参考判决： cc • N° 06-21.012 • 2007-12-19 • 查看判决 →
想象一下：您是在Parentis-en-Born（法国朗德省）拥有一套公寓的业主，该住宅区在2022年表决通过了耗资80,000欧元的屋顶翻新工程。您支付了您的份额，但工程从未启动。一年过去了，两年过去了。愤怒之下，您决定停止支付物业费以示抗议。业主委员会向您索要欠款，然后起诉您。您有权拒绝支付吗？答案是否定的，法国最高法院（Cour de cassation）在2007年12月19日的一项判决中确认了这一点。
这项判决至今仍然完全适用，它重申了一项基本原则：支付物业费的义务源于1965年7月10日的法律，并且具有公共秩序性质。这意味着任何业主都不能单方面免除这一义务，即使业主委员会存在违约行为，例如未执行已表决的工程。那么，面对疏忽的物业管理者（syndic），如何获得赔偿呢？解释如下。
在本文中，我将剖析最高法院的判决，解释法官为何如此裁决，更重要的是，为您提供具体的关键点，以避免此类纠纷或在您遇到类似情况时如何应对。无论您是Tarnos（法国朗德省）的业主还是其他地方，这些规则在全法国都适用。
事实：一个日常发生的故事
X先生是Parentis-en-Born某共有物业（copropriété）中一个单元（lot）的业主，他参加了2002年的业主大会。业主们表决通过了价值50,000欧元的公共区域翻新工程。每位业主需支付其份额，X先生照做了。但几个月过去了，毫无动静。尽管多次催促，工程仍未启动。
恼怒之下，X先生从2003年起决定停止支付物业费，认为业主委员会未履行承诺。业主委员会随后起诉他要求支付欠款。X先生以工程未执行为由进行辩护：他认为业主委员会因未实施工程而存在过错，这应证明其拒绝支付是合理的。
受理此案的波尔多上诉法院（cour d'appel de Bordeaux）于2005年支持了X先生的主张。它认为业主委员会在未执行已表决工程的情况下不能要求支付物业费。但业主委员会向最高法院提起了上诉。案件于2007年12月19日提交至最高法院。最高法官撤销了上诉法院的判决：他们重申，支付物业费的义务是一项具有公共秩序性质的法定义务，与工程的执行无关。因此，X先生不能拒绝支付。
法院的推理——解析
最高法院的判决基于1965年7月10日法律第10条和第19条，该法律规定了建筑共有物业（copropriété des immeubles bâtis）的地位。第10条规定，业主必须按其份额（tantièmes）比例分担物业费（即维护和运营建筑物所需的费用）。第19条明确，这些费用自业主大会表决通过后即可要求支付。
简而言之，法律并未将物业费的支付与特定工程的实施联系起来。物业费旨在覆盖共有物业的整体支出，而不仅仅是某个特定项目。如果业主委员会未执行已表决的工程，这确实构成过错，但必须通过追究业主委员会的责任（损害赔偿）来弥补，而非通过拒绝支付物业费。
最高法院强调这些条款具有公共秩序性质：业主不能通过单方面决定予以规避。因此，即使业主委员会存在过错，业主也必须继续支付物业费。随后，他才能就所遭受的损害（例如，他不得不垫付的维修费用，或居住舒适度损失）要求赔偿。
但请注意：这项判决并不意味着业主委员会可以为所欲为。如果业主委员会未执行工程，它需要承担责任。但业主不能通过停止支付来自行执法。鲜为人知的是，这一解决方案几十年来一直保持一致：最高法院早在1995年就曾做出类似判决（Civ. 3e, 1995年2月22日，第93-12.567号）。
这对您的实际影响——具体而言
如果您是业主，这项判决与您直接相关。以下是它对不同身份人士的影响：
自住或出租业主：即使物业管理者（syndic）未尽职工作，您也必须按期支付物业费。如果已表决的工程未执行，您可以：1) 通过挂号信催告物业管理者；2) 要求召开业主大会讨论问题；3) 对业主委员会提起诉讼，要求执行工程或获得损害赔偿。但不要停止支付，否则您将面临催收费用和付款诉讼的风险。
单元（lot）购买者：在购买前，请检查是否有已表决但待执行的工程。向卖方索要物业费状况和业主大会会议纪要。如果工程已表决但未执行，这可能是价格谈判的理由，但购买后不能拒绝支付物业费。
