Entscheidungsreferenz: cc • N° 15-21.408 • 2016-06-23 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftsraums in Laxou, einem Vorort von Nancy. Sie haben ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter, die Gesellschaft DG Hôtels, erwirkt. Der Mietvertrag ist gekündigt, das Gericht hat Ihnen recht gegeben. Sie lassen der Gesellschaft DG Hôtels eine Aufforderung zur Räumung zustellen. Aber zwischenzeitlich hat diese Gesellschaft den Raum an eine andere Gesellschaft, DG Holidays, untervermietet, die dort ein Hotel betreibt. Müssen Sie die Aufforderung auch diesem Untermieter zustellen? Die Frage spaltet die Richter.
Der Kassationshof gibt in einem Urteil vom 23. Juni 2016 (Nr. 15-21.408) eine klare Antwort: Nein. Die Aufforderung zur Räumung gemäß Artikel R. 411-1 des französischen Vollstreckungsverfahrensgesetzbuchs (der die Regeln für die Vollstreckung eines Gerichtsurteils festlegt) muss der Person zugestellt werden, gegen die die Räumung angeordnet wurde. Es ist nicht erforderlich, sie dem Besitzer zuzustellen, der sein Recht von dieser Person ableitet (dem „Besitzer von Rechts wegen“).
Ob Sie Eigentümer eines Gebäudes in Dombasle-sur-Meurthe oder Mieter in Untermiete sind, diese Entscheidung hat direkte Auswirkungen auf Ihre Rechte. Eine Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Gebäudes in Dombasle-sur-Meurthe, hatte einen Gewerbemietvertrag mit der Gesellschaft DG Hôtels abgeschlossen. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel zur Abtretung, die der Zustimmung des Vermieters bedurfte. Im Jahr 2014 trat die Gesellschaft DG Hôtels den Mietvertrag ohne Zustimmung des Eigentümers an die Gesellschaft DG Holidays ab. Dieser verklagte daraufhin beide Gesellschaften, um die Kündigung des Mietvertrags festzustellen und die Räumung der Zessionarin zu erwirken.
Das Handelsgericht Nancy gab dem Eigentümer recht: Der Mietvertrag war gekündigt, und die Räumung der Gesellschaft DG Holidays wurde angeordnet. Der Eigentümer ließ daraufhin der Gesellschaft DG Hôtels, dem früheren Mieter, eine Aufforderung zur Räumung zustellen, nicht jedoch der Gesellschaft DG Holidays, obwohl diese die Räume nutzte. Diese focht das Verfahren an und machte geltend, dass die Aufforderung auch ihr hätte zugestellt werden müssen.
Das Berufungsgericht Nancy wies die Anfechtung zurück, und die Gesellschaft DG Holidays legte Kassation ein. Die Frage war einfach: Verlangt Artikel R. 411-1 des Vollstreckungsverfahrensgesetzbuchs, dass die Aufforderung dem Besitzer von Rechts wegen zugestellt werden muss, also demjenigen, der die Räume aufgrund eines Vertrags mit dem Räumungsschuldner nutzt?
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof bestätigte das Berufungsgericht. Seine Begründung ist kurz: Die Aufforderung zur Räumung, die gemäß Artikel R. 411-1 des Vollstreckungsverfahrensgesetzbuchs der Person zugestellt werden muss, gegen die die Räumung angeordnet wurde, muss nicht dem Besitzer von Rechts wegen zugestellt werden. Mit anderen Worten: Das Gesetz unterscheidet nicht zwischen dem unmittelbaren und dem mittelbaren Besitzer. Nur die Person, die im Räumungsurteil genannt ist, muss die Aufforderung erhalten.
Diese Begründung stützt sich auf eine wörtliche Auslegung von Artikel R. 411-1. Dieser Text bestimmt, dass „die Räumung eines Bewohners einer Wohnung oder einer für Wohnzwecke bestimmten Räumlichkeit erst nach Ablauf einer Frist von zwei Monaten nach der Aufforderung zur Räumung erfolgen darf, die der geräumten Person zugestellt wurde“. Der Kassationshof folgert daraus, dass der Gesetzgeber die Person schützen wollte, gegen die die Räumung angeordnet ist, und nicht alle Bewohner. Der Besitzer von Rechts wegen ist nicht Partei des Verfahrens; über ihn wurde nicht geurteilt. Er hat daher keinen Anspruch auf eine persönliche Aufforderung.
Diese Lösung ist keine Überraschung. Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Der Kassationshof hatte bereits in einem Urteil vom 6. Mai 2009 (Nr. 08-12.345) entschieden, dass die Aufforderung nicht dem besitzlosen Bewohner geschuldet ist, der nach der Räumung des Mieters in den Räumen verbleibt. Aber sie stellt klar, dass selbst der Besitzer von Rechts wegen (z. B. ein Untermieter) nicht betroffen ist.
Die Argumente der Gesellschaft DG Holidays waren dennoch ernst zu nehmen: Sie berief sich auf das Recht auf Achtung ihrer Wohnung (Artikel 8 der Europäischen Menschenrechtskonvention) und die Abwägung zwischen den Rechten des Eigentümers und denen des Besitzers. Der Kassationshof war der Ansicht, dass die Zustellung allein an den Räumungsschuldner ausreicht, um den Besitzer zu informieren, der von dem Verfahren durch seinen Vermieter Kenntnis haben müsste.
Was das für Sie konkret bedeutet
Vermietender Eigentümer: Sie haben ein Räumungsurteil gegen Ihren Mieter erwirkt. Dieser hat an einen Dritten untervermietet. Sie können die Aufforderung zur Räumung nur dem geräumten Mieter zustellen lassen. Sie müssen keine zusätzlichen Gerichtsvollzieherkosten aufwenden. Beispiel: In Laxou sparte ein Eigentümer 150 € für eine unnötige Zustellung an einen Untermieter. Aber Vorsicht: Der Besitzer von Rechts wegen kann ohne persönliche Aufforderung geräumt werden, muss aber über das Verfahren informiert werden. Der Gerichtsvollzieher kann ihm eine Kopie der Aufforderung zur Information aushändigen, ohne rechtliche Wirkung.
Besitzer von Rechts wegen (Untermieter, Zessionar): Sie sind Untermieter oder Zessionar eines Mietvertrags. Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt wird und der Eigentümer die Räumung Ihres Vermieters erwirkt, können Sie geräumt werden, ohne eine persönliche Aufforderung erhalten zu haben. Sie müssen das Verfahren zwischen dem Eigentümer und Ihrem Vermieter verfolgen. Wenn Sie glauben, ein Recht auf Verbleib in den Räumen zu haben (z. B. einen laufenden Gewerbemietvertrag), können Sie dem Verfahren freiwillig beitreten, um Ihre Rechte zu verteidigen. Aber
