Clause résolutoire « si bon semble » : une résiliation du bail impossible sans accord ferme

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un local commercial à Bully-les-Mines. Votre locataire ne paie plus son loyer depuis trois mois. Vous lui adressez un commandement de payer (mise en demeure officielle) en reproduisant la clause résolutoire (clause qui prévoit la fin automatique du bail en cas de non-paiement) prévue dans le contrat. Mais cette clause est rédigée ainsi : le bailleur pourra résilier le bail « si bon lui semble ». Vous pensez être tranquille : le locataire a un mois pour payer, sinon le bail est résilié de plein droit. Mais la Cour de cassation, dans un arrêt du 24 mars 1999, a dit le contraire. Pourquoi ? Parce que la mention « si bon lui semble » signifie que le bailleur se réserve une alternative : soit il résilie, soit il maintient le bail. Dans ce cas, aucune offre ferme de résiliation n'est faite au locataire dans le commandement. Résultat : le commandement est inefficace. Cette décision, qui peut sembler technique, a des conséquences pratiques très concrètes pour les propriétaires et les locataires. Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

L'affaire commence à Paris, mais elle aurait tout aussi bien pu se dérouler à Liévin ou à Béthune. La société Unicomi est propriétaire de locaux à usage de bureaux. Elle les donne en bail à une locataire. En 1995, celle-ci cesse de payer ses loyers. Le 7 février 1995, la bailleresse (propriétaire) fait délivrer à sa locataire un commandement de payer (acte d'huissier sommant de payer sous un certain délai). Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée dans le bail. Mais cette clause est rédigée de manière particulière : elle permet au bailleur de résilier le bail « si bon lui semble ». undefined, le propriétaire n'est pas obligé de résilier : il peut choisir, après le commandement, de poursuivre le bail ou d'y mettre fin.

La locataire, de son côté, ne paie pas dans le délai d'un mois. Elle assigne alors la bailleresse en justice pour faire constater la résiliation du bail (c'est-à-dire demander au juge de dire que le bail est fini). Elle estime que le commandement est valable et que la clause résolutoire a joué. Mais la bailleresse résiste : elle n'a pas manifesté une volonté ferme et non équivoque de résilier le bail. La cour d'appel de Paris, le 5 septembre 1996, donne raison à la bailleresse : elle refuse de constater la résiliation. La locataire se pourvoit en cassation.

La question est simple : un commandement de payer qui reproduit une clause résolutoire « si bon semble » permet-il au locataire de savoir avec certitude que le bail sera résilié s'il ne paie pas ? La Cour de cassation répond non.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation, dans son arrêt du 24 mars 1999, rejette le pourvoi de la locataire. Elle approuve la cour d'appel d'avoir constaté que la clause résolutoire, assortie de la mention « si bon lui semble », n'était stipulée que dans l'intérêt du bailleur. undefined le propriétaire se réservait une alternative : soit se prévaloir de la clause (résilier le bail), soit maintenir le bail en poursuivant l'exécution forcée (exiger le paiement des loyers impayés).

Le fondement légal ? Il n'y a pas d'article précis cité, mais la décision repose sur l'interprétation des contrats (article 1156 du Code civil, aujourd'hui 1188) et sur le principe de la résiliation unilatérale. Pour qu'une clause résolutoire joue, elle doit être « acquise » : le débiteur (le locataire) doit savoir que, passé un certain délai, le créancier (le bailleur) pourra résilier sans autre formalité. Mais si le bailleur garde la possibilité de renoncer à la résiliation, alors le commandement n'offre pas une résiliation ferme. undefined, le locataire ne peut pas être sûr que le bail sera résilié s'il ne paie pas. Il peut légitimement penser que le bailleur exigera seulement le paiement, sans résilier.

La Cour de cassation confirme ici une position classique : une clause résolutoire doit être précise et ne pas laisser de choix au créancier après le commandement. Attention toutefois : ce n'est pas un revirement, mais une application constante de la rigueur contractuelle. Les juges ont estimé que la locataire ne pouvait pas invoquer la résiliation puisque la clause ne lui offrait pas de certitude. En pratique, cela signifie que les propriétaires doivent rédiger leurs clauses résolutoires sans ambiguïté.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si votre bail contient une clause résolutoire « si bon semble » ou toute autre formule qui vous laisse une alternative, votre commandement de payer pourrait être inefficace. Vous ne pourrez pas obtenir la résiliation automatique du bail. Exemple concret : à Liévin, un propriétaire de local commercial loué 1 200 € par mois rédige une clause disant « le bail pourra être résilié si bon semble au bailleur ». Le locataire ne paie pas pendant deux mois. Le propriétaire délivre un commandement reproduisant cette clause. Le locataire paie après le délai d'un mois. Le propriétaire veut alors résilier le bail : il ne le peut pas, car la clause n'était pas ferme. Il doit intenter une action en résiliation judiciaire (devant le juge), ce qui prend plusieurs mois et coûte plus cher.

