Decisione di riferimento : cc • N° 96-20.590 • 1999-03-24 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Bully-les-Mines. Il vostro conduttore non paga più l'affitto da tre mesi. Gli inviate un atto di intimazione di pagamento (messa in mora ufficiale) riproducendo la clausola risolutiva (clausola che prevede la risoluzione automatica del contratto in caso di mancato pagamento) prevista nel contratto. Ma questa clausola è così redatta: il locatore potrà risolvere il contratto « se meglio creda ». Pensate di essere tranquilli: il conduttore ha un mese per pagare, altrimenti il contratto è risolto di diritto. Ma la Corte di cassazione, con una sentenza del 24 marzo 1999, ha detto il contrario. Perché? Perché la dicitura « se meglio creda » significa che il locatore si riserva un'alternativa: o risolve, o mantiene il contratto. In questo caso, nessuna offerta ferma di risoluzione è fatta al conduttore nell'intimazione. Risultato: l'intimazione è inefficace. Questa decisione, che può sembrare tecnica, ha conseguenze pratiche molto concrete per proprietari e conduttori. Analisi.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
La vicenda inizia a Parigi, ma avrebbe potuto svolgersi altrettanto bene a Liévin o a Béthune. La società Unicomi è proprietaria di locali ad uso uffici. Li concede in locazione a una conduttrice. Nel 1995, quest'ultima cessa di pagare i canoni. Il 7 febbraio 1995, la locatrice (proprietaria) fa notificare alla sua conduttrice un atto di intimazione di pagamento (atto dell'ufficiale giudiziario che intima di pagare entro un certo termine). Tale intimazione riproduce la clausola risolutiva inserita nel contratto di locazione. Ma questa clausola è redatta in modo particolare: essa permette al locatore di risolvere il contratto « se meglio creda ». In altre parole, il proprietario non è obbligato a risolvere: può scegliere, dopo l'intimazione, di proseguire il contratto o di porvi fine.
La conduttrice, dal canto suo, non paga entro il termine di un mese. Cita quindi la locatrice in giudizio per far constatare la risoluzione del contratto (cioè chiedere al giudice di dichiarare che il contratto è finito). Ritiene che l'intimazione sia valida e che la clausola risolutiva abbia operato. Ma la locatrice resiste: non ha manifestato una volontà ferma e non equivoca di risolvere il contratto. La corte d'appello di Parigi, il 5 settembre 1996, dà ragione alla locatrice: rifiuta di constatare la risoluzione. La conduttrice ricorre in cassazione.
La questione è semplice: un atto di intimazione di pagamento che riproduce una clausola risolutiva « se meglio creda » permette al conduttore di sapere con certezza che il contratto sarà risolto se non paga? La Corte di cassazione risponde di no.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione, con la sua sentenza del 24 marzo 1999, rigetta il ricorso della conduttrice. Approva la corte d'appello per aver constatato che la clausola risolutiva, corredata dalla dicitura « se meglio creda », era stipulata solo nell'interesse del locatore. In parole povere, il proprietario si riservava un'alternativa: o avvalersi della clausola (risolvere il contratto), o mantenere il contratto proseguendo l'esecuzione forzata (esigere il pagamento dei canoni insoluti).
Il fondamento legale? Non vi è un articolo preciso citato, ma la decisione si basa sull'interpretazione dei contratti (articolo 1156 del Codice civile, oggi 1188) e sul principio della risoluzione unilaterale. Affinché una clausola risolutiva operi, essa deve essere « acquisita »: il debitore (il conduttore) deve sapere che, trascorso un certo termine, il creditore (il locatore) potrà risolvere senza altre formalità. Ma se il locatore conserva la possibilità di rinunciare alla risoluzione, allora l'intimazione non offre una risoluzione ferma. In altre parole, il conduttore non può essere sicuro che il contratto sarà risolto se non paga. Può legittimamente pensare che il locatore esigerà solo il pagamento, senza risolvere.
La Corte di cassazione conferma qui una posizione classica: una clausola risolutiva deve essere precisa e non lasciare scelta al creditore dopo l'intimazione. Attenzione però: non si tratta di un revirement, ma di un'applicazione costante del rigore contrattuale. I giudici hanno ritenuto che la conduttrice non potesse invocare la risoluzione poiché la clausola non le offriva certezza. In pratica, ciò significa che i proprietari devono redigere le loro clausole risolutive senza ambiguità.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per i proprietari locatori: se il vostro contratto contiene una clausola risolutiva « se meglio creda » o qualsiasi altra formula che vi lasci un'alternativa, la vostra intimazione di pagamento potrebbe essere inefficace. Non potrete ottenere la risoluzione automatica del contratto. Esempio concreto: a Liévin, un proprietario di un locale commerciale affittato a 1.200 € al mese redige una clausola che dice « il contratto potrà essere risolto se meglio creda al locatore ». Il conduttore non paga per due mesi. Il proprietario notifica un'intimazione riproducendo questa clausola. Il conduttore paga dopo il termine di un mese. Il proprietario vuole allora risolvere il contratto: non può, perché la clausola non era ferma. Deve intentare un'azione di risoluzione giudiziale (davanti al giudice), che richiede diversi mesi e costa di più.
Per i conduttori: questa decisione vi protegge. Se ricevete un'intimazione con una clausola « se meglio creda », voi
