Referenzentscheidung: cc • N° 96-20.590 • 1999-03-24 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Bully-les-Mines. Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Sie senden ihm eine Zahlungsaufforderung (amtliche Mahnung) unter Wiedergabe der im Vertrag vorgesehenen Auflösungsklausel (Klausel, die die automatische Beendigung des Mietvertrags bei Nichtzahlung vorsieht). Aber diese Klausel ist wie folgt formuliert: Der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen, „wenn es ihm beliebt“. Sie denken, Sie sind auf der sicheren Seite: Der Mieter hat einen Monat Zeit zu zahlen, sonst wird der Mietvertrag automatisch aufgelöst. Aber der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 24. März 1999 das Gegenteil entschieden. Warum? Weil der Zusatz „wenn es ihm beliebt“ bedeutet, dass sich der Vermieter eine Alternative vorbehält: entweder kündigt er oder er hält am Mietvertrag fest. In diesem Fall wird dem Mieter in der Zahlungsaufforderung kein festes Kündigungsangebot gemacht. Ergebnis: Die Zahlungsaufforderung ist unwirksam. Diese Entscheidung, die technisch erscheinen mag, hat sehr konkrete praktische Auswirkungen für Eigentümer und Mieter. Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Paris, hätte aber genauso gut in Liévin oder Béthune stattfinden können. Die Gesellschaft Unicomi ist Eigentümerin von Büroräumen. Sie vermietet diese an eine Mieterin. 1995 stellt diese die Mietzahlungen ein. Am 7. Februar 1995 lässt die Vermieterin (Eigentümerin) ihrer Mieterin eine Zahlungsaufforderung (Gerichtsvollzieherurkunde mit Aufforderung zur Zahlung innerhalb einer bestimmten Frist) zustellen. Diese Zahlungsaufforderung gibt die im Mietvertrag enthaltene Auflösungsklausel wieder. Aber diese Klausel ist eigenartig formuliert: Sie erlaubt dem Vermieter, den Mietvertrag zu kündigen, „wenn es ihm beliebt“. Mit anderen Worten: Der Eigentümer ist nicht zur Kündigung verpflichtet; er kann nach der Zahlungsaufforderung wählen, ob er den Mietvertrag fortsetzt oder beendet.
Die Mieterin zahlt nicht innerhalb der Monatsfrist. Sie verklagt daraufhin die Vermieterin auf Feststellung der Auflösung des Mietvertrags (d.h. sie beantragt beim Gericht die Feststellung, dass der Mietvertrag beendet ist). Sie ist der Ansicht, die Zahlungsaufforderung sei wirksam und die Auflösungsklausel habe gegriffen. Aber die Vermieterin widersetzt sich: Sie habe keinen festen und eindeutigen Willen zur Kündigung des Mietvertrags geäußert. Das Berufungsgericht Paris gibt der Vermieterin am 5. September 1996 recht: Es lehnt die Feststellung der Auflösung ab. Die Mieterin legt Kassation ein.
Die Frage ist einfach: Ermöglicht eine Zahlungsaufforderung, die eine Auflösungsklausel „nach Belieben“ wiedergibt, dem Mieter die Gewissheit, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung gekündigt wird? Der Kassationsgerichtshof antwortet mit Nein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof weist in seinem Urteil vom 24. März 1999 die Kassation der Mieterin zurück. Er billigt dem Berufungsgericht, dass es festgestellt hat, dass die Auflösungsklausel mit dem Zusatz „wenn es ihm beliebt“ nur im Interesse des Vermieters vereinbart worden sei. Klar gesagt: Der Eigentümer behielt sich eine Alternative vor: entweder die Klausel geltend zu machen (Kündigung des Mietvertrags) oder den Mietvertrag durch Zwangsvollstreckung (Eintreibung der ausstehenden Mieten) aufrechtzuerhalten.
Die rechtliche Grundlage? Es wird kein genauer Artikel zitiert, aber die Entscheidung beruht auf der Auslegung von Verträgen (Artikel 1156 des Code civil, heute 1188) und dem Grundsatz der einseitigen Kündigung. Damit eine Auflösungsklausel greift, muss sie „erworben“ sein: Der Schuldner (der Mieter) muss wissen, dass der Gläubiger (der Vermieter) nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne weitere Formalitäten kündigen kann. Wenn der Vermieter jedoch die Möglichkeit behält, auf die Kündigung zu verzichten, bietet die Zahlungsaufforderung keine feste Kündigung. Mit anderen Worten: Der Mieter kann nicht sicher sein, dass der Mietvertrag bei Nichtzahlung gekündigt wird. Er kann berechtigterweise annehmen, dass der Vermieter nur die Zahlung verlangt, ohne zu kündigen.
Der Kassationsgerichtshof bestätigt hier eine klassische Position: Eine Auflösungsklausel muss präzise sein und dem Gläubiger nach der Zahlungsaufforderung keine Wahl lassen. Vorsicht jedoch: Dies ist keine Kehrtwende, sondern eine ständige Anwendung der Vertragsstrenge. Die Richter waren der Ansicht, dass die Mieterin die Auflösung nicht geltend machen konnte, da die Klausel ihr keine Gewissheit bot. In der Praxis bedeutet dies, dass Eigentümer ihre Auflösungsklauseln eindeutig formulieren müssen.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihr Mietvertrag eine Auflösungsklausel „nach Belieben“ oder eine andere Formulierung enthält, die Ihnen eine Alternative lässt, könnte Ihre Zahlungsaufforderung unwirksam sein. Sie können die automatische Auflösung des Mietvertrags nicht erreichen. Konkretes Beispiel: In Liévin formuliert ein Eigentümer eines Geschäftsraums mit einer Monatsmiete von 1.200 € eine Klausel: „Der Mietvertrag kann gekündigt werden, wenn es dem Vermieter beliebt.“ Der Mieter zahlt zwei Monate nicht. Der Eigentümer stellt eine Zahlungsaufforderung unter Wiedergabe dieser Klausel. Der Mieter zahlt nach Ablauf der Monatsfrist. Der Eigentümer möchte nun den Mietvertrag kündigen: Er kann es nicht, weil die Klausel nicht fest war. Er muss eine gerichtliche Auflösungsklage einleiten (vor dem Richter), was mehrere Monate dauert und teurer ist.
Für Mieter: Diese Entscheidung schützt Sie. Wenn Sie eine Zahlungsaufforderung mit einer Klausel „nach Belieben“ erhalten, können Sie
