Referenzentscheidung: cc • N° 06-21.012 • 2007-12-19 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Parentis-en-Born, in einer Wohnanlage, die 2022 Dachsanierungsarbeiten für 80.000 € beschlossen hat. Sie zahlen Ihren Anteil, aber die Arbeiten beginnen nie. Ein Jahr vergeht, dann zwei. Verärgert beschließen Sie, aus Protest keine Wohnungseigentumsbeiträge mehr zu zahlen. Die Gemeinschaft fordert die Beträge, dann verklagt sie Sie. Haben Sie das Recht, die Zahlung zu verweigern? Die Antwort ist nein, und der Kassationsgerichtshof bestätigt dies in einem Urteil vom 19. Dezember 2007.
Diese Entscheidung, die noch immer vollständig aktuell ist, erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Die Verpflichtung zur Zahlung der Wohnungseigentumsbeiträge ergibt sich aus dem Gesetz vom 10. Juli 1965 und ist zwingendes Recht (ordre public). Das bedeutet, dass kein Wohnungseigentümer sich einseitig davon befreien kann, selbst wenn die Gemeinschaft Pflichtverletzungen begeht, wie die Nichtausführung beschlossener Arbeiten. Aber wie kann man dann bei einem nachlässigen Verwalter Abhilfe schaffen? Erklärungen.
In diesem Artikel werde ich das Urteil des Kassationsgerichtshofs analysieren, Ihnen erklären, warum die Richter so entschieden haben, und Ihnen vor allem konkrete Schlüssel an die Hand geben, um solche Streitigkeiten zu vermeiden oder damit umzugehen, falls Sie betroffen sind. Ob Sie Wohnungseigentümer in Tarnos oder anderswo sind, diese Regeln gelten überall in Frankreich.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Parentis-en-Born, nimmt 2002 an einer Eigentümerversammlung teil. Die Eigentümer beschließen Renovierungsarbeiten an den Gemeinschaftsteilen in Höhe von 50.000 €. Jeder Eigentümer muss seinen Anteil zahlen, und Herr X kommt nach. Aber die Monate vergehen, und nichts passiert. Die Arbeiten beginnen nicht, trotz Mahnungen.
Verärgert beschließt Herr X, ab 2003 keine Wohnungseigentumsbeiträge mehr zu zahlen, da die Gemeinschaft ihrer Verpflichtung nicht nachgekommen sei. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt ihn auf Zahlung der ausstehenden Beiträge. Herr X verteidigt sich mit der Nichtausführung der beschlossenen Arbeiten: Seiner Ansicht nach habe die Gemeinschaft eine Pflichtverletzung begangen, indem sie die Arbeiten nicht durchführte, was seine Zahlungsverweigerung rechtfertige.
Das Berufungsgericht Bordeaux, das mit dem Rechtsstreit befasst war, gab Herrn X 2005 recht. Es entschied, dass die Gemeinschaft die Beiträge nicht verlangen könne, ohne die beschlossenen Arbeiten ausgeführt zu haben. Doch die Gemeinschaft legte Kassation ein. Der Fall gelangte am 19. Dezember 2007 vor den Kassationsgerichtshof. Die obersten Richter hoben die Berufungsentscheidung auf: Sie erinnerten daran, dass die Verpflichtung zur Zahlung der Wohnungseigentumsbeiträge eine gesetzliche Verpflichtung von ordre public sei, unabhängig von der Ausführung der Arbeiten. Herr X durfte die Zahlung daher nicht verweigern.
Die Begründung des Gerichts – entschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt seine Entscheidung auf die Artikel 10 und 19 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, das den Status des Wohnungseigentums an Gebäuden regelt. Artikel 10 bestimmt, dass die Wohnungseigentümer verpflichtet sind, sich an den Wohnungseigentumsbeiträgen (d. h. den Ausgaben, die für die Instandhaltung und das Funktionieren des Gebäudes erforderlich sind) im Verhältnis zu ihren Miteigentumsanteilen zu beteiligen. Artikel 19 präzisiert, dass diese Beiträge mit ihrer Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung fällig werden.
Kurz gesagt: Das Gesetz stellt keine Verbindung zwischen der Zahlung der Beiträge und der Durchführung bestimmter Arbeiten her. Die Beiträge dienen der Deckung sämtlicher Ausgaben der Gemeinschaft, nicht nur eines bestimmten Bauvorhabens. Wenn die Gemeinschaft die beschlossenen Arbeiten nicht ausführt, stellt dies zwar eine Pflichtverletzung dar, die jedoch durch eine Schadensersatzklage gegen die Gemeinschaft und nicht durch eine Verweigerung der Beitragszahlung zu ahnden ist.
Der Kassationsgerichtshof betont den ordre public-Charakter dieser Bestimmungen: Die Wohnungseigentümer können nicht einseitig davon abweichen. Selbst wenn die Gemeinschaft eine Pflichtverletzung begangen hat, muss der Wohnungseigentümer seine Beiträge weiterzahlen. Er kann anschließend Ersatz des erlittenen Schadens verlangen (z. B. die Kosten für von ihm vorfinanzierte Reparaturen oder einen Nutzungsausfallschaden).
Achtung: Diese Entscheidung bedeutet nicht, dass die Gemeinschaft alles tun darf. Wenn die Gemeinschaft die Arbeiten nicht ausführt, haftet sie. Aber der Wohnungseigentümer kann nicht Selbstjustiz üben, indem er die Zahlung einstellt. Was wenige wissen: Diese Rechtsprechung ist seit Jahrzehnten ständig; der Kassationsgerichtshof hatte bereits 1995 in diesem Sinne entschieden (Civ. 3e, 22. Februar 1995, Nr. 93-12.567).
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Wohnungseigentümer sind, betrifft Sie diese Entscheidung direkt. Hier ist, was sie je nach Ihrem Profil bedeutet:
Selbstnutzender oder vermietender Wohnungseigentümer: Sie müssen Ihre Beiträge zu den vorgesehenen Terminen zahlen, auch wenn der Verwalter seine Arbeit nicht macht. Wenn beschlossene Arbeiten nicht ausgeführt werden, können Sie: 1) den Verwalter per Einschreiben mahnen; 2) eine Eigentümerversammlung zur Erörterung des Problems beantragen; 3) eine Klage gegen die Gemeinschaft auf Durchführung der Arbeiten oder Schadensersatz einleiten. Aber stellen Sie die Zahlung nicht ein, sonst riskieren Sie
