Decisione di riferimento: cc • N° 93-21.323 • 1996-12-03 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un appartamento a Mont-de-Marsan, in una residenza tranquilla. Un giorno, apprendete che uno dei condomini, una società commerciale, è stato sottoposto a regolamento giudiziario (antesignano dell'attuale amministrazione straordinaria). Subito, l'amministratore vi annuncia che le spese condominiali dovute da quella società dalla data della sentenza potrebbero non essere mai pagate. Vi chiedete: chi pagherà la manutenzione delle parti comuni, l'ascensore, il giardino? Questa domanda, cruciale per centinaia di condomini, ha trovato una risposta chiara in una sentenza della Corte di Cassazione del 3 dicembre 1996. In sostanza, l'Alta Corte ha affermato che le spese condominiali successive alla sentenza di apertura sono debiti della massa, cioè devono essere pagate dalla procedura concorsuale, poiché servono a preservare il patrimonio comune.
In altre parole, anche se un condomino è in difficoltà finanziarie, il condominio non deve subire il degrado delle sue parti comuni. Le spese continuano a maturare e devono essere onorate. Questa decisione, resa quasi trent'anni fa, rimane un punto di riferimento assoluto per tutti gli amministratori e i condomini che si trovano ad affrontare una procedura concorsuale.
Ma cosa cambia concretamente per voi? Dovete temere che il vostro condominio rimanga insolvente? E come reagire se un condomino è oggetto di una liquidazione giudiziale? Approfondiamo questa vicenda.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda vede contrapposti due sindacati di condomini (i rappresentanti legali di due edifici) alla società SIP Industries, un'impresa in difficoltà. La società, proprietaria di unità immobiliari in questi condomini, è stata sottoposta a regolamento giudiziario il 3 maggio 1984. Successivamente, un concordato (piano di risanamento) è stato omologato il 7 luglio 1986, ma la società è stata poi posta in liquidazione dei beni (antesignana dell'attuale liquidazione giudiziale) il 3 luglio 1987. Durante questi periodi, le spese condominiali, pur indispensabili per la manutenzione degli edifici, non sono state pagate da SIP Industries.
I sindacati chiedono quindi al curatore della liquidazione dei beni, il sig. X, il pagamento delle spese dovute per il periodo dal 3 maggio 1984 al 7 luglio 1986 (periodo del regolamento giudiziario fino al concordato) e per il periodo successivo al 3 luglio 1987 (dopo la liquidazione). Il curatore rifiuta, sostenendo che tali spese non erano debiti della massa (cioè debiti sorti dopo l'apertura della procedura, che devono essere pagati con priorità), ma debiti anteriori, soggetti alla procedura concorsuale (e quindi spesso non recuperabili).
La Corte d'Appello di Parigi, con sentenza del 15 dicembre 1992, dà ragione ai sindacati. Il curatore della liquidazione ricorre in Cassazione. Egli contesta alla Corte d'Appello di aver giudicato che tali spese fossero debiti della massa senza che i sindacati avessero dimostrato che tali spese fossero necessarie alla preservazione del patrimonio. Ma la Corte di Cassazione respinge il ricorso e conferma la sentenza.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione, nella sua sentenza del 3 dicembre 1996, si basa su un principio semplice e logico: le spese condominiali hanno per natura lo scopo di preservare il patrimonio comune. Senza di esse, l'edificio si degraderebbe e perderebbe valore. Ora, una volta aperta una procedura concorsuale (regolamento giudiziario o liquidazione dei beni), il debitore continua a utilizzare o detenere i suoi beni. L'edificio, in quanto bene, deve essere mantenuto per non deprezzarsi. Le spese successive alla sentenza di apertura sono quindi debiti della massa, cioè debiti sorti dopo l'apertura della procedura, che devono essere pagati con priorità rispetto agli altri crediti (articolo 40 della legge del 13 luglio 1967, allora in vigore, sostituito successivamente dall'articolo L. 641-13 del Codice di commercio).
Il ragionamento dei giudici è il seguente: «considerato che, dopo aver ritenuto che le spese condominiali tendono per natura a preservare il patrimonio, necessariamente destinato a deprezzarsi se non fossero sostenute, la Corte d'Appello ne ha giustamente dedotto che le spese condominiali dovute per il periodo successivo alla pronuncia del regolamento giudiziario del debitore e fino alla sentenza di omologazione del concordato, nonché quelle dovute per il periodo successivo alla sentenza di liquidazione dei beni, erano debiti della massa».
In parole povere, i giudici non hanno richiesto che i sindacati dimostrassero che ogni spesa fosse indispensabile. Hanno considerato che, per loro natura, tutte le spese condominiali (manutenzione ordinaria, lavori, assicurazioni, ecc.) contribuiscono alla conservazione dell'edificio. Questo ragionamento è una conferma della giurisprudenza precedente: le spese condominiali sono considerate spese necessarie alla conservazione del bene, e quindi prioritarie nell'ambito di una procedura concorsuale.
Attenzione, tuttavia: questa soluzione vale solo per le spese successive alla sentenza di apertura. Le spese anteriori rimangono soggette alla procedura concorsuale e sono generalmente non recuperabili se non nei limiti del concordato o della liquidazione.
