Decisione di riferimento: cc • N. 98-22.000 • 2000-07-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Nizza, rue de la République. Avete firmato un contratto di locazione con un negozio di abbigliamento. Il contratto prevede che se il conduttore vuole vendere la sua azienda, voi avete il diritto di acquistarla in via prioritaria. Un giorno, il conduttore vi annuncia di aver trovato un acquirente per 150.000 €. Volete esercitare il vostro diritto di prelazione. Ma il conduttore rifiuta, sostenendo che questa clausola è illegale. Cosa fare?
Questa domanda, centinaia di locatori e conduttori se la pongono ogni anno sulla Costa Azzurra. Il diritto di prelazione (il diritto di acquistare per primi) è compatibile con lo status delle locazioni commerciali, che protegge il conduttore? La risposta è arrivata dalla Corte di cassazione in una sentenza del 12 luglio 2000.
L'Alta Corte ha confermato che la clausola di prelazione inserita in un contratto di locazione commerciale è perfettamente valida. Essa non viola i diritti del conduttore, che resta libero di vendere la sua azienda alle condizioni che egli stesso ha accettato. Una decisione rassicurante per i locatori, ma che impone regole severe. Spiegazione.
I fatti: una storia come se ne verificano ogni giorno
La vicenda inizia a Beausoleil, comune confinante con Monaco. La società civile immobiliare (SCI) del Centro commerciale della Défense (sì, il nome crea confusione, ma è a Beausoleil) concede in locazione un locale a una società che gestisce un'attività commerciale. Il contratto, firmato nel 1988, contiene una clausola di prelazione: se il conduttore intende cedere il contratto o l'azienda, deve prima offrire l'acquisto al locatore, a parità di prezzo e condizioni.
Nel 1995, il conduttore trova un acquirente per la sua azienda: un certo Sig. X, commerciante a Nizza. Il prezzo è fissato a 200.000 €. Il conduttore informa il locatore, che esercita il suo diritto di prelazione e rileva l'azienda allo stesso prezzo. Il conduttore accetta, ma l'acquirente escluso, il Sig. X, contesta. Egli cita in giudizio il locatore, sostenendo che la clausola di prelazione è nulla perché lederebbe il diritto del conduttore di cedere liberamente il contratto, garantito dal decreto del 30 settembre 1953.
Il tribunale di grande istanza di Nizza dà ragione al Sig. X in primo grado. Il locatore appella. La corte d'appello di Aix-en-Provence riforma la sentenza: valida la clausola. Il Sig. X ricorre in cassazione. E la Corte di cassazione, con la sua sentenza del 12 luglio 2000, rigetta il ricorso e conferma la validità della clausola. La vicenda giudiziaria è durata cinque anni.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Per comprendere la decisione, bisogna tornare al testo fondatore: il decreto del 30 settembre 1953 (oggi codificato negli articoli L. 145-1 e seguenti del Codice di commercio). Questo testo, che protegge il conduttore commerciale, dispone in particolare che qualsiasi clausola tendente a vietare al conduttore di cedere il contratto è nulla. È il principio della libera cedibilità del contratto di locazione commerciale.
Ma attenzione: vietare non è la stessa cosa che condizionare. La clausola di prelazione non vieta la cessione: impone solo che il locatore sia prioritario nell'acquisto. Il conduttore resta libero di vendere la sua azienda, ma se trova un acquirente, deve prima offrirla al locatore. Se il locatore rifiuta o non risponde entro il termine convenuto (di solito da uno a tre mesi), il conduttore può vendere all'acquirente iniziale.
La Corte di cassazione ha quindi ritenuto che nessun testo proibisca l'inserimento di una tale clausola. Ha ricordato che il diritto di prelazione non lede i diritti del conduttore, poiché questi ha accettato la clausola firmando il contratto. Egli è libero di vendere la sua azienda alle condizioni che ha accettato, cioè rispettando la priorità del locatore. «La clausola che prevede un diritto di prelazione a favore del locatore in caso di cessione del contratto o dell'azienda non lede i diritti che il decreto del 30 settembre 1953 riconosce al conduttore», enuncia la sentenza.
I giudici hanno inoltre respinto l'argomento del Sig. X secondo cui la clausola sarebbe contraria all'ordine pubblico (insieme di regole imperative che proteggono gli interessi fondamentali). La libertà contrattuale (la libertà di stabilire le clausole di un contratto) consente alle parti di prevedere un diritto di prelazione, purché non svuoti il diritto di cessione della sua sostanza. Nel caso di specie, la clausola era equilibrata: non fissava un prezzo inferiore al mercato e il locatore aveva esercitato il suo diritto entro il termine previsto.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori a Nizza o Beausoleil, questa decisione è una buona notizia. Potete inserire una clausola di prelazione nei vostri contratti di locazione commerciale, a condizione che sia chiara, precisa e non abusiva. Essa vi consente di controllare chi entra nel vostro immobile: potete escludere un acquirente indesiderato (un concorrente, un marchio poco affidabile) rilevando voi stessi l'azienda.
Esempio concreto: a Beausoleil, un locatore possiede un locale commerciale affittato a una panetteria. Il conduttore vuole vendere la sua azienda per 80.000 € a una società di fast-food. Il locatore, che preferisce un'attività di ristorazione tradizionale, esercita il suo diritto di prelazione e rileva l'azienda allo stesso prezzo. Può poi riaffittarla a un altro panettiere. Senza questa clausola, avrebbe dovuto subire l'arrivo del fast-food.
Per i conduttori, attenzione: la clausola di prelazione riduce la vostra libertà di vendere. Se firmate un contratto con questa clausola, dovrete, a ogni cessione, offrire prima la vostra azienda al locatore. Ciò può rallentare la vendita o far fallire una trattativa se il locatore si propone come acquirente. M
