参考判决： cc • 第71-11.519号 • 1972-10-10 • 查看判决 →
想象一下：您在Parentis-en-Born的一个安静住宅区拥有一套公寓。有一天，物业管理员向您索要一笔相当数额的共同费用。您回答说：“但我已经放弃了对16号房间的享用权，换取了12号房间，我不欠任何费用！” 这个看似不可思议的场景，实际上确实在法庭上发生过。每个共有物业业主都会问一个问题：能否被免除全部费用参与？答案明确而清晰，由法国最高院（Cour de cassation）于1972年10月10日给出：不能。而且这一解决方案涉及公共秩序（ordre public），也就是说，任何协议（共有物业规章或特别约定）都不能违背它。让我们解读这一对Landes省业主具有奠基意义的判决。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生在（判决未指明城市，但设想在Dax的一栋共有物业楼）拥有一套物业单元。他特别拥有编号为16的房间。厌倦了为这个物业支付费用，他向物业管理员提议交换：放弃16号房间以换取12号房间，作为交换，他被免除所有共同费用的参与。物业管理员同意了，X先生从此认为自己无需再支付任何费用。但物业管理员反悔了，向他索要费用。X先生以口头协议为由拒绝。案件最终告上法庭。
在一审中，法庭判决X先生支付费用。他不服，提出上诉。上诉法院（cour d'appel）维持原判，认为被免除全部费用的主张违反了1965年7月10日法律第10条。X先生随后向最高院提起上诉，但最高司法机关驳回了他的上诉，支持物业管理员。转折点？最高院不仅确认了债务：它还宣称，任何免除业主全部费用参与的条款或协议均属无效，因为违反公共秩序。
法院的推理——解读
这一判决的法律依据是1965年7月10日第65-557号法律（关于已建房屋共有物业地位的法律）第10条。该条规定，业主有义务按各自物业单元内私有部分相对价值的比例（以千分比表示），参与由集体服务和共同设备要素引起的费用，以及与共有部分的保存、维护和管理相关的费用。简而言之，每位业主必须根据其物业单元的价值支付其份额的费用。
最高院判定，业主主张完全免除费用违反了这些公共秩序性质的规定。换言之，即使业主放弃一个物业单元或转让其享用权，他仍需承担其当前物业单元的费用。公共秩序意味着当事人不能通过合同违反：共有物业规章中的任何条款或任何特别约定，若完全免除一位业主的费用，将自始无效。
鲜为人知的是，最高院在此确认了先前的判例，该判例已经非常保护共有物业的财务平衡。法官们认为，公共利益（共有物业的良好运行）优先于个人安排。X先生认为与物业管理员的协议有效，但最高院回应说，这样的协议不能违反第10条。实际上，这意味着物业管理员即使出于善意，也不能免除业主的费用，否则协议无效。
这对您的具体影响
对于在Dax的出租业主：如果您出租一套公寓，且您的租户占用部分共有部分（例如，一个车库），您不能将维护这些部分的费用转嫁给他。您对物业管理员的义务仍然是完全的。具体例子：您在Dax的一个住宅区拥有一套50平方米的两居室，拥有10,000千分比中的200千分比。年费用为2,000欧元。您不能通过与物业管理员的协议将您的份额减少为零，即使您放弃对地下室的使用权。法律规定您必须支付200/10,000的费用，即每年40欧元。
对于在Parentis-en-Born的自住业主：如果您想与邻居交换房间，请注意：这不会改变您的费用义务。您仍然是您最初物业单元的所有者，即使您占用另一个单元。如果您出售您的物业单元，买受人必须支付相关费用。建议：在任何交换之前，请通过公证行为修改物业单元的所有权，否则费用仍以您的名义承担。
对于买受人：在购买物业单元时，请检查未付费用的状况。如果前业主签订了非法的免除协议，您可能被视为善意，但物业管理员会向您追索欠款。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主在未支付多年费用的情况下出售其物业单元，自以为被免除。买受人不得不偿还数千欧元。请保持警惕。
避免此类纠纷的四条建议
- 检查您的共有物业规章：确保它不包含任何免除特定物业单元全部费用的条款。如果有，该条款无效。请通过业主大会将其删除。
- 切勿与物业管理员达成口头协议：任何关于费用的安排必须以书面形式正式化，并得到业主大会的批准。简单的信件往来可能会被质疑。
- 遇到困难时，咨询专业律师：在拒绝支付费用之前，请寻求法律意见。无理拒绝可能导致罚款和追偿费用。
- 更新千分比分配：如果您修改您的物业单元（分割、合并），请由测量专家重新评估千分比，并将新的分配方案提交业主大会。这将避免关于费用金额的争议。
深入探讨：相关判例和演变
1972年的这一判决属于最高院的一贯立场。例如，在1994年3月9日的判决（第92-14.747号）中，最高院裁定，共有物业规章中完全免除某物业单元电梯费用的条款无效，因为它违反了第10条。同样，2000年7月12日的判决（第98-19.853号）重申，即使物业单元空置或无法使用，费用仍需支付。因此，法院的趋势非常保护集体利益。未来，2014年的ALUR法律加强了业主在费用透明度方面的义务，但第10条的公共秩序原则保持不变。但请注意：最高院允许部分免除，例如，对于不享受某项服务（如底层单元的电梯）的物业单元，但绝不允许完全免除。
常见问题
- 如果我不使用共有部分，能否被完全免除费用？ 不能，法律不允许。即使您不使用大厅或电梯，您也必须参与保存和管理费用的分摊。
- 如果我的共有物业规章包含完全免除条款，该怎么办？ 该条款无效。您可以要求物业管理员在下次业主大会上将其删除。如果被拒绝，请向司法法院起诉。
- 如果我将物业单元放弃给共有物业，能否免除费用？ 不能，只要您仍是业主，您就有义务。放弃必须通过公证行为并由业主委员会接受，但这并不能消除之前的费用。
- 与物业管理员的书面协议能否免除我的费用？ 不能，这样的协议因违反公共秩序而无效。此外，物业管理员无权在未经业主大会决定的情况下修改费用分配。
- 质疑费用催缴的期限是多少？ 您有5年期限，从每项费用到期之日起计算。超过这个期限，物业管理员的付款请求权将失效，但最好尽快行动。
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