参考判决： cc • N° 12-21.034 • 2013-10-30 • 查看判决 →
想象一下：您在马赛郊区阿洛什（Allauch）拥有一处商业场所，与两位合伙人签订了一份租约，但没有连带责任条款。其中一人停止支付其一半租金。您能向另一人索要全部租金吗？根据法国最高法院（Cour de cassation）2013年10月30日的一项判决，答案是否定的。这项经常被忽视的判决改变了许多出租人的处境。
因为陷阱很常见：人们认为仅凭共同承租人的身份就足以让每个人承担全部责任。但法律要求严格：没有明确的连带责任条款，租金债务是可分割的。每位租户只承担其份额，除非其中一人退租——那么另一人成为全部租金的唯一债务人。这种微妙的差别可能在拖欠租金时造成巨大损失。
那么，如何理清头绪？尤其是，当您将房产出租给多人时，如何保护您的利益？我们将通过分析这项判决并给出具体建议来探讨，无论您在马蒂格（Martigues）还是其他地方。
事实：一个日常发生的故事
一家民事房地产公司（SCI）将一处专业用途的场所出租给两人，我们称他们为A先生和B先生。合同由两人签署，但没有条款明确他们对租金支付承担连带责任。换句话说，他们只是“共同承租人”，各自负责自己的份额。
很快，出现欠款。出租人向A先生索要全部欠租，未区分B先生的份额。A先生提出异议：他认为自己只欠一半。案件提交至波尔多法庭（tribunal de Bordeaux），随后上诉至上诉法院（cour d'appel），上诉法院支持出租人：由于场所不可分割（不能分成两部分），租金债务也是不可分割的，因此每位承租人都应承担全部租金。
但A先生向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：它提醒，场所的不可分割性并不自动导致租金债务的不可分割性。没有连带责任条款，每位共同承租人只承担其份额。出租人本应分开起诉，向每人索要一半欠款。
一个转折：同时，B先生退租。问题随之产生：租约是否仅与A先生继续？最高法院在同日的另一项判决（上诉号N° 12-21.973）中回答是：租约与留下的承租人继续，该承租人必须支付全部租金，因为他独占使用整个场所。
h2>法院的推理——详细解析
法律依据是《法国民法典》（Code civil）第1202条（旧法，现为第1310条及后续条款），该条规定了原则：连带责任不推定，必须明确约定。在租赁领域，这意味着要使每位承租人对全部租金负责，必须有明确的条款。否则，债务是可分割的：每位共同承租人只按其承诺的比例承担份额。
然而，上诉法院认为场所的性质（不可分割）导致债务的不可分割性。但最高法院纠正：租约的标的物（场所）固然不可分割，但支付租金的义务是金钱债务，本质上可分割。每月租金是为使用场所而应付的金额；如果没有特别说明，每位承租人应付一半。
这项判决确认了稳定的判例：连带责任从不推定。这既不是演变也不是反转，而是一个有用的提醒。在实践中，下级法院有时仍适用债务不可分割的规则，因此了解这项判决很重要。
双方的论点很典型：出租人主张场所的统一性以及两人共同签约的事实；承租人则辩称缺乏连带责任条款。法院根据合同文字作出裁决：没有书面条款，就没有连带责任。
对您的影响——具体来说
对于出租人（bailleur）：如果您将房产出租给两人而没有连带责任条款，您只能向每人索要其份额。例如：月租金1,200欧元，欠租3个月=3,600欧元。您只能向A先生要求1,800欧元（他的一半），向B先生要求1,800欧元。如果其中一人无力偿债，您将损失其份额。在马蒂格（Martigues），一位房东因其中一位共同承租人离开该地区且未留下地址而损失了4,500欧元。教训是：始终要求在租约中加入连带责任条款。
对于承租人（locataire）：如果您与朋友或合伙人签订租约而没有连带责任条款，您不对另一方的欠款负责。您的责任仅限于您的份额。但注意：如果另一方退租，您成为唯一承租人，必须支付全部租金，即使您只使用一半的空间。
对于已出租房产的购买者（acquéreur）：检查现有租约。如果租约没有连带责任条款，拖欠风险更高，因为出租人无法向有偿付能力的共同承租人追索另一方的份额。
对于作为出租人的共有人（copropriétaire bailleur）：如果共有部分（例如屋顶用于天线）被出租，物业经理（syndic）必须确保合同规定共同承租人之间的连带责任，否则每位共有人只按其份额承担责任。
避免此类纠纷的四个建议
- 在租约中加入连带责任条款：白纸黑字写明“承租人对租金和费用的支付承担连带责任”。否则，您只能向每人索要其份额。
- 一旦出现欠款，迅速行动：在第一个月逾期时，向所有共同承租人发出正式催告。如果一人支付其份额而另一人不付，您可以对违约者提起诉讼，但不能向有偿付能力者追索另一方的份额。
- 规定退租条款：明确如果一位承租人退租，租约与其余承租人继续，他们成为全部租金的唯一债务人。这可以避免争议。
- 要求连带担保：要求每位承租人提供连带担保人，担保其份额，甚至在没有连带责任条款时担保全部。这样您就有双重保障。
深入研究：相关判例与演变
法国最高法院的立场是稳定的：自2004年5月12日的一项判决（N° 02-13.045）起，它判定共同承租人之间缺乏连带责任条款导致债务分割。同样，2015年9月10日的判决（N° 14-16.798）明确，连带责任不能仅凭担保文书中的提及而成立；它必须出现在租约本身中。
然而，第二民事庭（deuxième chambre civile）在2016年3月17日的一项判决（N° 14-29.445）中承认，如果承租人在合同中表明自己“不可分割”，则可能默示连带责任。但这一解决方案罕见且不推荐：最好有明确的条款。
因此，法院的趋势是保护非连带责任的共同承租人，除非出租人谨慎地起草了明确条款。未来，ALUR法律（loi ALUR）加强了承租人的信息，但未修改连带责任法。请保持警惕。
您必须记住的要点
常见问题解答：
- 我能向两位共同承租人中的一位索要全部租金吗？不能，除非租约中有连带责任条款。否则，您只能要求其份额。
- 如果一位共同承租人不支付其份额怎么办？您必须仅对他采取行动。除非有连带责任条款，否则您不能向另一位追索他的份额。
- 如果一位共同承租人退租，租约是否继续？是的，与其余承租人继续。留下的承租人必须支付全部租金。
- 如何确保有多位承租人的租约安全？加入连带责任条款，并尽可能要求每位承租人提供连带担保。
- 追讨欠款的时效是多久？自每期到期日起5年（普通时效）。但应迅速行动以避免债务增加。
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