Pour les locataires : cette décision vous protège. Si vous recevez un commandement avec une clause « si bon semble », vous pouvez contester la validité du commandement. Mais attention : cela ne vous dispense pas de payer vos loyers. Vous devez toujours payer, sous peine de voir le bailleur demander la résiliation judiciaire. Si vous êtes dans cette situation, vous devez vérifier la rédaction de la clause dans votre bail. Si elle est ambiguë, consultez un avocat.

Pour les acquéreurs de biens loués : lors de l'acquisition d'un immeuble avec un bail en cours, examinez la clause résolutoire. Si elle est « si bon semble », sachez que vous ne pourrez pas compter sur une résiliation rapide en cas d'impayés. Vous devrez peut-être renégocier le bail ou prévoir une clause plus ferme.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires à Bully-les-Mines avaient perdu des mois à cause de telles clauses. Un exemple : un bail commercial avec une clause résolutoire standard, mais le propriétaire avait ajouté « si bon semble » sans le savoir. Résultat : le locataire a contesté, et le tribunal a donné raison au locataire. Le propriétaire a dû payer les frais de justice et attendre un an pour obtenir la résiliation.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une clause résolutoire ferme et sans alternative : utilisez la formule type « le bail sera résilié de plein droit si le locataire ne paie pas dans le mois suivant un commandement de payer » sans ajouter « si bon semble » ou « à la première demande ».
• Faites relire votre bail par un avocat avant de le signer : un professionnel détectera les ambiguïtés. Le coût (quelques centaines d'euros) est dérisoire comparé aux frais d'un litige.
• En cas d'impayé, agissez vite : même si la clause est ferme, le commandement doit être délivré par huissier et reproduire exactement la clause. Vérifiez que la mention « si bon semble » n'apparaît pas.
• Si vous êtes locataire et recevez un commandement ambigu : ne payez pas dans la précipitation sans conseil. Consultez un avocat pour savoir si vous pouvez contester la validité du commandement, mais en attendant, placez les loyers sous séquestre (compte bloqué) pour montrer votre bonne foi.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1999 s'inscrit dans une série d'arrêts exigeant la fermeté des clauses résolutoires. Par exemple, la Cour de cassation a jugé qu'une clause prévoyant la résiliation « à défaut de paiement d'un seul terme » est valable (Civ. 3e, 12 mai 1998, n°96-17.123). Mais si la clause subordonne la résiliation à une « mise en demeure restée infructueuse », elle doit être précise. En 2005, la Cour a précisé que la clause résolutoire doit être « expresse et non équivoque » (Civ. 3e, 9 mars 2005, n°03-19.510).

La tendance des tribunaux est donc à la rigueur : les juges protègent le locataire contre des clauses qui lui laisseraient une incertitude. Pour l'avenir, il est probable que les clauses « si bon semble » soient de plus en plus rares, car les avocats les déconseillent. Mais attention : certaines clauses anciennes peuvent encore contenir cette mention. Si vous êtes propriétaire, vérifiez vos baux. Si vous êtes locataire, sachez que vous pouvez contester.

Questions fréquentes

1. Que faire si mon bail contient une clause « si bon semble » ? Vous pouvez demander une modification du bail par avenant (accord écrit entre les parties) pour remplacer la clause par une clause ferme. Si le locataire refuse, vous devrez composer avec cette clause.
2. Puis-je résilier le bail malgré tout si le locataire ne paie pas ? Oui, mais pas par le jeu de la clause résolutoire. Vous devez saisir le tribunal pour demander la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers. La procédure est plus longue (6 à 12 mois) et plus coûteuse.
3. Quels délais pour un commandement de payer avec clause ferme ? Le commandement doit laisser un délai d'un mois au locataire pour payer. Passé ce délai, si le locataire n'a pas payé, la résiliation est acquise de plein droit.
4. Un locataire peut-il se prévaloir de la clause « si bon semble » pour résilier le bail ? Non, cette clause est stipulée dans l'intérêt du bailleur seulement. Le locataire ne peut pas l'invoquer pour obtenir la résiliation.
5. Que risque le propriétaire qui utilise une clause « si bon semble » ? Il risque de voir son commandement déclaré nul, et de devoir payer les frais de la procédure. Il peut aussi être condamné à des dommages-intérêts s'il a abusé de son droit.

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