Referenzentscheidung: cc • Nr. 71-11.519 • 1972-10-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Parentis-en-Born, in einer ruhigen Residenz. Eines Tages fordert der Verwalter von Ihnen einen erheblichen Betrag für die gemeinschaftlichen Lasten. Sie antworten ihm: „Aber ich habe die Nutzung meines Zimmers 16 gegen Zimmer 12 aufgegeben, ich schulde nichts!“ Diese unglaubliche Szene hat sich tatsächlich vor Gericht abgespielt. Die Frage, die sich jeder Wohnungseigentümer stellt: Kann man von der Beteiligung an den Lasten vollständig befreit werden? Die klare Antwort gab der Kassationsgerichtshof am 10. Oktober 1972: Nein. Und diese Lösung ist von öffentlicher Ordnung, das heißt, keine Vereinbarung (Teilungserklärung oder besondere Abmachung) kann davon abweichen. Analyse dieser grundlegenden Entscheidung für Eigentümer in den Landes.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X war Eigentümer eines Sondereigentums in einem Wohnungseigentumsgebäude in ... (die Entscheidung nennt keine Stadt, aber stellen wir uns eine Residenz in Dax vor). Er besaß insbesondere ein Zimmer Nummer 16. Des Zahlens von Lasten für dieses Objekt überdrüssig, schlug er dem Verwalter einen Tausch vor: Aufgabe von Zimmer 16 gegen Zimmer 12, und im Gegenzug Befreiung von sämtlichen gemeinschaftlichen Lasten. Der Verwalter stimmte zu, und Herr X meinte fortan, nichts mehr zahlen zu müssen. Doch der Verwalter kam auf sein Wort zurück und forderte die Zahlung der Lasten. Herr X weigerte sich unter Berufung auf die mündliche Vereinbarung. Die Sache landete vor Gericht.
In erster Instanz verurteilte das Gericht Herrn X zur Zahlung der Lasten. Unzufrieden legte er Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigte das Urteil mit der Begründung, dass das Verlangen, von sämtlichen Lasten befreit zu werden, gegen Artikel 10 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 verstoße. Herr X legte daraufhin Kassation ein, aber das oberste Gericht wies seine Beschwerde ab und gab dem Verwalter recht. Die Pointe: Der Kassationsgerichtshof bestätigte nicht nur die Schuld, sondern stellte fest, dass jede Klausel oder Vereinbarung, die einen Wohnungseigentümer von sämtlichen Lasten befreit, nichtig ist, da sie gegen die öffentliche Ordnung verstößt.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Die rechtliche Grundlage dieser Entscheidung ist Artikel 10 des Gesetzes Nr. 65-557 vom 10. Juli 1965 zur Regelung des Wohnungseigentumsrechts. Dieser Artikel bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den Lasten zu beteiligen, die durch die gemeinschaftlichen Dienstleistungen und gemeinsamen Ausstattungselemente entstehen, sowie an den Lasten für die Erhaltung, Instandhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, und zwar proportional zu den relativen Werten der in ihren Sondereigentumseinheiten enthaltenen Privatflächen. Klar gesagt: Jeder Eigentümer muss seinen Anteil an den Lasten zahlen, berechnet nach dem Wert seines Sondereigentums (ausgedrückt in Miteigentumsanteilen).
Der Kassationsgerichtshof entschied, dass das Verlangen eines Wohnungseigentümers, vollständig von den Lasten befreit zu werden, gegen diese zwingenden Vorschriften verstößt. Mit anderen Worten: Selbst wenn ein Wohnungseigentümer ein Sondereigentum aufgibt oder dessen Nutzung überlässt, bleibt er für die Lasten seines aktuellen Sondereigentums verantwortlich. Die öffentliche Ordnung bedeutet, dass die Parteien nicht vertraglich davon abweichen können: Jede Klausel der Teilungserklärung oder jede besondere Vereinbarung, die einen Wohnungseigentümer vollständig befreit, wäre von Rechts wegen nichtig.
Was nur wenige wissen: Das Gericht bestätigte hier eine frühere Rechtsprechung, die bereits sehr schützend für das finanzielle Gleichgewicht der Wohnungseigentümergemeinschaften war. Die Richter waren der Ansicht, dass das Allgemeininteresse (das ordnungsgemäße Funktionieren der Gemeinschaft) Vorrang vor individuellen Absprachen hat. Herr X argumentierte, dass die Vereinbarung mit dem Verwalter gültig sei, aber das Gericht entgegnete, dass eine solche Vereinbarung nicht gegen Artikel 10 verstoßen könne. In der Praxis bedeutet dies, dass der Verwalter, selbst wenn er gutgläubig ist, einen Wohnungseigentümer nicht von seinen Lasten befreien kann, andernfalls ist die Vereinbarung nichtig.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für vermietende Eigentümer in Dax: Wenn Sie eine Wohnung vermieten und Ihr Mieter einen Teil des Gemeinschaftseigentums nutzt (z. B. eine Garage), können Sie ihm nicht die Last für die Instandhaltung dieser Teile übertragen. Ihre Verpflichtung gegenüber dem Verwalter bleibt vollständig bestehen. Konkretes Beispiel: Sie besitzen eine 50 m² große Zweizimmerwohnung in einer Residenz in Dax mit 200 Miteigentumsanteilen von 10.000. Die jährlichen Lasten betragen 2.000 €. Sie können nicht durch eine Vereinbarung mit dem Verwalter Ihren Anteil auf Null reduzieren, selbst wenn Sie die Nutzung Ihres Kellers aufgeben. Das Gesetz verpflichtet Sie, 200/10.000 der Lasten zu zahlen, also 40 € pro Jahr.
Für selbstnutzende Wohnungseigentümer in Parentis-en-Born: Wenn Sie Ihr Zimmer mit einem Nachbarn tauschen möchten, Vorsicht: Dies ändert nichts an Ihrer Lastenverpflichtung. Sie bleiben Eigentümer Ihres ursprünglichen Sondereigentums, auch wenn Sie ein anderes bewohnen. Wenn Sie Ihr Sondereigentum verkaufen, muss der Erwerber die darauf entfallenden Lasten zahlen. Ein Tipp: Lassen Sie vor jedem Tausch eine notarielle Urkunde zur Änderung des Sondereigentums erstellen, sonst bleiben die Lasten auf Ihrem Namen.
Für Erwerber: Prüfen Sie beim Kauf eines Sondereigentums den Stand der ausstehenden Lasten. Wenn der Voreigentümer eine unzulässige Befreiungsvereinbarung getroffen hat, könnten Sie als Gesamtschuldner haften. Lassen Sie sich vom Verwalter eine Bescheinigung über die Lastenfreiheit ausstellen. Bei Streitigkeiten wenden Sie sich an einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt.
