Décision de référence : cc • N° 20-22.164 • 2022-05-18 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Saintes, loué à une entreprise qui vient d'être placée en liquidation judiciaire. Le locataire continue d'occuper les lieux, mais ne paie plus les loyers postérieurs au jugement. Vous voulez récupérer votre bien, mais le liquidateur vous oppose une demande de délais. Jusqu'où le juge peut-il aller ? La Cour de cassation a tranché le 18 mai 2022 : le juge-commissaire, saisi sur le fondement de l'article L. 641-12, 3°, du code de commerce, ne peut accorder aucun délai de paiement, ni sur le fondement du droit commun (article 1343-5 du code civil), ni sur celui du statut des baux commerciaux (article L. 145-41 du code de commerce). Seul un délai de trois mois est opposable au bailleur, celui de l'article R. 641-21 du code de commerce. Cette décision clarifie les pouvoirs du juge-commissaire et protège les bailleurs contre des suspensions abusives. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous ?
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
La société Carla, locataire d'un local commercial à Aytré, est placée en liquidation judiciaire le 1er mars 2018. Le bailleur, la SCI propriétaire, adresse au liquidateur une mise en demeure de payer les loyers postérieurs au jugement, restés impayés depuis février 2018. Le liquidateur ne paie pas. Le bailleur saisit alors le juge-commissaire du tribunal de commerce de La Rochelle pour faire constater la résiliation de plein droit du bail, sur le fondement de l'article R. 641-21 du code de commerce. Le juge-commissaire constate la résiliation, mais le liquidateur fait appel, arguant que le juge aurait dû accorder des délais de paiement. La cour d'appel de Poitiers confirme la résiliation, et le liquidateur se pourvoit en cassation. La Cour de cassation rejette le pourvoi : le juge-commissaire n'a aucun pouvoir d'accorder des délais. La procédure spéciale de l'article L. 641-12, 3°, est exclusive.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation distingue deux procédures : d'une part, l'action en constat de la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des loyers postérieurs à la liquidation judiciaire, fondée sur l'article L. 641-12, 3° du code de commerce (qui permet au bailleur de demander au juge-commissaire de constater la résiliation automatique du bail si les loyers ne sont pas payés dans les trois mois suivant une mise en demeure) ; d'autre part, l'action en acquisition de la clause résolutoire de droit commun, fondée sur l'article L. 145-41 du code de commerce (qui régit les baux commerciaux et permet au juge d'accorder des délais de paiement pour suspendre la résiliation). La Cour rappelle que la première procédure obéit à des conditions spécifiques et qu'elle est distincte de la seconde. En conséquence, le juge-commissaire ne peut pas appliquer l'article L. 145-41 (qui prévoit des délais) ni l'article 1343-5 du code civil (délais de grâce généraux). Le seul délai opposable au bailleur est celui de trois mois prévu par l'article R. 641-21, pendant lequel le bailleur ne peut pas agir. undefined, une fois la mise en demeure envoyée, le liquidateur dispose de trois mois pour payer ; passé ce délai, le juge-commissaire doit constater la résiliation sans pouvoir accorder de délais supplémentaires. undefined, c'est que le juge-commissaire n'a aucun pouvoir d'appréciation : si les conditions sont réunies (bail en cours, liquidation judiciaire, loyers impayés après le jugement, mise en demeure infructueuse de trois mois), il doit constater la résiliation. Il ne peut pas, par exemple, accorder un échéancier sur six mois.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Pour le propriétaire bailleur : vous pouvez désormais agir plus rapidement. Dès que votre locataire est en liquidation judiciaire et ne paie pas les loyers postérieurs, adressez une mise en demeure par acte d'huissier au liquidateur. Attendez trois mois, puis saisissez le juge-commissaire. Il constatera la résiliation, et vous pourrez récupérer votre local. Exemple concret : à Saintes, un local de 100 m² loué 1 500 €/mois. Si le locataire ne paie pas pendant trois mois, vous perdez 4 500 €, mais vous récupérez le local. Sans cette décision, le juge aurait pu accorder six mois de délais, vous faisant perdre 9 000 € supplémentaires. Pour le locataire (ou le liquidateur) : vous ne pouvez pas espérer des délais de paiement au-delà de trois mois. Si vous voulez garder le bail, il faut impérativement payer dans les trois mois suivant la mise en demeure. Pour l'acquéreur du fonds ou du local : soyez vigilant : si le locataire est en liquidation, le bail peut être résilié rapidement. Vérifiez que les loyers postérieurs sont à jour.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Pour le bailleur : dès l'ouverture d'une liquidation judiciaire, demandez au liquidateur de confirmer par écrit qu'il entend poursuivre le bail. En cas de silence, mettez en demeure de payer les loyers dans les trois mois.
- Pour le locataire : si vous êtes en liquidation judiciaire et que vous voulez conserver le bail, payez les loyers postérieurs dès réception de la mise en demeure. Ne comptez pas sur des délais judiciaires.
- Pour les deux parties : conservez précieusement tous les justificatifs de paiement et les échanges écrits. La preuve de la mise en demeure est cruciale.
- Pour tout professionnel : anticipez en incluant une clause résolutoire classique dans le bail, mais sachez qu'en liquidation judiciaire, c'est la procédure spéciale qui prime.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
Cette décision confirme une jurisprudence antérieure (Civ. 3e, 15 novembre 2018, n° 17-25.622) qui avait déjà écarté l'application de l'article L. 145-41 en matière de liquidation judiciaire. La Cour de cassation va plus loin en excluant également l'article 1343-5 du code civil. La tendance est donc claire : le juge-commissaire est un juge aux pouvoirs limités, et le législateur a voulu protéger le bailleur en accélérant la résiliation des baux après liquidation. undefined, j'ai rencontré des dossiers où des liquidateurs tentaient de faire traîner les choses en demandant des délais ; cette décision les en dissuade. Attention toutefois : cette solution ne vaut que pour les loyers postérieurs au jugement. Pour les loyers antérieurs, c'est le droit commun qui s'applique.
Checklist avant d'agir
- Le locataire est-il en liquidation judiciaire ? Vérifiez le jugement d'ouverture au greffe du tribunal de commerce.
- Les loyers impayés sont-ils postérieurs au jugement ? Oui ? Vous êtes dans le champ de l'article L. 641-12, 3°.
- Avez-vous envoyé une mise en demeure par acte d'huissier ou lettre recommandée avec AR ? C'est obligatoire. Attendez trois mois.
- Le liquidateur a-t-il payé dans les trois mois ? Non ? Saisissez le juge-commissaire pour faire constater la résiliation.
- Le juge-commissaire peut-il accorder des délais ? Non, il doit constater la résiliation.
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📌 Cet article vous concerne ? Maître Cécile Zakine, avocate en droit immobilier et foncier, Docteur en droit, intervient dans toute la France.
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