Referenzentscheidung: cc • N° 04-18.686 • 2005-11-30 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Grenoble und entdecken, dass Ihr Mieter ein Zimmer an einen Studenten untervermietet hat, ohne Sie zu informieren. Oder schlimmer: Sie haben es erlaubt, möchten aber heute Ihre Immobilie zurück. Wie können Sie den Untermieter räumen? Muss ihm das Räumungsurteil zugestellt werden? Eine Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 2005 gibt eine klare Antwort: Der Untermieter, selbst wenn er genehmigt wurde, leitet sein Recht vom Hauptmieter ab. Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt ist, hat der Untermieter keinen Titel mehr und kann ohne vorherige Zustellung der Räumungsverfügung geräumt werden. Erläuterungen.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Der Fall beginnt in Bron, einem Vorort von Lyon. Ein Verein, Loginter, mietet von einem Eigentümer eine Wohnung zu Wohnzwecken. Loginter vermietet diese Wohnung dann mit Zustimmung des Vermieters an eine Privatperson, Herrn D. Der Eigentümer, der der Mietrückstände von Loginter überdrüssig ist, erwirkt im einstweiligen Verfügungsverfahren eine Anordnung, die die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung von Loginter ausspricht. Die Anordnung wird Loginter zugestellt (offiziell mitgeteilt), nicht jedoch Herrn D., dem Untermieter. Der Gerichtsvollzieher führt die Räumung durch, und Herr D. steht auf der Straße, seine Möbel eingelagert. Unzufrieden ficht er das Verfahren an. Das Berufungsgericht gibt ihm Recht: Es hebt die Räumung mit der Begründung auf, dass die Räumungsverfügung dem Untermieter nicht zugestellt worden sei. Der Eigentümer legt Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf. Er stützt sich auf Artikel 503 der Zivilprozessordnung (alter Artikel, heute Artikel 503 desselben Gesetzbuchs): Jede gerichtliche Entscheidung wirkt nur gegenüber den Parteien, denen sie zugestellt wurde. Aber er fügt ein Prinzip hinzu: Der Untermieter leitet sein Nutzungsrecht vom Hauptmieter ab. Mit anderen Worten: Wenn der Hauptmietvertrag gekündigt ist, erlischt das Recht des Untermieters automatisch. Klar gesagt: Die Räumung des Hauptmieters führt zur Räumung des Untermieters, ohne dass dem letzteren die Anordnung zugestellt werden muss. Das Berufungsgericht hatte daher Artikel 503 verletzt, indem es diese Zustellung verlangte. Was nur wenige wissen: Der Untermieter, selbst wenn er genehmigt wurde, ist keine Partei des Hauptmietvertrags. Er muss daher das Räumungsurteil nicht persönlich erhalten. Sein Recht hängt vollständig von dem seines direkten Vermieters ab. Achtung: Dies bedeutet nicht, dass der Untermieter wehrlos ist. Er kann seine Räumung jederzeit anfechten, indem er eigene Rechte geltend macht, aber das Räumungsverfahren selbst ist nicht fehlerhaft.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Eigentümer-Vermieter sind, bestärkt Sie diese Entscheidung: Um einen Untermieter zu räumen, reicht es aus, die Räumung des Hauptmieters zu erwirken und das Urteil diesem zuzustellen. Es ist nicht nötig, dem Untermieter separat zuzustellen. Konkretes Beispiel: In Bron vermieten Sie eine Wohnung an ein Paar, das ein Zimmer an einen Studenten untervermietet. Das Paar zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Sie erwirken eine einstweilige Verfügung, die die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung ausspricht. Sie stellen sie dem Paar zu. Der Gerichtsvollzieher kann alle räumen, einschließlich des Studenten, ohne ihm die Verfügung zugestellt zu haben. Aber Achtung: Wenn der Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag hat und Sie ihn genehmigt haben, kann er eigene Rechte haben (z. B. eine Kündigungsfrist). In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen Untermieter Schadensersatz erhielten, weil der Eigentümer gewaltsam oder ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vorgegangen ist. Wenn Sie Hauptmieter sind, müssen Sie Ihren Untermieter über die Risiken informieren: Wenn Sie geräumt werden, wird er es auch. Wenn Sie Untermieter sind, prüfen Sie, ob der Hauptmietvertrag noch läuft: Bei einem Streit zwischen Eigentümer und Hauptmieter können Sie ohne Vorankündigung geräumt werden. Schützen Sie sich, indem Sie eine Kopie des Hauptmietvertrags und der Mietquittungen verlangen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Eigentümer-Vermieter: Verlangen Sie im Mietvertrag eine Klausel, die die Untervermietung ohne Ihre schriftliche Zustimmung verbietet. Bei nicht genehmigter Untervermietung können Sie die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung des Mieters und des Untermieters verlangen, ohne dem Untermieter zustellen zu müssen.
- Hauptmieter: Wenn Sie untervermieten, schließen Sie einen schriftlichen Untermietvertrag, aber wissen Sie, dass Sie gegenüber dem Eigentümer allein verantwortlich bleiben. Bei Zahlungsrückständen trifft die Räumung Sie und Ihren Untermieter.
- Untermieter: Bevor Sie einen Untermietvertrag unterschreiben, verlangen Sie Einsicht in den Hauptmietvertrag und die Mietquittungen des Hauptmieters. Prüfen Sie, ob der Eigentümer die Untervermietung genehmigt hat. Andernfalls riskieren Sie, ohne Vorankündigung geräumt zu werden.
- Für alle: Bei Streitigkeiten konsultieren Sie einen auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Das Räumungsverfahren ist technisch und Fehler können teuer werden. Manchmal reicht ein einfacher Einschreibebrief, um einen Konflikt gütlich zu lösen.
Benötigen Sie eine persönliche Beratung? Kontaktieren Sie uns →
