eigentümern Recht gibt. Die Residenz Victoria Surf legt jedoch Berufung ein. Das Berufungsgericht von Aix-en-Provence hebt das Urteil mit Entscheidung vom 3. März 2008 auf: Es vertritt die Auffassung, dass die Versicherungsprämien allgemeine Kosten seien, da sie im Interesse aller Eigentümer abgeschlossen wurden. Die Versicherung decke nämlich die gemeinsamen Risiken des gesamten Gebäudes, einschließlich der Passage, die integraler Bestandteil der Wohnungseigentümergemeinschaft sei.
Die unzufriedenen Eigentümer legen Kassationsbeschwerde ein. Sie argumentieren, dass die Teilungserklärung klar zwischen allgemeinen und besonderen Kosten unterscheide und die Versicherungsprämien der Passage dem besonderen Regime folgen müssten. Der Kassationsgerichtshof weist ihre Beschwerde jedoch am 4. Juni 2009 zurück und bestätigt das Berufungsurteil.
Die Begründung des Gerichts – analysiert
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt) und auf die Teilungserklärung. Artikel 10 bestimmt, dass allgemeine Kosten solche sind, die die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen betreffen, während besondere Kosten solche sind, die für gemeinschaftliche Dienstleistungen und gemeinsame Einrichtungen entsprechend ihrer objektiven Nützlichkeit erforderlich sind.
Mit anderen Worten: Eine Kostenart ist allgemein, wenn sie allen Eigentümern zugutekommt, und besondere, wenn sie nur bestimmten Eigentümern nützt (z. B. der Aufzug, der nur einige Stockwerke bedient). Hier führt die Teilungserklärung von Victoria Surf aus, dass die allgemeinen Kosten diejenigen umfassen, die nicht als besondere gelten, insbesondere die im Versicherungskapitel aufgeführten Prämien. Die Richter stellen fest, dass die Versicherung der Ladenpassage im Interesse aller Eigentümer abgeschlossen wurde: Sie deckt die Risiken des gesamten Gebäudes ab, nicht nur der Geschäfte. Denn eine Ladenpassage ist Teil der Gemeinschafts- oder Sondereigentumsflächen des Gebäudes, und ihre Versicherung schützt alle Eigentümer vor Schäden, die die Bausubstanz oder die Sicherheit beeinträchtigen könnten.
Das Gericht folgert daraus, dass selbst wenn die Teilungserklärung eine besondere Verteilung für bestimmte Kosten der Passage vorsieht, die Versicherungsprämien nicht davon profitieren können, da sie ihrer Natur nach allgemein sind. Es übernimmt damit die Begründung des Berufungsgerichts: „Es gibt eine Verteilung der besonderen Kosten für eine Ladenpassage, aber diese kann nicht auf Versicherungsprämien angewendet werden, die im Interesse aller Eigentümer abgeschlossen wurden.“ Kurz gesagt: Die Qualifikation als allgemeine Kosten geht dem Wortlaut der Teilungserklärung vor.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung steht im Einklang mit einer ständigen Rechtsprechung. Seit 1996 vertritt der Kassationsgerichtshof die Auffassung, dass Versicherungskosten in der Regel allgemeine Kosten sind, da sie ein gemeinsames Risiko abdecken. Aber Vorsicht: Wenn die Teilungserklärung ausdrücklich vorsieht, dass
