Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 88-19.924 • 1990-03-21 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Gebäudes in Rezé, in der Nähe von Nantes. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit einem Ehepaar als Erwerber. Alles scheint klar: Der Preis ist festgelegt, die Sache identifiziert. Doch beim Notartermin legen die Erwerber eine notarielle Urkunde vor, die eine Klausel zur Preisaufteilung enthält, der Sie nie zugestimmt haben. Was tun? Unter Druck zustimmen? Ablehnen und riskieren, dass der Kauf rückgängig gemacht wird?
Diese Frage hat der Kassationshof am 21. März 1990 (Revisionsnr. 88-19.924) in einem Fall entschieden, der Verkäufer und Erwerber kurz vor der Beurkundung des Kaufvertrags gegenüberstellt. Das oberste Gericht hat eine Entscheidung getroffen, die alle Immobilienakteure direkt betrifft, von Eigentümern in Saint-Herblain bis zu Bauträgern in Nantes.
Im Wesentlichen entschied der Gerichtshof, dass eine Klausel zur Preisaufteilung, die in den Erklärungen der Erwerber enthalten ist, aber im Vorvertrag nicht vorgesehen war, nur die Erwerber bindet und dem Verkäufer nicht entgegengehalten werden kann. Das bedeutet, dass der Verkäufer die Unterzeichnung einer solchen Klausel berechtigterweise verweigern kann, ohne dass dies die Gültigkeit des Verkaufs in Frage stellt. Aber welche Rechte und Pflichten haben die Beteiligten? Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau Y... sind Eigentümer eines Gebäudes in Nantes. Sie unterzeichnen einen Kaufvorvertrag mit Frau Z... über einen Betrag von 500.000 Francs (ca. 76.000 €). Der Vorvertrag enthält die üblichen Bedingungen: Preis, Beschreibung der Immobilie, Fristen. Nichts zur Preisaufteilung. Die Parteien vereinbaren, den Kauf durch notarielle Urkunde zu beurkunden.
Als der Tag der Unterzeichnung kommt, erscheint Frau Z... nicht. Die Eheleute Y... fordern sie auf, zu erscheinen. Als Antwort verlangt Frau Z..., dass die notarielle Urkunde eine Klausel zur Preisaufteilung enthält, d.h. eine Aufteilung des Gesamtpreises auf Gebäude und Grundstück, z.B. 70% für das Gebäude und 30% für den Boden. Diese Klausel war nicht im Vorvertrag enthalten. Frau Z... begründet diese Forderung mit steuerlichen Gründen: Sie möchte den Gebäudeteil abschreiben und ihre Steuern senken.
Die Verkäufer lehnen ab. Für sie ist der Vertrag bereits abgeschlossen: Preis und Sache sind bestimmt, die Aufteilung ist keine Bedingung des Verkaufs. Sie verklagen Frau Z... auf Feststellung des Verkaufs und Schadensersatz. Das Tribunal de grande instance von Nantes gibt ihnen recht. Frau Z... legt Berufung ein, aber das Berufungsgericht von Rennes bestätigt das Urteil. Es stellt fest, dass die Preisaufteilungsklausel nicht vereinbart war und Frau Z... sie nicht einseitig durchsetzen kann.
Frau Z... legt Revision ein. Sie argumentiert, dass die Preisaufteilungsklausel wesentlich für die Einigung über den Preis sei und ihr Fehlen den Konsens beeinträchtige. Der Kassationshof weist ihre Revision zurück. Er entscheidet, dass die Preisaufteilungsklausel, die in den Erklärungen der Erwerber im Urkundenentwurf enthalten ist, nur diese bindet und dem Verkäufer nicht entgegengehalten werden kann. Folglich hat sie keine Auswirkung auf die Gültigkeit der Einigung über die Sache und den Preis. Der Kauf ist perfekt, und Frau Z... muss ihn erfüllen.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf die Artikel 1583 und 1589 des Code civil. Artikel 1583 bestimmt, dass der Kauf perfekt ist, sobald die Parteien sich über die Sache und den Preis geeinigt haben, selbst wenn die Sache noch nicht übergeben oder der Preis noch nicht gezahlt wurde. Artikel 1589 präzisiert, dass der Kaufvorvertrag als Kauf gilt, wenn eine gegenseitige Einigung über die Sache und den Preis vorliegt. Kurz gesagt: Sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist und alle wesentlichen Elemente festgelegt sind, ist der Kauf rechtlich bereits abgeschlossen. Die Beurkundung ist nur eine Formalität.
In diesem Fall stellen die Richter fest, dass der Vorvertrag alle wesentlichen Elemente enthielt: Die Immobilie war identifiziert, der Preis war bestimmt (500.000 Francs). Die Klausel zur Preisaufteilung, die den Preis auf Grundstück und Gebäude aufteilt, ist kein wesentliches Element des Kaufvertrags. Sie betrifft steuerliche oder buchhalterische Erwägungen des Erwerbers. Der Verkäufer muss sich darum nicht kümmern, es sei denn, er hat ihr ausdrücklich zugestimmt.
Die Tatsachenrichter (Tribunal und Berufungsgericht) hatten bereits festgestellt, dass Frau Z... diese Klausel dem Verkäufer nicht aufzwingen kann. Der Kassationshof bestätigt: Die Preisaufteilungsklausel steht in den „Erklärungen der Erwerber“ – es ist eine einseitige Erklärung, keine ausgehandelte Klausel. Sie bindet nur denjenigen, der sie abgibt, hier den Erwerber. Der Verkäufer kann sie ignorieren. Folglich ist die Weigerung des Verkäufers, eine Urkunde mit dieser Klausel zu unterzeichnen, keine Verkaufsverweigerung, sondern die Weigerung, eine nicht vereinbarte Bedingung hinzuzufügen. Der Kauf bleibt perfekt.
Der Gerichtshof weist das Argument von Frau Z... zurück, die Klausel sei für die Preisbestimmung notwendig. Er erinnert daran, dass der Preis eine Gesamtheit ist und seine Aufteilung den Gesamtbetrag nicht beeinflusst. Zudem stellt der Gerichtshof fest, dass die Klausel im Urkundenentwurf als bloße Erklärung der Erwerber dargestellt wurde, ohne Hinweis auf eine Zustimmung des Verkäufers. Dies verstärkt die Annahme, dass sie kein Vertragselement ist.
Diese Entscheidung steht im Einklang mit der ständigen Rechtsprechung: Die Preisaufteilung ist eine nebensächliche Frage, es sei denn, die Parteien machen sie zu einer Bedingung des Verkaufs. Sie schützt den Verkäufer vor einseitigen Vertragsänderungen, kann aber den Erwerber verunsichern, der seine Finanzierung oder Steuerplanung darauf aufgebaut hat. Fazit: Wenn Sie eine Preisaufteilungsklausel wünschen, tun Sie dies im Vorvertrag.