租户：这项判决与您没有直接关系，因为您不支付物业费（除非租赁合同规定您需偿还可回收费用）。但请注意，如果您的房东不支付物业费，业主委员会可能对其采取法律行动，您可能会遭受不便（如断水等）。
以Tarnos的一个具体例子说明：一个共有30个单元的住宅区表决通过了价值60,000欧元的隔热工程。每个单元支付2,000欧元。物业管理者因疏忽未启动工程。业主D先生停止支付物业费。业主委员会起诉他要求付款。法院判决D先生支付2,000欧元欠款，外加500欧元催收费用。D先生随后可以起诉业主委员会要求损害赔偿，但他会损失时间和金钱。
如果您处于这种情况，您应该：1) 继续支付物业费；2) 催告物业管理者执行工程；3) 如果无果，向司法法院（tribunal judiciaire，原大审法院tribunal de grande instance）提起诉讼，要求强制履行和损害赔偿。针对业主委员会提起诉讼的时效为5年，自工程本应完成之日起计算。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前核查共有物业账目：在购买时，向卖方索要最近三次业主大会的会议纪要和欠费状况。如果已表决的工程待执行，向物业管理者询问时间表。这将避免您继承一个矛盾局面。
- 即使有异议也要按期支付物业费：如果您认为物业管理者或业主委员会未履行义务，切勿停止支付。应提起责任诉讼。拒绝支付会使您面临额外费用和法院判决。
- 以书面形式催告物业管理者：如果已表决的工程未执行，通过带有回执的挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）向物业管理者发送催告函，提及决议并要求明确的完成日期。保留副本。这将作为诉讼中的证据。
- 联合其他业主：如果多位业主不满，可以要求召开临时业主大会讨论工程未执行问题。团结一致能更有效地向物业管理者施压或提起法律诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
这项判决属于一贯的判例。最高法院早在1995年（Civ. 3e, 1995年2月22日，第93-12.567号）就已判决业主不能因已表决工程未执行而拒绝支付物业费。同样，2003年的一项判决（Civ. 3e, 2003年6月11日，第02-10.234号）明确指出，即使物业管理者存在过错，业主也必须支付物业费。
因此，法院的趋势非常明确：支付物业费是一项独立于业主委员会其他义务的义务。另一方面，法官对疏忽的物业管理者越来越严格：他们可能因违反勤勉义务而被判处损害赔偿。因此，如果您因物业管理者不作为而受害，您有救济途径，但不能拒绝支付。
展望未来，2014年的ALUR法律加强了物业管理者的义务，并便利了业主提起法律诉讼。例如，业主现在可以更容易地要求召开业主大会或指定临时管理人（administrateur provisoire）。这些工具允许在不诉诸拒绝支付的情况下提前采取行动。
行动前清单
常见问题：实用问答
1. 如果物业管理者未执行已表决的工程，该怎么办？
不要停止支付物业费。通过挂号信催告物业管理者。如果情况未变，要求召开业主大会讨论问题，或向司法法院提起诉讼，要求强制履行和损害赔偿。
2. 我能从我的损失中扣除未支付的物业费吗？
不能，您必须先支付，然后要求赔偿您的损失（例如，您不得不垫付的维修费用）。不能自动抵销。
3. 如果我停止支付，会有什么风险？
业主委员会可以起诉您要求付款。您将被判决支付欠款、催收费用（通常为欠款的10%），有时还包括损害赔偿。您还可能面临您的单元被司法抵押的风险。
4. 针对物业管理者未执行工程提起诉讼有时效吗？
有，自工程本应完成之日起（如果决议未规定期限，则自决议之日起）5年内。超过此期限，您的诉讼将失效。
5. 如果我是租户，房东不支付物业费，我该怎么办？
您不负责物业费（可回收费用除外）。但您可以向物业管理者报告问题。如果房东违约，业主委员会可以提起诉讼，这可能导致公共区域服务（如水电）中断。
总之，规则很简单：无论如何，物业费都必须支付。如果业主委员会未履行义务，请通过法律途径采取行动，但切勿停止支付。在我的实践中，我遇到过一些案例，业主因试图自行执法而损失了数千欧元的费用和利息。请避免这个错误。
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