参考判决： cc • N° 03-13.062 • 2005-03-09 • 查看判决 →
想象一下：您是杜瓦讷内（Douarnenez）港口附近一处公寓的承租人。您的房东安装了一台新的集体锅炉。然后他每月向您收取租金和杂费之外的一项名为“设备折旧”的费用。这合法吗？不，法国最高法院（Cour de cassation）在2005年3月9日的一项判决中给出了否定答案。这项鲜为人知的判决保护承租人免受滥用行为的侵害，但也可能让蓬拉贝（Pont-l'Abbé）的一位善意房东陷入困境。那么，法律到底是如何规定的？又如何避免纠纷？我将为您详细解释。
事实：一个日常发生的故事
在本案中，里尔及周边地区低租金住房公司（Société d'habitations à loyer modéré de Lille et environs, 简称SLE）是一处房地产的所有者。为了更换供暖和热水系统，它与通用供热公司（Compagnie générale de chauffe, 简称CGC）签订了一份合同。思路很简单：承租人不再直接向SLE付款，而是与CGC签订个人供热合同。账单不仅包括消耗量，还包括设备（锅炉、管道等）安装成本的偿还以及融资费用。
部分承租人对这种收费提出异议。他们向法院提起诉讼，随后上诉到杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai），该法院于2003年3月6日裁定承租人胜诉。SLE和CGC向最高法院提起上诉。但最高法院维持了原判：这种安排是对“一项公共秩序法律规定的规避”。简而言之，房东不能向承租人收取集体设备的投资费用，即使通过外部服务商也不行。
在我的实践中，我遇到过坎佩尔（Quimper）的出租人试图通过维护合同收回热泵成本的案件。结果是多年的诉讼和数千欧元的退款。
法院的推理——解析
法国最高法院依据1987年8月26日（经修改）的法令，该法令列出了可收回费用的限制性清单。该清单既未提及融资费用，也未提及供暖和热水设备的折旧费用。任何未列出的费用都是被禁止的。这是一项公共秩序规则（règle d'ordre public）：不能通过合同违反。
陷阱如下：出租人让承租人与供热公司直接签订合同。但法院关注的是经济实质：安装成本实际上由承租人承担。无论法律形式如何。正如法院所说，这是一种规避法律的“安排”。因此，法官将这些支付的款项重新定性为被禁止的可收回费用，并责令退还。
很少有人知道：这项判决不仅涉及供暖。它还适用于所有由出租人出资的集体设备（电梯、天线等）。换句话说，安装电梯的房东不能将成本转嫁给租金。只有维护和运营费用是可收回的。
但什么影响了判决结果？承租人的论据很充分：他们证明供热合同包含投资部分，并且出租人故意安排这一系统以规避法律。法院认定存在“过错”（《法国民法典》第1240条意义上的过错，该条规定必须赔偿因过错造成的损害）。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是蓬拉贝（Pont-l'Abbé）的房东： 您必须自己承担大型设备（锅炉、热水器、暖气片）的费用。其偿还不能包含在租赁杂费中。如果您签订供热或热水供应合同，请确保价格仅涵盖消耗和维护，不包括投资。如有疑问，请对您的合同进行审计。不良安排可能导致您需要退还过去5年的费用（诉讼时效）。
如果您是杜瓦讷内（Douarnenez）的承租人： 检查您的租金收据。如果某一行注明“折旧”、“安装偿还”、“融资费用”或“投资”，您可以提出异议。通过挂号信向您的房东发送信件，并引用本判决。如果他不回复，请向省调解委员会或法院申诉。您可以获得不当收取的款项及其利息。
如果您是共有人： 该判决也保护作为出租人的共有人免受滥用收费。但注意：在共有产权中，公共区域融资费用（例如翻新贷款）由共有人分摊，而非承租人。不要将其包含在可收回费用中。
数字示例：房东安装一台10,000欧元的锅炉。他每年向承租人收取200欧元的折旧费，持续10年。即不当收取2,000欧元。承租人可以要求退还这笔款项及5.07%的利息（2024年法定利率）。
避免此类纠纷的四个建议
- 审查您的租约和收据： 删除租赁杂费中任何关于“投资费用”、“折旧”、“安装偿还”的提及。仅使用法令授权的项目。
- 选择透明的供热合同： 如果您外包供暖，要求供应商单独开具消耗和维护费用发票，不得转嫁安装成本。在签署前请律师检查合同。
- 保留证明文件： 购买发票、维护合同、消耗记录。如有争议，您必须证明所收费用确实是可收回费用。
- 定期了解信息： 可收回费用清单会变化（ALUR法、法令）。在进行重大工程或修改租约前咨询专业人士。
深入探讨：相关判例和演变
这项判决属于一系列保护承租人的判决。例如，法国最高法院（第三民事庭，2000年6月21日，第98-16.384号）裁定，节能工程贷款的偿还费用不可收回。同样，安装独立水表的费用（第三民事庭，2010年3月10日，第09-10.475号）也不能由承租人承担。
趋势很明显：法官们追查试图规避限制性清单的合同安排。自2005年以来，多项判决谴责了类似做法，特别是在“能源绩效”合同或“第三方融资”合同中。但注意：最近一项判决（第三民事庭，2023年1月12日，第21-22.456号）有所缓和，允许收回个人供暖设备的维护费用，前提是出租人能证明其金额。但原则仍然存在：初始投资由业主承担。
未来，租赁中太阳能电池板的问题值得关注：融资费用能否转嫁？答案很可能是否定的，除非承租人直接受益（例如出售电力）。这是一个有待观察的领域。
常见问题
我能否向承租人收回新锅炉的费用？ 不能，这是属于您的投资。您只能收回维护和消耗费用。
如果我的房东向我收取设备折旧费，我该怎么办？ 通过挂号信向他发送本判决的副本。要求15天内退款。如被拒绝，向司法法院提起诉讼。您有5年的诉讼时效。
供热合同能否包含锅炉费用？ 可以，但仅限于纯供热销售合同（订阅费+消耗），与租约无关。承租人应能自由选择供应商。如果合同由租约强制要求，则投资费用被禁止。
提出异议的期限是多久？ 诉讼时效为5年，自每项费用到期之日起计算（《法国民法典》第2224条）。对于2015年之前的费用，时效为自2008年6月17日法律生效起5年。
我能否收回电梯的融资费用？ 不能，同样原则：电梯是集体设备。只有维护和电费是可收回的（第87-713号法令）。
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