参考判决： cc • N° 16-10.324 • 2017-01-12 • 查看判决 →
想象一下：您在杜朗（Doullens）租了一套公寓，与两位朋友合住。其中一人提前通知并搬走了。三年后，房东向您追讨前合租人的未付租金。不公平？然而，这正是法国最高法院在2017年1月12日的判决中所确认的。
每位业主都会问：如何确保合租人搬离后的租金支付？而每位租户会问：我对他人的责任到底有多大？
该判决回答：规定合租人搬离后连带责任（支付全部租金的义务）至少持续三年的条款并不构成滥用。它保护了出租人，但可能会让租户感到意外。解释如下。
事实：一个日常案例
亚眠公共住房办公室（OPAC d'Amiens）将一套住房出租给多名合租人。合同中包含一项标准条款：若其中一人搬离，连带责任——即每位合租人有义务支付全部租金和杂费——至少继续有效三年。当租金停止支付后，OPAC起诉所有合租人，要求解除租约（取消租赁合同）并判令他们承担连带责任。
合租人提出异议：他们认为该条款构成滥用，因为它造成了他们权利与出租人权利之间的显著不平衡。他们在一审（亚眠初审法院）和上诉中均败诉。案件一直上诉至法国最高司法法院（Cour de cassation）。
转折点：初审法官曾认为该条款滥用，但最高法院撤销了他们的判决。最高法院认为，搬离后三年的连带责任条款并不滥用，因为它符合法律和合租合同的平衡。
法院的推理——解析
最高法院依据《消费法典》第L. 132-1条（旧版本，2016年前）。该条款禁止滥用条款：即造成双方权利义务显著不平衡、损害消费者（此处为非专业租户）利益的条款。
但法院认为争议条款并不滥用。为什么？因为合租人之间的连带责任是一种法律机制：它由1989年7月6日法律（第8-1条）规定，该法律管辖空置房屋租赁。立法者旨在保护出租人免受欠款之害。将连带责任延长至搬离后的条款并非被禁止，只要其有时间限制——此处为三年。
法官还指出，该条款并未造成不平衡，因为它平等适用于所有合租人，并且符合合法利益：避免出租人在租户搬离后独自面对欠款。简言之，最高法院确认了社会住房机构的一项常见做法。
这是对判例的确认：最高法院在2014年（n° 13-25.476）已作出相同判决。因此，并非转向，而是强硬的提醒。
对您的实际影响
对于业主-出租人：您可以在合租租约中加入搬离后至少三年的连带责任条款。以亚眠为例：如果一名学生于2025年1月搬离您的公寓，另外两名合租人需承担其份额直至2028年1月。注意：该条款必须清晰可见。如果淹没在小字中，可能因信息不足而被视为滥用。
对于租户：在签署合租租约前，仔细阅读连带责任条款。您可能因三年前搬离的前合租人的未付租金而被追索。如果您搬离，要求签订一份免除您所有义务的附加条款（修改合同的文件）。否则，即使您已通知房东，您仍需承担连带责任。
量化示例：在亚眠，租金600欧元（含杂费）。若三人合租，每人承担200欧元。若一人未付租金搬离，其余两人每人需承担300欧元，直到房东找到替代者——或者如果找不到，则需承担三年。
如果您处于这种情况，必须迅速行动：向违约合租人发出正式催告（带回执的挂号信），并可能向保护纠纷法官（法院）提起诉讼，以确认租约因其过错而解除。
避免此类纠纷的四条建议
- 对于出租人：起草清晰且有时间限制的连带责任条款。明确写明搬离后三年的期限。每次有合租人搬离时，签署附加条款以正式确定新的分摊。
- 对于搬离的合租人：通过搬离房屋状况检查确认搬离，并要求出具免除责任证明。否则，即使您已搬离，房东仍可向您追索款项。
- 对于留下的合租人：确保房东继续寻找新合租人。房东有尽力义务（做出合理努力）重新出租房间，但不保证结果。发送挂号信提醒其义务。
- 对于所有人：保留所有付款凭证至少5年。发生纠纷时，您可以证明已支付自己的份额。由前合租人签署的简单欠条也可保护您。
深入探讨：相关判例与演变
在2017年之前，最高法院已确认了两年连带责任条款的效力（民事三庭，2014年5月15日，n° 13-25.476）。因此，2017年的判决确认了有利于出租人的趋势。然而，请注意：2014年的阿尔法（Alur）法律修改了《消费法典》，以加强对消费者的保护。自2016年2月10日法令以来，滥用条款的概念已得到明确。但对于在此日期之前签订的租约，适用旧版本——正如本案。
法院的趋势是确认搬离后的连带责任条款，但会审查其比例性。过长的期限（如10年）很可能被视为滥用。三年期限因此是一个谨慎的标准。
未来，立法者可能会更严格地规范此类条款，但就目前而言，出租人在此限度内拥有自由。
实际操作：应采取的措施
常见问题解答：
- 我搬离合租公寓2年后，是否可能因未付租金被起诉？是的，如果租约包含3年连带责任条款。请检查您的合同。
- 如果前合租人不付租金怎么办？通过挂号信发出正式催告。如果无效，您可以代其支付，然后通过法律途径向其追偿（追索诉讼，即要求偿还）。
- 房东可以拒绝解除搬离合租人的义务吗？不能，但可以要求支付直至通知期结束的租金，并遵守连带责任条款。
- 房东能否强加5年连带责任条款？理论上可以，但很可能被法官认定为滥用。最好保持在3年内。
- 如果条款被认定为滥用怎么办？向保护纠纷法官提起诉讼以宣告其无效。但注意：举证责任（证明不平衡）在您一方。
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