参考判决： cc • N° 76-12.001 • 1977-11-29 • 查看判决 →
想象一下：您刚在带游泳池、健身房和公共花园的住宅区买了一套公寓。但您不游泳、您骑自行车、您更喜欢阳台。您能否拒绝支付泳池维护费用的分摊部分？答案是不行，而且自1977年以来一直如此。法国最高法院（法国最高司法机构）已裁定：每个共有人都有义务分担集体服务的费用，只要他有可能使用这些服务，不能因为自愿放弃使用而免除。这项判决虽然常被忽视，但却规范着数千个共有物业的生活。
事实：每天都可能发生的故事
故事发生在1970年代末。一个专为退休人员设计的住宅区建成，包括完全相同的单元。共有物业规章规定了公共区域：餐厅、客厅、厨房和医务室。这些服务的员工费用按所有单元相同的共有部分份额比例分摊。一名共有人对此提出异议：他不使用这些服务，为什么要付钱？他将共有物业业主委员会告上法庭。上诉法院（第二审级）判他败诉。他向最高法院提起上诉。
法院的推理——详细解析
最高法院驳回了上诉。它重申了原则：没有任何法律规定集体服务和公共设备项目的有限清单。换言之，任何提供给共有人的服务，只要具有集体性质，都可能产生费用。评判标准不是实际使用，而是使用的可能性。法院补充说，这些服务的效用对所有共有人相同，因为单元相同，且建筑物的用途（退休人员住宅）意味着共同生活。简而言之，即使X先生从未去过医务室，他也能在需要时受益于其存在，这种可用性本身就证明他应参与分摊。
对您的具体影响
对于出租业主（出租其房产者）：即使您的租户不使用游泳池，您也必须支付集体服务的费用。对于租户：您不能以不使用某项设备为由要求减租。对于自住共有人：如果您住在一楼，则不能质疑电梯费的分摊；如果您从不踏入花园，也不能质疑花园费的分摊。昂蒂布（Antibes）的一个具体案例：在一个带游泳池和网球场的住宅区，一名业主试图不支付网球场维护费。1977年判决适用：他必须支付，因为他有可能使用。
避免此类纠纷的四条建议
- 购买前仔细阅读共有物业规章。检查集体服务清单和费用分摊方式。如果某些服务看似多余，协商购买价格。
- 切勿以不使用为由拒绝支付费用。您可能会面临罚款和诉讼费用。如有异议，先保留权利支付，然后向法院起诉。
- 如果您认为某项服务对多数人不再有用，请投票修改共有物业规章。这需要业主大会和双重要多数（1965年法律第26条）。
- 如有疑问，咨询专业律师。一次简单的咨询可以避免多年的诉讼。
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深入探讨：相关判例与演变
1977年的判决后来不断得到确认。例如，最高法院在1986年（案号84-15.678）裁定，共有物业中商业场所的业主即使不使用电梯，只要电梯服务于共有部分，也必须承担电梯费用。2003年，该原则扩展到保安费：共有人即使不需要保安也不能免除。趋势很明确：判例法优先考虑集体利益而非个人选择。未来，预计法院将继续适用这一原则，除非共有物业规章规定了基于实际使用的不同分摊方式。
行动前清单
如果您是共有人且想质疑费用：
- 检查服务是否确实是集体性的（在共有物业规章中定义）。
- 保留权利支付费用（通过挂号信并要求回执）。
- 查看业主大会会议记录，确认分摊方式是否依法表决通过。
- 在提起诉讼前咨询律师。
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