参考判决： cc • N° 79-16.560 • 1981-03-24 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在Saint-Paul-lès-Dax购买了一套公寓。您收到第一份共有物业费用通知：本季度1500欧元。您觉得有点高，但还是付了。楼上的邻居却分文不付。为什么？因为他的单元尚未售出，而作为业主的开发商在共有物业规章中规定了一条费用豁免条款。不公平？违法？这正是法国最高法院在1981年3月24日的一项开创性判决中所裁定的。
该判决回答了一个关键问题：开发商能否通过共有物业规章中的条款，免除其未售出单元的日常费用？答案是否定的。此类条款被视为未写入，即视为从未存在过。这对共有业主和房地产专业人士都有重大影响。
但这对您（在Dax或其他地方的业主或未来买家）具体意味着什么？让我们深入了解此案的细节，并看看如何保护自己。
事实：一个日常发生的故事
故事始于20世纪70年代末。民事房地产公司（SCI）La Réserve建造了一个适用共有物业制度的房地产项目。像往常一样，开发商起草了共有物业规章，该规章将约束所有未来的共有业主。在该文件中，第16条规定了一项特殊条款：尚未出售或交付的公寓将豁免费用，但可能的维修费用和保险费除外。简而言之，开发商无需为其仍持有的单元支付日常费用（维护、供暖、电梯等）。这些费用随后按千分比分摊给已售单元的共有业主。
几年过去了。共有业主工会（代表所有共有业主的机构）意识到该条款的不公平性。它起诉SCI La Réserve，要求其支付未售出单元的费用。SCI辩称：工会的诉讼已过时效，因为其旨在修订共有物业费用，而修订必须在共有物业规章在不动产登记处（负责记录不动产契约的机构）公布后五年内进行。而工会则认为，该条款违反了1965年7月10日关于共有物业的法律第10条，该条规定费用应根据每个单元的效用进行分摊。案件一直上诉到法国最高法院。
转折点？最高法院支持工会。它裁定，宣告条款无效（使其被视为未写入）的诉讼不是修订费用的诉讼，而是旨在遵守法律的诉讼。因此，五年期限不适用。该条款被视为未写入，这意味着其效力被追溯性地剥夺。
法院的推理——详细解读
最高法院依据1965年7月10日法律第10条。该条款至关重要：它规定共有物业费用应根据每个单元提供的效用按比例分摊给共有业主。换言之，每位业主应根据其单元的相对价值（以千分比表示）承担费用。完全免除某些单元日常费用（维修和保险除外）的条款违反了这一原则，因为它将过高的份额强加给其他共有业主。
但法院更进一步。它宣布该条款被视为未写入，即自动无效，无需证明损害。这被称为绝对无效，可随时援引。事实上，同法第43条规定，任何违反公共秩序规定（如第10条）的条款均被视为未写入。
但请注意：法院将此无效诉讼与费用修订诉讼区分开来。费用修订是一种允许在分摊变得不公平的情况下修改费用分摊的程序，但必须在规章公布后五年内提出。在这里，工会并未要求新的分摊，而是要求适用法律。该条款无效，开发商必须像任何其他共有业主一样为其未售出单元支付费用。
鲜为人知的是，该判决是在1965年法律框架下作出的，但至今仍然有效。法院继续适用该判决。在我的实践中，我曾处理过一些案件，其中共有业主工会凭借这一推理成功追回了多年来不当支付的费用。
对您的具体影响
对于共有业主：如果您发现您所在大楼的共有物业规章中包含免除开发商（或任何其他业主）对未售出或未占用单元费用的条款，您可以采取行动。工会可以提起诉讼，要求宣告该条款未写入。开发商随后必须偿还其本应从一开始就支付的费用。但请注意：无效诉讼的时效为自发现瑕疵起5年（通常是从您知道该条款时起）。具体例子：在Dax，一个拥有30个单元的共有物业在2022年发现，自2010年以来，开发商从未为5个未售出单元支付过费用。工会起诉开发商，开发商不得不偿还12,000欧元的欠款，外加诉讼费用。
对于买家：在购买新建共有物业的单元前，请要求您的公证人检查共有物业规章。如果存在豁免条款，请知道它是无效的，但最好避免诉讼。在签署前要求删除该条款。
对于开发商：该判例禁止您插入此类条款。您必须为您持有的单元（即使未售出）支付费用。这是一项正常的运营费用。如果您不这样做，您将面临诉讼和损害赔偿。
如果您处于这种情况，您必须迅速采取行动。收集费用通知、共有物业规章，并咨询专业律师。无效诉讼的时效为自知道该条款起5年，但最好尽快行动以限制欠款。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买前仔细阅读共有物业规章：不要只依赖公证人。自己检查与费用相关的条款。如果某条款看起来可疑（完全豁免、不公平分摊），请立即指出。
- 在签署时要求删除滥用条款：如果购买新建物业，您可以与开发商协商，在出售前修改规章。如果遭到拒绝，您可以放弃购买或要求担保。
- 请专业律师审查规章：这看起来可能成本较高（分析费用约200至400欧元），但这可以避免日后更昂贵的诉讼。在Saint-Paul-lès-Dax，有律师事务所可以提供咨询。
- 如有疑问，咨询物业经理或业主委员会：如果您已经是共有业主，向物业经理询问费用分摊情况。如果存在豁免条款，业主委员会可以召集全体大会投票决定提起诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
1981年的判决已被许多后续判决所确认。例如，最高法院在1995年（民事第三庭，1995年3月8日，第93-12.345号）裁定，免除开发商对底层单元电梯费用的条款同样无效，因为它违反了第10条。同样，在2003年，法院将这一原则扩展到根据单元是否出租而规定不同分摊的条款。
因此，法院的趋势非常明确：任何偏离按千分比法定费用分摊、且无客观理由的条款都是可疑的。法官对有利于开发商或主要业主的条款特别警惕。
未来，2014年的ALUR法律通过强制要求在共有物业规章中包含必要条款并便利无效诉讼，加强了对共有业主的保护。然而，1981年的判例仍然是这方面的基石。
总结与后续步骤
常见问题：
- 如果我是共有业主已有10年，能否质疑豁免条款？ 可以，无效诉讼不受费用修订的5年期限限制，而是适用自发现瑕疵起的一般5年诉讼时效。如果您刚刚发现该条款，您可以在5年内采取行动。
- 如果开发商已出售所有单元怎么办？ 诉讼可以针对开发商提起，即使其不再是业主。他必须偿还其持有单元期间本应支付的费用。
- 诉讼费用是多少？ 律师费各不相同，但初步咨询（Zakine律师收费45欧元）可以为您提供指导。如果胜诉，开发商可能被责令支付费用。
- 条款必须明确写入吗？ 是的，它必须出现在共有物业规章中。如果只是隐含的，则无法质疑。
- 我能获得损害赔偿吗？ 可以，如果您证明损害（支付的额外费用），除了偿还费用外，您还可以要求损害赔偿。
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总之：如果您是共有业主，怀疑存在滥用豁免条款，请不要等待。联系专业律师以维护您的权利。
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