Referenzentscheidung: cc • N° 99-16.059 • 2000-12-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Geschäfts in Biscarrosse, in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wohnungen darüber. Ihr Lokal hat einen eigenen Notausgang direkt zur Straße, und Sie nutzen nie den Haupteingang des Gebäudes mit seinem Türcode. Der Verwalter schickt Ihnen eine Abrechnung über Ihren Anteil an den Kosten für Türcode und Müllschlucker. Sie fragen sich: „Warum soll ich für eine Einrichtung zahlen, die ich nicht nutze?“ Genau diese Frage stellte sich ein Wohnungseigentümer in einem ähnlichen Fall.
Diese Situation, häufig in Ferienanlagen der Landes, in denen Geschäfte und Wohnungen gemischt sind, wirft ein wiederkehrendes Problem auf: Wie verteilt man die Gemeinschaftskosten gerecht, wenn einige Eigentümer die Einrichtungen scheinbar weniger nutzen? Soll man nach Nutzungsanteil zahlen oder nach anderen Regeln? Die Antwort ist nicht immer intuitiv.
Eine Entscheidung des Berufungsgerichts aus dem Jahr 2000, die aber immer noch aktuell ist, bringt wesentliche Klarstellungen. Sie betrifft genau die Beteiligung an den Kosten für Türcode und Müllschlucker für einen Eigentümer, dessen Räumlichkeiten einen unabhängigen Notausgang hatten. Was die Richter entschieden haben, könnte Sie überraschen und Ihre Herangehensweise an solche Fragen in Ihrer eigenen Wohnungseigentümergemeinschaft verändern, ob in Parentis-en-Born, Mont-de-Marsan oder anderswo.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Die Geschichte beginnt mit der Gesellschaft Centre d'affaires Félix-Faure (CAFF), Eigentümerin mehrerer gewerblich genutzter Einheiten in einem Gebäude in Wohnungseigentum. Wie viele Geschäfte in der Innenstadt von Biscarrosse befanden sich diese Räumlichkeiten im Erdgeschoss, mit einer Besonderheit: Sie verfügten über einen Notausgang, der direkt ins Freie führte, ohne durch den Haupteingang des Gebäudes zu gehen.
Die Gesellschaft CAFF nutzte diesen Notausgang als Hauptzugang zu ihren Räumlichkeiten. Ergebnis: Sie ging nie durch den Hauseingang und musste daher nie den dort installierten Türcode benutzen. Auch für ihren Abfall hatte sie ein spezielles Sammelsystem eingerichtet, ohne den gemeinsamen Müllschlucker der Wohnungseigentümergemeinschaft zu nutzen.
Als der Verwalter die Kostenverteilung vorlegte, die einen Anteil für Türcode und Müllschlucker enthielt, legte die Gesellschaft CAFF Widerspruch ein. Ihr Argument war einfach: „Ich nutze diese Einrichtungen nicht, also sollte ich sie nicht bezahlen.“ Sie weigerte sich, diese Kostenpositionen zu begleichen, da sie ihrer Meinung nach sie nicht betrafen. Der Verwalter hingegen bestand darauf, dass diese Kosten für alle Wohnungseigentümer gemeinsam anfielen, unabhängig von ihrer persönlichen Nutzung.
Der Konflikt eskalierte und führte zu einem Gerichtsverfahren. Die Gesellschaft CAFF beantragte beim Gericht die Nichtigerklärung der Klauseln der Teilungserklärung, die ihre Beteiligung an diesen Kosten vorsahen. Sie hielt diese Verteilung für unbillig, ja sogar missbräuchlich. Aber würden die Richter ihr recht geben? Der Fall ging in die Berufung und führte zu einer Entscheidung, die heute als Referenz gilt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Das Berufungsgericht prüfte den Fall sorgfältig, und seine Argumentation ist aufschlussreich. Zunächst stellten die Richter einen materiellen Sachverhalt fest: Der Notausgang der Räumlichkeiten der Gesellschaft CAFF mündete tatsächlich in den Hauseingang. Mit anderen Worten, auch wenn dieser Ausgang zweitrangig war, gehörte er zum selben Gemeinschaftsbereich wie der Haupteingang.
Sodann befassten sich die Richter mit der rechtlichen Natur der fraglichen Kosten. Sie erinnerten daran, dass die Kosten für Türcode und Müllschlucker allgemeine Kosten (Gemeinschaftskosten der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft) darstellen, die sich auf die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung der Gemeinschaftsflächen beziehen. Nur weil ein Wohnungseigentümer eine Einrichtung persönlich nicht nutzt, heißt das nicht, dass er nicht indirekt davon profitiert.
Die rechtliche Grundlage ist entscheidend: Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, das die Wohnungseigentümergemeinschaften regelt. Dieser Artikel sieht vor, dass alle Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den allgemeinen Kosten im Verhältnis zum relativen Wert ihrer Sondereigentumsanteile zu beteiligen. Das Gericht betonte, dass die Teilungserklärung des Gebäudes genau diese Bestimmung einhielt.
Was bedeutet das konkret? Kurz gesagt, das Gericht entschied, dass die bloße Tatsache, einen unabhängigen Notausgang zu haben, nicht ausreicht, um einen Wohnungseigentümer von seiner Beteiligung an den Gemeinschaftskosten zu befreien. Das Argument der fehlenden persönlichen Nutzung wurde zurückgewiesen. Die Richter waren der Ansicht, dass die Sicherheit und Hygiene des gesamten Gebäudes allen zugutekommt, auch denen, die andere Zugänge haben.
In diesem Fall hatte die Gesellschaft CAFF auch andere Kosten angefochten, wie die für Wasser. Insoweit traf das Gericht eine Unterscheidung: Es hob die Verteilung für Wasser auf, da diese Kosten individualisierbar seien. Für Türcode und Müllschlucker bestätigte es jedoch, dass es sich um allgemeine Kosten handele, die nach den gesetzlichen Vorschriften zu verteilen seien.
