Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-14.926 • 2009-10-14 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Croix, einer schönen Lage. Eines Abends stürzt ein Baum auf das Dach. Das Gebäude ist unbewohnbar. Ihr Mieter sagt: „Der Mietvertrag ist beendet, ich gehe.“ Sie hingegen möchten die Vertragsklausel anwenden, die die automatische Kündigung im Falle einer Zerstörung vorsieht. Aber Ihr Anwalt spricht von einer vorherigen Zahlungsaufforderung, einer Frist von einem Monat … Sind Sie verpflichtet, diese Aufforderung zu erlassen? Die Frage mag technisch erscheinen, hat aber direkte Auswirkungen auf Ihren Geldbeutel und Ihre Rechte.
Diese Entscheidung des Kassationshofs vom 14. Oktober 2009 (Nr. 08-14.926) beantwortet genau diese Frage: Nein, in diesem speziellen Fall müssen Sie keine Zahlungsaufforderung erlassen. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X, Eigentümer eines Geschäftsgebäudes in Croix, hatte ein Lokal an die Gesellschaft Y vermietet. Der Mietvertrag enthielt eine Auflösungsklausel (d. h. eine Klausel, die es ermöglicht, den Vertrag in bestimmten Situationen automatisch zu beenden) im Falle einer vollständigen oder teilweisen Zerstörung der Mietsache durch einen Zufall (ein unvorhersehbares und unwiderstehliches Ereignis wie ein Brand oder ein Sturm).
Eines Tages zerstört ein Brand das Lokal. Die Gesellschaft Y stellt die Mietzahlungen ein und zieht sich zurück. Herr X verklagt den Mieter auf Feststellung der Kündigung des Mietvertrags und auf Schadensersatz. Der Mieter beruft sich seinerseits auf Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs, der vorsieht, dass eine Auflösungsklausel erst einen Monat nach einer erfolglosen Zahlungsaufforderung (eine gerichtliche Aufforderung an den Mieter, seine Verpflichtung zu erfüllen) wirksam wird. Seiner Ansicht nach hätte der Eigentümer ihm vor der Kündigung eine Zahlungsaufforderung zusenden müssen.
Der Fall gelangt vor das Berufungsgericht Douai und dann vor den Kassationshof. Der Eigentümer argumentiert, dass die Verpflichtung zur Zahlungsaufforderung hier nicht gelte, da es sich nicht um eine Verletzung einer vertraglichen Pflicht (wie die Nichtzahlung der Miete) handele, sondern um ein externes Ereignis: die Zerstörung der Sache.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof gibt dem Eigentümer recht. Er stellt klar, dass Artikel L. 145-41 des Handelsgesetzbuchs eindeutig ist: Er betrifft ausschließlich die Kündigung des Mietvertrags wegen Verletzung einer vertraglichen Pflicht. Mit anderen Worten: Wenn der Mieter seine Miete nicht zahlt, die notwendigen Reparaturen nicht durchführt oder das Lokal für andere als die im Mietvertrag vorgesehenen Zwecke nutzt, muss der Eigentümer zunächst eine Zahlungsaufforderung senden. Beruht die Kündigung jedoch auf einem anderen Grund, wie der Zerstörung der Mietsache durch Zufall, ist keine Zahlungsaufforderung erforderlich.
Was nur wenige wissen: Die Unterscheidung beruht auf der Natur des Ereignisses: Eine Pflichtverletzung ist eine willentliche oder fahrlässige Handlung des Mieters; ein Zufall ist ein vom Willen der Parteien unabhängiges Ereignis. Der Kassationshof hat diese Argumentation bereits in anderen Fällen angewandt, z. B. beim Verlust der Mietsache (Urteil vom 12. Juli 2000) oder bei einer Enteignung (Urteil vom 16. November 2005). Hier bestätigt und präzisiert er sie.
Vorsicht jedoch: Dies bedeutet nicht, dass die Auflösungsklausel automatisch greift. Der Mietvertrag muss die Kündigung im Falle der Zerstörung ausdrücklich vorsehen. Ist dies nicht der Fall, kann die Kündigung nur auf gerichtlichem Wege verlangt werden, mit entsprechenden Fristen und Kosten.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer ist diese Entscheidung eine Erleichterung. Wenn Ihr Geschäftslokal durch einen Brand, eine Überschwemmung oder einen anderen Zufall zerstört wird, müssen Sie nicht einen Monat nach einer Zahlungsaufforderung warten, um die Räumlichkeiten zurückzuerhalten. Sie können sofort die Kündigung feststellen und handeln. Aber Vorsicht: Sie müssen nachweisen, dass das Ereignis tatsächlich ein Zufall ist (unvorhersehbar, unwiderstehlich, extern). Wenn der Schaden auf einen von Ihnen zu vertretenden Wartungsmangel zurückzuführen ist, greift die Klausel nicht.
Für Mieter ist die Lage umgekehrt. Wenn Sie Mieter eines Lokals in Villeneuve-d'Ascq sind und das Gebäude einstürzt, können Sie ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aus dem Mietvertrag entlassen werden, sofern die Klausel entsprechend formuliert ist. Aber Vorsicht: Wenn Sie den Schaden verursacht haben (z. B. durch Lagerung brennbarer Stoffe), könnten Sie haftbar gemacht werden und die Klausel nicht in Anspruch nehmen können.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Eigentümer, die diese Rechtsprechung nicht kannten, unnötig eine Zahlungsaufforderung erlassen und einen wertvollen Monat verloren haben. Andere hingegen glaubten, die Klausel ohne Vorankündigung anwenden zu können, obwohl die Pflichtverletzung vertraglicher Natur war (z. B. Nichtzahlung der Miete), und wurden abgewiesen.
Ein konkretes Beispiel: In Villeneuve-d'Ascq wird ein Geschäftslokal von 80 m² für etwa 1.200 € pro Monat vermietet. Wenn der Eigentümer einen Monat nach der Zahlungsaufforderung warten muss,
