参考判决： cc • N° 07-21.318 • 2009-02-11 • 查看判决 →
想象一下，您在昂蒂布（Antibes）一栋面朝大海的美丽住宅中拥有一套公寓。您参加业主大会，讨论出售一个未使用的技术用房，这可能为共有产权带来数万欧元的收入。但物业管理人（syndic）告诉您，根据章程，只有他有权决定：他可以在未经您同意的情况下出售该用房，甚至定价。您感到被剥夺了投票权？这很正常。
这种情况并非虚构场景。它在共有产权中经常发生，尤其是在财务利益重大的蓝色海岸（Côte d'Azur）。但法律实际上怎么说？可以将所有权力委托给物业管理人吗？答案显然是否定的，正如法国最高法院（Cour de cassation）的一项基本判决所重申的那样。
在本文中，我将解释这项保护共有产权人权利的判决。您将了解为什么您的共有产权章程（管理建筑物生活的文件）中的某些条款可能被视为滥用，更重要的是，如果您受到影响，您可以具体做些什么。
事实：一个日常发生的故事
故事始于房地产开发商Jesta公司，该公司建造了一栋建筑物并设立共有产权。在第一批买家购买其单元之前，公司就起草了共有产权章程。在该文件中，它插入了一个特别大胆的第207条。
该条款赋予物业管理人（建筑物的管理者）一项特殊权力：在十年内，他可以就属于公共区域的部分用房，规范临时占用（临时使用空间的许可），甚至出售该用房，而无需业主大会的同意。售价被预先设定为“固定且最终”。
几年后，一些共有产权人发现了这一条款。他们感到受损：如何接受物业管理人可以在未经他们咨询的情况下出售属于所有人的财产？他们诉诸司法以质疑这一规定。法院支持了共有产权人，认为该条款是滥用的。Jesta公司提出上诉，然后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉（要求最高司法机构核查法律的正确适用）。
在我于格拉斯（Grasse）的实践中，我遇到过类似案件，其中开发商，尤其是在穆然（Mougins）或昂蒂布（Antibes）的新建项目中，在章程中插入对自己有利的条款。通常，买家被房产的魅力吸引，没有全部阅读就签署。然而，这些条款可能对未来管理产生重大影响。
司法机构的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）确认了下级法院的判决：共有产权章程第207条应被视为未写入（视为无效，如同不存在）。为什么？因为它预先剥夺了业主大会对公共区域的处置和管理权力。
法律依据是1965年7月10日法律第26条，该法管辖共有产权。该条款规定，共有产权人大会有权就公共区域的管理、行政和处置做出决定。简而言之，是共有产权人在大会上以所需多数票决定共享空间（如屋顶、大厅、技术用房等）的相关事宜。
法院分析了双方的论点。Jesta公司辩称，共有产权章程具有合同价值（如同共有产权人之间的合同），因此可以插入特殊条款。但法官们重申了一个基本原则：在章程中不能规避法律的强制性规则。将出售公共财产的权力委托给物业管理人，而无需咨询，相当于剥夺了共有产权人的一项基本权利。
换句话说，即使章程在设立共有产权之前制定，也必须尊重法律规定的权力平衡。这项判决并非革命性演变，而是对一贯判例的坚定确认：过度偏离共有产权人权利的条款无效。但请注意：这并不意味着永远不能将权力委托给物业管理人，但这种委托必须是有限且受控的。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共有产权人，这项判决保护您。具体而言，这意味着您始终对公共区域相关事宜有发言权。例如，如果您的物业管理人提议以50,000欧元出售穆然（Mougins）的一个储物用房，您必须在业主大会上投票。对于此类决定，简单多数（超过一半票数）通常足够。
如果您是房东（出租房产的所有者），这种间接保护很重要。未经控制的公共区域出售可能影响您投资的价值或吸引力。想象一下，物业管理人出售公共绿地以建造停车场：您的租户可能会不满，您的单元价值可能下降。
如果您是租户，您没有直接发言权，但您会受到影响。关于公共区域的决定影响您的生活环境。滥用出售可能，例如，减少公共空间或如果管理失衡则增加费用。
如果您是VEFA法律咨询">新建房产的买家，请警惕开发商起草的共有产权章程。仔细阅读条款，尤其是那些关于向物业管理人授权权力的条款。在我的实践中，我见过赋予开发商或其指定物业管理人多年优势的条款，有时以共有产权人的利益为代价。
很少有人知道：如果一个条款被视为未写入，它只是被删除。基于该条款做出的决定可以被撤销。例如，如果物业管理人根据滥用条款出售了一个用房，该出售可能被质疑，可能带来严重的财务后果。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前阅读您的共有产权章程：不要未经审查条款就签署，尤其是关于物业管理人权力和公共区域管理的条款。如有需要，请专业人士协助。
- 参加业主大会：您的出席和投票对控制决策至关重要。如果您不能参加，请委托给另一个可信的共有产权人。
- 核查向物业管理人的权力委托：当大会投票委托某些任务给物业管理人时，确保该委托是具体、有时间限制且可撤销的。
- 如有疑问，咨询专业律师：如果一个条款看起来滥用，或者物业管理人未经授权行事，请迅速寻求法律意见。可能需要法律诉讼来撤销该条款。
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深入探讨：相关判例和演变
这项判决符合一贯的判例线。例如，在2007年7月4日的一项判决（n° 05-20.677）中，法国最高法院（Cour de cassation）已经撤销了一个允许共有产权人在未经大会同意的情况下独家使用部分公共区域的条款。原则相同：不能规避决策的集体性。
法院的趋势是明确的：它们保护共有产权人权利免受滥用条款侵害，尤其是当这些条款来自不择手段的开发商或物业管理人时。这意味着，如果您质疑这样一个条款，您有很好的胜诉机会，前提是在期限内行动（通常为发现条款后5年）。
展望未来，这一判例提醒了共有产权中透明度和民主的重要性。随着技术发展，可以想象更好的工具来通知共有产权人，但基本原则仍然是：由大会决定。
行动前清单
常见问题：
1. 如何知道我的章程条款是否滥用？
核查它是否赋予物业管理人或第三方在未经大会咨询的情况下对公共区域的决策权。如果是，它很可能滥用。
2. 如果我在购买后发现滥用条款怎么办？
咨询律师以评估救济途径。您可以向法院请求撤销该条款，如果遭受损害，可能还可以要求损害赔偿。
3. 物业管理人仍然可以管理公共区域吗？
是的，但对于重要行为（出售、出租、昂贵工程），他必须获得业主大会的授权，除非有具体且有限的委托。
4. 撤销条款的法律诉讼费用是多少？
费用因复杂性而异。预计律师费在1,500欧元至4,000欧元之间，外加司法费用。但这可以避免更大的损失。
5. 这项判决适用于老旧共有产权吗？
是的，它适用于所有共有产权，无论其年龄。1965年法律是强制性的。
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