Entscheidungsreferenz: cc • N° 89-15.129 • 1991-01-29 • Entscheidung einsehen →
Sie haben einen Vorvertrag für eine Wohnung in Beausoleil mit atemberaubendem Blick auf Monaco unterzeichnet. Der Makler verlangt seine Provision bereits bei Unterzeichnung des Vorvertrags. Dabei ist der Verkauf noch nicht endgültig. Sind Sie wirklich verpflichtet, jetzt zu zahlen? Diese Frage stellen sich jedes Jahr Hunderte von Eigentümern und Käufern. Der Kassationsgerichtshof hat sie in einem Urteil vom 29. Januar 1991 beantwortet, das nach wie vor eine absolute Referenz darstellt. Er hat entschieden, dass das Versprechen, die Provision zu zahlen, wenn es vor dem notariellen Akt abgegeben wird, nichtig ist. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Der Fall beginnt in Nizza im Jahr 1981. Ein Eigentümer, Herr Y, beauftragt einen Makler mit dem Verkauf seines Grundstücks. Am 30. Juni 1981 wird ein Vorvertrag in privatschriftlicher Form (nicht notariell, zwischen Privatpersonen) unterzeichnet. Am selben Tag unterzeichnet Herr Y ein Dokument, in dem er sich verpflichtet, dem Makler eine Provision von 158.760 Francs (etwa 24.200 Euro heute) zu zahlen. Der Verkauf wird am 15. September 1981 durch notariellen Akt vollzogen. Aber der Eigentümer zahlt die Provision nicht. Der Makler verklagt ihn. Das Tribunal de grande instance von Nizza verurteilt ihn zur Zahlung, gestützt auf den Vorvertrag und das Versprechen vom 30. Juni. Das Berufungsgericht bestätigt. Doch Herr Y legt Kassation ein. Er macht geltend, dass sein Versprechen, die Provision zu zahlen, am Tag des Vorvertrags abgegeben wurde, also vor dem notariellen Verkauf, und daher nichtig sei. Der Kassationsgerichtshof gibt ihm recht. Er hebt das Berufungsurteil auf mit der Begründung, dass das Versprechen, den Makler zu vergüten, nur gültig ist, wenn es nach der Beurkundung des Verkaufs durch notariellen Akt erfolgt.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Die Richter des Kassationsgerichtshofs wenden hier einen grundlegenden Grundsatz an: Der Makler kann seine Provision nur verlangen, wenn der Verkauf endgültig abgeschlossen ist. Dieser Grundsatz ist im Gesetz Hoguet vom 2. Januar 1970 (Regelung der Maklertätigkeit) und seiner Durchführungsverordnung verankert. Artikel 6 des Gesetzes bestimmt, dass die Provision nur unter der Bedingung geschuldet wird, dass der Verkauf wirksam ist. Ein früheres Versprechen, selbst wenn es am selben Tag wie der Vorvertrag unterzeichnet wurde, ist wirkungslos. Warum? Weil der Vorvertrag ein gegenseitiger Kaufversprechen (wechselseitige Verpflichtung) ist, aber noch nicht der endgültige Verkauf. Der notarielle Akt beim Notar ist der Schritt, der das Eigentum überträgt. Dem Makler zu erlauben, seine Provision vor diesem Datum zu verlangen, würde den Verkäufer der Gefahr aussetzen, Kosten für einen Verkauf zu tragen, der möglicherweise nicht zustande kommt (z.B. wenn der Käufer zurücktritt oder die Finanzierung scheitert). Der Kassationsgerichtshof bestätigt hier eine ständige Rechtsprechung, die bereits in einem Urteil vom 18. Dezember 1985 festgelegt wurde. Er weist das Argument des Maklers zurück, dass das Versprechen ein separater und gültiger Vertrag sei. Nein, sagt das Gericht: Das Versprechen ist akzessorisch zum Verkauf und kann nicht vor dem endgültigen Verkauf bestehen.
Was das für Sie konkret bedeutet
Diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen für alle Immobilienbeteiligten. Für den Verkäufer: Sie sollten niemals ein Versprechen zur Zahlung der Provision vor dem notariellen Akt unterzeichnen. Wenn der Makler Sie bittet, beim Vorvertrag eine Verpflichtung zu unterschreiben, lehnen Sie ab. Im Streitfall können Sie die Nichtigkeit des Versprechens geltend machen. Beispiel: Ein Verkäufer in Monaco unterzeichnet einen Vorvertrag für ein Studio für 500.000 €. Der Makler lässt ihn am selben Tag ein Provisionsversprechen über 5 % (25.000 €) unterschreiben. Der Verkauf scheitert wegen der Verweigerung des Darlehens durch den Käufer. Der Makler verlangt die Provision. Der Verkäufer kann die Nichtigkeit des Versprechens einwenden. Für den Käufer: Wenn Sie der Käufer sind, seien Sie wachsam. Wenn der Verkäufer ein Provisionsversprechen vor dem notariellen Akt unterschrieben hat, ist dieses Versprechen nichtig. Der Makler kann es nicht verlangen. Aber Achtung: Der Makler kann sich auf anderer Grundlage gegen den Verkäufer wenden (z.B. wenn der Verkäufer den Verkauf bösgläubig zum Scheitern gebracht hat). Für den Makler: Diese Rechtsprechung verpflichtet Sie, die Unterschrift unter Ihren Vergütungsauftrag erst nach Unterzeichnung des notariellen Akts zu verlangen. In der Praxis fügen viele Makler eine Klausel in den Vorvertrag ein, wonach die Provision bei Verkaufsabschluss fällig wird. Diese Klausel ist gültig, da sie kein Versprechen zur Zahlung vor dem Verkauf darstellt, sondern eine aufschiebende Bedingung. Der Kassationsgerichtshof hat diesen Mechanismus in einem Urteil vom 19. März 1991 bestätigt.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Unterzeichnen Sie niemals eine Provisionsverpflichtung vor dem notariellen Akt. Hüten Sie sich vor Dokumenten mit der Bezeichnung „Besichtigungsschein“, „Vergütungsversprechen“ oder „Zahlungsverpflichtung“, die Ihnen beim Vorvertrag vorgelegt werden. Lesen Sie jede Zeile sorgfältig.
- Verlangen Sie eine klare aufschiebende Bedingung. Stellen Sie im Vorvertrag sicher, dass die Provision nur unter der Bedingung geschuldet wird, dass der Verkauf durch notariellen Akt vollzogen wird. Wenn die Klausel unklar ist, bitten Sie Ihren Notar, sie neu zu formulieren.
- Bewahren Sie alle Dokumente auf. Behalten Sie eine Kopie des Vorvertrags, des Provisionsversprechens (falls unterzeichnet), des notariellen Akts und der gesamten Korrespondenz. Im Streitfall sind diese Unterlagen entscheidend.
- Konsultieren Sie vor der Unterzeichnung einen Anwalt. Wenn Sie Zweifel an der Gültigkeit einer Provisionsklausel haben, holen Sie Rat ein. Eine 30-minütige Beratung kann Ihnen Monate des Verfahrens ersparen.
Vertiefung: verwandte Rechtsprechung und Entwicklungen
Das Urteil vom 29. Januar 1991 reiht sich in eine Linie