参考判决： cc • N° 96-20.758 • 1998-06-30 • 查阅判决 →
想象一下，您在朗德省（Landes）中心的比斯卡罗斯（Biscarrosse）购买了一套新住宅公寓。您签署了买卖合同，拿到了钥匙，满意地看到了自己的住所。但几个月后，您收到了一份共同费用账单（公共开支发票），金额似乎异常高。经核实，您发现同一住宅的其他业主支付的费用比您少，而他们的公寓与您的相似。这怎么可能呢？
这种情况比人们想象的要常见，其根源往往在于共有产权规约（管理建筑物共同生活的文件）中的一项特殊条款。一些开发商，特别是在新建项目中，会插入规定，即规约随着公寓的出售而渐进适用。但这合法吗？
法国最高法院（Cour de cassation）在1998年6月30日的一项判决中明确回答了这个问题。这项如今具有权威性的判决，重申了共有产权法的一个基本原则：规约适用的统一性和即时性。让我们一起来看看这对您作为业主、租户或房地产专业人士意味着什么。
事实：一个日常发生的故事
杜邦先生（M. Dupont）是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一栋新近建筑中一套公寓的业主，他在1994年收到了第一份费用分摊（建筑物的公共开支）。在审查文件时，他发现了一个异常：他的份额（按比例分摊的部分）似乎与邻居的计算基础不同。出于好奇，他仔细研究了共有产权规约——这份通常内容繁杂、很少有业主会仔细阅读的文件。
他随后发现了一项条款，规定规约的条款，特别是关于费用分摊的条款，“随着建筑的完工”而适用。具体来说，这意味着早期购买者的份额是按临时基础计算的，并随着后续销售而变化。杜邦先生购买较晚，结果发现对于相同面积的公寓，他比一些邻居承担了更高的费用。
认为这种情况不公平，杜邦先生向初审法院（tribunal d'instance，处理共有产权纠纷的管辖法院）提起诉讼。他对1993年4月17日共有产权人大会批准这种渐进分摊的决定提出异议。开发商（已成为多个未售出单元的共有产权人）为该条款辩护，辩称其在销售阶段允许灵活管理。初审法院支持了杜邦先生，但开发商提出上诉。上诉法院确认了一审判决，最终案件提交至法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院。
在我的蒙德马桑实践中，我遇到过类似的案件，特别是在比斯卡罗斯湖附近的新建住宅中，业主们惊讶地发现，对于相同的公寓，费用差异有时高达20%至30%。这些情况总是在邻居之间造成重大紧张关系，并可能长期影响共有产权的生活。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）在其1998年6月30日的判决中审查了这项渐进适用条款的合法性。其推理基于一项基本法律：1965年7月10日关于建筑物共有产权的法律。这项法律至今有效，构成了法国共有产权法的基础。
法官们重申，该法律第8条规定，“共有产权规约确定……每个单元对应的公共部分份额”。换句话说，费用分摊必须从一开始就以确定和按比例的方式固定下来。争议条款规定渐进适用，造成了份额不稳定的模糊状况，这与法律要求不符。
法院还强调，该条款违反了共有产权人之间的平等原则。实际上，如何证明两个相似单元的业主仅因购买时间不同而承担不同费用？这种待遇不平等与1965年法律的宗旨不符，该法律旨在组织一个平衡的社区。
然而，开发商提出了一个实际论点：在销售阶段，并非所有单元都已售出，确定的分摊可能显得为时过早。但法院驳回了这一论点。它重申，法律规定了管理这一过渡期的机制，特别是通过可后续调整的费用预付款（预付款），但绝不能通过质疑分摊原则本身的条款。
简而言之，法国最高法院（Cour de cassation）认为该条款造成了不可接受的法律不确定性。因此，它判决该条款“违反1965年7月10日法律的规定，因此应被视为未写入”。这一法律表述意味着该条款被视为从未存在，因此不能产生任何效力。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体改变了您的日常生活吗？根据您的情况，这项判决具有非常实际的影响。
