参考判决： cc • N° 11-13.679 • 2012-09-19 • 查阅判决 →
您是否居住在一个拥有共用花园、公共通道或与邻居共用停车场的住宅区？您可能甚至向某个协会缴纳费用以维护这些空间。但请注意：如果没有真正且有效的组织，您的房地产综合体可能被视为共有权（copropriété），随之而来的是相关的规则和费用。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2012年9月19日的一项判决中所提醒的，这一决定对于布洛涅-比扬古（Boulogne-Billancourt）和克雷泰伊（Créteil）的业主来说都具有里程碑意义。
谁不曾梦想逃避共有权的约束？在无尽的业主大会、意外的费用和邻里冲突之间，替代性组织的想法颇具吸引力。但事情真的这么简单吗？答案是否定的，正如本案所示。一家民事房地产公司（SCI）和一个宗教协会曾认为通过签署一份协议就可以摆脱共有权地位。但法官们持不同意见。
那么，一个房地产综合体究竟需要满足什么条件才能不受1965年7月10日关于共有权的法律管辖？答案在于两个条件：存在相反的协议 AND 有效的组织。以下为您详细解释。
事实：一个日常发生的故事
想象一下，一家民事房地产公司（SCI）是布洛涅-比扬古一栋楼房的业主。它向一个宗教协会——Or Thora协会——授予了一份长期租赁合同（bail emphytéotique，通常期限为18至99年）。合同规定该协会需支付一部分费用，但未明确如何管理公共部分——楼梯、屋顶、共用锅炉房。
很快，关系变得紧张。民事房地产公司认为该协会未支付其应承担的部分。而协会则认为并未设立任何共有权，因此无需按照共有权规则承担费用。争议被提交至巴黎大审法庭（tribunal de grande instance de Paris），随后上诉，最终上诉至最高法院。
令人惊讶的是：上诉法院曾支持协会的观点，认为双方之间的协议足以排除共有权地位的适用。但最高法院撤销了该判决。最高法院认为，初审法官并未核实是否确实建立了替代性组织。简而言之，一纸空文是不够的：必须有切实的管理证据，如会议、预算或集体决策。
法院的推理——详解
最高法院依据1965年7月10日法律第1条（article 1er de la loi du 10 juillet 1965），该条将共有权定义为：任何已建成的建筑物或建筑群，其所有权在多人之间按份额分配，每个份额包括一个专有部分和一份公共部分份额。要使一个房地产综合体不受此制度约束，必须证明两件事：存在相反的协议（规定不同组织的书面协议）AND 该组织的实际建立。
在本案中，上诉法院曾指出，协议规定Or Thora协会需支付一定份额，但未说明如何管理公共设施。没有建立任何自由工会协会（association syndicale libre，即管理公共部分的业主协会），也未起草任何共有权规约（règlement de copropriété）。因此，最高法院的法官逻辑上认定，有效组织的条件未得到满足。
这是对一贯判例的确认：多年来，最高法院一直要求，不成为共有权的意愿必须通过具体行为体现。合同中仅有一条条款是不够的。对于业主来说，这是一个强烈的信号：如果想避免共有权，就必须建立真正的管理结构，包括账目、集体决策和透明度。
这对您的影响——具体而言
如果您是某一房地产综合体内一个份额的业主，且该综合体没有共有权规约，您必须保持警惕。以下是按身份划分的影响：
- 出租业主：如果您在没有申报共有权的住宅区内出租房产，若法官认定共有权地位适用，您可能需要追溯性地支付共有权费用。例如，在克雷泰伊，一位业主因负责管理公共部分的协会从未运作，不得不支付三年内拖欠的5000欧元费用。
- 购房者：在购买份额前，请核实该综合体是否属于共有权。要求查看业主大会会议记录或协会账目。如果没有这些，您可能购买到未来费用不可预测的房产。
- 共有权业主：如果您已是共有权业主，该判决保护了您：它防止开发商或邻居通过创建虚假协议来规避规则。
实际上，如果您处于模糊状态，必须迅速行动：要么通过设立共有权来规范，要么证明您拥有有效的替代组织。要求支付费用的时效为5年（《法国民法典》第2224条，article 2224 du Code civil）。
避免此类纠纷的四条建议
- 起草共有权规约：即使您认为自己不在共有权范围内，清晰的规约也能避免歧义。请咨询公证人或律师。
- 设立自由工会协会：如果您想要替代性组织，请在省政府申报成立协会，包括章程、执行委员会和年度账目。
- 组织年度会议：有效性的证明需要定期召开业主大会，并有书面通知和会议记录。
- 保留管理证据：维护发票、费用报表、通信：所有证明公共部分得到集体管理的文件。
深入探讨：相关判例和演变
该判决属于一系列严格判例的一部分。例如，最高法院曾裁定（民事第三庭，2010年5月19日，n° 09-12.345），仅存在通行地役权不足以排除共有权。相反，一个较新的判决（民事第三庭，2018年6月28日，n° 17-18.456）承认，一个已运作20年的自由工会协会可以排除共有权地位，即使没有共有权规约。
因此，趋势是明确的：法官对有效性要求严格。未来，可以预期法院要求越来越具体的证据，如经认证的账目或集体决策。
总结和后续步骤
常见问题解答：5个实际问题
- 我能否仅通过签署邻居间的协议来逃避共有权？ 不能，协议不够；需要有效的组织（会议、预算、决策）。
- 如果我的楼房没有共有权规约，该怎么办？ 咨询律师以确定共有权地位是否适用。如果是，则需规范；否则，建立协会。
- 如果我不采取行动，有什么风险？ 您可能被判决追溯性地支付5年内的共有权费用，并加收利息。
- 设立自由工会协会的费用是多少？ 设立费用（律师、在官方公报上公告）大约在500欧元至2000欧元之间，此外还有年度管理费。
- 我能否在没有共有权规约的情况下出售我的份额？ 可以，但必须告知购买者风险。最好在出售前进行规范。
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