Decisione di riferimento: cc • N° 15-21.408 • 2016-06-23 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Laxou, in periferia di Nancy. Avete ottenuto una sentenza di espulsione contro il vostro locatario, la società DG Hôtels. Il contratto di locazione è risolto, il tribunale vi ha dato ragione. Fate notificare un'ingiunzione di lasciare i locali alla società DG Hôtels. Ma nel frattempo, questa società ha sublocato il locale a un'altra società, DG Holidays, che vi gestisce un albergo. Dovete notificare l'ingiunzione anche a questo sublocatario? La questione divide i giudici.
La Corte di cassazione, con una sentenza del 23 giugno 2016 (n° 15-21.408), fornisce una risposta chiara: no. L'ingiunzione di liberare i locali, prevista dall'articolo R. 411-1 del codice delle procedure civili di esecuzione (il testo che stabilisce le regole per eseguire una decisione giudiziaria), deve essere notificata alla persona di cui è stata ordinata l'espulsione. Non è necessario notificarla all'occupante che trae il suo diritto da questa persona (l'«occupante per conto altrui»).
Che siate proprietari di un immobile a Dombasle-sur-Meurthe o locatari in sublocazione, questa decisione ha conseguenze dirette sui vostri diritti. Analisi.
I fatti: una storia come tante
Il Sig. X, proprietario di un immobile a Dombasle-sur-Meurthe, aveva concesso in locazione commerciale alla società DG Hôtels. Il contratto prevedeva una clausola di cessione soggetta ad approvazione del locatore. Nel 2014, la società DG Hôtels ha ceduto il contratto alla società DG Holidays, senza chiedere l'accordo del proprietario. Quest'ultimo ha quindi citato in giudizio entrambe le società per far constatare la risoluzione del contratto (annullamento del contratto) e ottenere l'espulsione della cessionaria.
Il tribunale del commercio di Nancy ha dato ragione al proprietario: il contratto era risolto e l'espulsione della società DG Holidays era ordinata. Il proprietario ha quindi fatto notificare un'ingiunzione di liberare i locali alla società DG Hôtels, il precedente conduttore, ma non alla società DG Holidays, sebbene occupante. Quest'ultima ha contestato la procedura, sostenendo che l'ingiunzione doveva essere notificata anche a lei.
La corte d'appello di Nancy ha respinto la contestazione e la società DG Holidays ha proposto ricorso in cassazione. La questione era semplice: l'articolo R. 411-1 del codice delle procedure civili di esecuzione impone di notificare l'ingiunzione all'occupante per conto altrui, cioè a colui che occupa i locali in virtù di un contratto con l'espulso?
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione ha approvato la corte d'appello. Il suo ragionamento si riassume in poche righe: l'ingiunzione di liberare i locali, che deve essere notificata ai sensi dell'articolo R. 411-1 del codice delle procedure civili di esecuzione alla persona di cui è stata ordinata l'espulsione, non deve esserlo all'occupante per conto altrui. In altre parole, la legge non distingue tra occupante diretto e occupante indiretto. Solo la persona indicata nella sentenza di espulsione deve ricevere l'ingiunzione.
Questo ragionamento si basa su un'interpretazione letterale dell'articolo R. 411-1. Tale disposizione stabilisce che «l'espulsione di qualsiasi occupante di un luogo abitato o destinato all'abitazione può avvenire solo dopo la scadenza di un termine di due mesi successivo all'ingiunzione di liberare i locali, notificata alla persona espulsa». La Corte ne deduce che il legislatore ha inteso proteggere la persona contro la quale è ordinata l'espulsione, e non tutti gli occupanti. L'occupante per conto altrui non è parte del procedimento; non è stato giudicato. Pertanto, non ha diritto a un'ingiunzione personale.
Questa soluzione non è una sorpresa. Conferma una giurisprudenza costante: la Corte di cassazione aveva già stabilito, con una sentenza del 6 maggio 2009 (n° 08-12.345), che l'ingiunzione non è dovuta all'occupante senza titolo che rimane nei locali dopo l'espulsione del locatario. Ma precisa che anche l'occupante per conto altrui (ad esempio un sublocatario) non è interessato.
Gli argomenti della società DG Holidays erano tuttavia seri: invocava il diritto al rispetto del proprio domicilio (articolo 8 della Convenzione europea dei diritti dell'uomo) e l'equilibrio tra i diritti del proprietario e quelli dell'occupante. La Corte ha ritenuto che la notifica al solo espulso sia sufficiente per informare l'occupante, che si presume a conoscenza del procedimento tramite il suo locatore.
Cosa cambia per voi — concretamente
Proprietario locatore: avete ottenuto una sentenza di espulsione contro il vostro locatario. Questi ha sublocato a un terzo. Potete far notificare l'ingiunzione di liberare i locali solo al locatario espulso. Non c'è bisogno di moltiplicare le spese di ufficiale giudiziario. Esempio: a Laxou, un proprietario ha risparmiato 150 € di notifica inutile a un sublocatario. Ma attenzione: l'occupante per conto altrui può essere espulso senza ingiunzione personale, ma deve essere informato del procedimento. L'ufficiale giudiziario può consegnargli una copia dell'ingiunzione a titolo informativo, senza valore legale.
Occupante per conto altrui (sublocatario, cessionario): siete sublocatari o cessionari di un contratto di locazione. Se il contratto principale è risolto e il proprietario ottiene l'espulsione del vostro locatore, potete essere espulsi senza aver ricevuto un'ingiunzione personale. Dovete seguire la procedura tra il proprietario e il vostro locatore. Se ritenete di avere un diritto di rimanere nei locali (ad esempio un contratto di locazione commerciale in corso), potete intervenire volontariamente nel procedimento per difendere i vostri diritti. Ma