如果您是一栋新近建筑中的共有产权人，特别是在比斯卡罗斯（Biscarrosse）等许多新建住宅涌现的地方，您必须检查您的共有产权规约。渐进适用条款如果存在，是无效的。具体来说，这意味着您的费用份额必须基于规约规定的最终基础重新计算，而不考虑您的购买时间。举一个数字例子：如果您在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的70平方米公寓代表1.5‰（份额的计量单位），您必须支付1.5%的费用，即使您楼上的邻居拥有相同的公寓，但比您早六个月购买，最初支付1.2%。
如果您是新房的购买者，这项判决保护了您。您不应接受共有产权规约中的渐进适用条款。在签署买卖合同时，要求您的公证人（notaire）检查这一点。在我的实践中，我见过一些购买者在事后不得不启动程序来纠正他们的份额，有时需要补缴多年的费用，金额可能相当大。
如果您是租户，请注意这项判决间接涉及您。实际上，某些费用可能转嫁到租金上（可收回费用）。业主之间的不公平分摊可能造成失衡，最终也会影响租户。您的房东业主必须确保共有产权正常运行。
但请注意：这项判决并不意味着所有过渡性条款都被禁止。最终施工期间公共部分管理的临时安排是可能的，但它们不得质疑费用最终分摊的原则。
避免此类纠纷的四个建议
- 购买前仔细阅读共有产权规约：不要仅仅依赖开发商或房地产经纪人的口头解释。花时间阅读文件，特别是关于费用分摊的条款。如果您看到“渐进适用”、“逐步”或“根据销售调整”等表述，请保持警惕。
- 请专业人士检查：公证人（notaire）或房地产法律专业律师可以审查共有产权规约并识别问题条款。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或其他地方，这种事先检查可以避免您多年的诉讼。
- 要求在第一次大会中明确分摊：如果您是新建共有产权中的早期购买者，坚持要求在第一次共有产权人大会上通过最终的千分比分摊。不要让这个问题悬而未决。
- 保留所有文件：保留与您购买相关的所有文件的副本，从共有产权规约草案到大会记录。如果发生纠纷，这些文件将至关重要。
深入探讨：相关判例和演变
1998年的判决属于一贯的判例。早在1984年，法国最高法院（Cour de cassation）就已判决规定在所有单元售出后修订份额的条款是非法的（Cass. 3e civ., 1984年6月6日）。它重申分摊必须在共有产权规约中最终确定。
最近，法院已将这一原则扩展到其他模糊条款。例如，规定费用“根据公共部分实际使用”分摊的条款已被撤销，因为它造成了类似的不确定性（CA Paris, 2015年9月15日）。趋势很明确：法官们关注法律确定性和共有产权人之间的平等。
很少有人知道的是，这一判例也保护了开发商自身。实际上，非法条款可能导致共有产权规约部分无效，这可能使建筑物的管理复杂化，并与购买者产生纠纷。因此，最好从一开始就遵守法律。
展望未来，这项判决比以往任何时候都更具现实意义。随着在朗德省（Landes）海岸等吸引力区域新建项目的发展，创建灵活条款的诱惑始终存在。但法国最高法院（Cour de cassation）的判例是坚定的：在共有产权的基本原则方面不容妥协。
您必须记住的要点
- 共有产权规约的渐进适用条款是非法的：它违反1965年7月10日法律，应被视为从未存在。
- 费用分摊必须从一开始就最终确定：您的份额不应取决于您购买住房的时间。
- 如果您在规约中发现此类条款：您可以要求撤销该条款，并调整自您进入共有产权以来支付的费用。
- 采取行动的时限：原则上，您自发现损害之日起有5年时间启动法律诉讼。但最好迅速行动。
- 涉及的金额：在我处理的比斯卡罗斯（Biscarrosse）案件中，根据共有产权的规模和费用金额，调整可能涉及3至5年内数千欧元。
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