Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 12-29.021 • 2013-11-20 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie verkaufen Ihre Wohnung in Bandol mit Meerblick und finden einen Käufer. Der Vorvertrag ist unterschrieben, die Vertragsstrafe sieht 10 % des Preises vor, falls der Käufer zurücktritt. Doch dann teilt der Käufer mit, dass sein Kredit abgelehnt wurde, und Sie bleiben ohne Entschädigung. Ungerecht, oder? Genau das hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 20. November 2013 (Nr. 12-29.021) entschieden.
Die Frage, die sich jeder Verkäufer stellt: „Kann ich die Vertragsstrafe verlangen, wenn der Käufer nicht die notwendigen Schritte zur Erlangung seines Kredits unternommen hat?“ Die Antwort lautet ja, vorausgesetzt der Käufer hat seine Pflichten erfüllt. Und genau hier liegt das Problem.
Diese Entscheidung klärt die Voraussetzungen für die Gültigkeit einer Kreditverweigerung und die Beweislast. Sie stellt klar, dass die bloße Vorlage eines Bankbriefs mit dem Vermerk „Akte vernichtet“ nicht ausreicht. Vollständige Analyse dieses Urteils, das Ihnen Tausende von Euro bringen oder kosten kann.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Frau Y. möchte eine Immobilie kaufen. Sie unterzeichnet einen Vorvertrag mit dem Verkäufer, Herrn X. Der Vorvertrag enthält eine Städtebau-voisin-prefond-personnel" class="internal-link" title="Verstoß gegen den Bebauungsplan: Wann kann ein Nachbar Sie wegen Nichteinhaltung der Bauvorschriften angreifen?">aufschiebende Bedingung der Krediterlangung: Der Käufer muss einen Kredit in bestimmter Höhe zu einem Höchstzinssatz bei einer Bank erhalten. Wird der Kredit verweigert, wird der Verkauf ohne Vertragsstrafe aufgehoben. Andernfalls muss der Käufer bei grundlosem Rücktritt eine Vertragsstrafe zahlen.
Frau Y. beantragt Kredite bei mehreren Banken. Sie verlangt jedoch einen Zinssatz, der nicht den Merkmalen des Vorvertrags entspricht. Schlimmer noch: Zum Nachweis der Verweigerung legt sie einen Brief einer Bank vor, der lediglich besagt, dass ihre Akte vernichtet wurde. Der Verkäufer, der der Ansicht ist, dass Frau Y. ihre Pflichten nicht erfüllt hat, beantragt die Anwendung der Vertragsstrafe.
Das Berufungsgericht gibt Frau Y. recht: Da die aufschiebende Bedingung nicht eingetreten sei, könne die Vertragsstrafe nicht angewendet werden. Der Verkäufer legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil auf: „Das Berufungsgericht verletzt Artikel 1178 des Code civil, wenn es den Antrag des Verkäufers auf Vertragsstrafe abweist, nachdem es festgestellt hat, dass der Käufer einerseits bei einer Bank einen Kredit zu einem Zinssatz beantragt hat, der nicht den Merkmalen des Vorvertrags entspricht, und andererseits lediglich einen Brief eines anderen Instituts vorlegt, in dem mitgeteilt wird, dass seine Akte vernichtet wurde.“
Der Käufer hat also nicht die erforderlichen Schritte unternommen. Er kann sich daher nicht auf die Kreditverweigerung berufen, um der Vertragsstrafe zu entgehen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um dieses Urteil zu verstehen, muss man zunächst Artikel 1178 des Code civil (in der damals geltenden Fassung) kennen, der besagt, dass die Bedingung als erfüllt gilt, wenn der Schuldner ihre Erfüllung verhindert hat. Wenn also der Käufer den Eintritt der aufschiebenden Bedingung (Krediterlangung) behindert, kann er sich nicht auf deren Nichteintritt berufen.
Der Kassationsgerichtshof wirft dem Berufungsgericht vor, nicht geprüft zu haben, ob der Käufer tatsächlich einen dem Vorvertrag entsprechenden Kredit beantragt hatte. Denn einen Kredit zu einem höheren Zinssatz als dem vereinbarten Höchstzinssatz zu beantragen, ist wie die Beantragung eines anderen Kredits. Wird dieser Kredit abgelehnt, liegt dies nicht in der Verantwortung des Verkäufers. Ebenso ist die bloße Vorlage eines Bankbriefs mit dem Vermerk „Akte vernichtet“ kein ausreichender Nachweis einer Verweigerung. Es bedarf einer ausdrücklichen, begründeten Ablehnung.
Die Beweislast liegt beim Käufer. Er muss nachweisen, dass er alle erforderlichen Schritte unternommen hat und die Verweigerung tatsächlich erfolgt ist. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Käufer vage oder unvollständige Bankbescheinigungen vorlegten. Die Folge: Der Verkäufer kann zu Recht die Vertragsstrafe verlangen.
Dieses Urteil ist keine Kehrtwende, sondern eine Bestätigung der bisherigen Rechtsprechung. Es stellt klar, dass die aufschiebende Bedingung keine Option für den Käufer ist: Er muss tatsächlich versuchen, den Kredit zu erhalten. Im Zweifel prüfen die Richter die vorgelegten Unterlagen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für Verkäufer: Sie haben nun ein Mittel, um eine zweifelhafte Kreditverweigerung anzufechten. Wenn der Käufer nicht nachweist, dass er einen vertragskonformen Kredit beantragt und eine eindeutige Ablehnung erhalten hat, können Sie die Vertragsstrafe verlangen. Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 300.000 € in Hyères beträgt die Vertragsstrafe von 10 % 30.000 €. Eine Summe, für die es sich zu kämpfen lohnt.
Für Käufer: Seien Sie vorsichtig. Wenn Sie einen Kredit zu anderen Bedingungen als im Vorvertrag beantragen (Zinssatz, Laufzeit, Höhe), riskieren Sie, sich nicht auf die Verweigerung berufen zu können. Bewahren Sie unbedingt alle ausdrücklichen Ablehnungsschreiben auf. Ein bloßer Vermerk „Akte vernichtet“ reicht nicht aus. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie unbedingt
