参考判决： cc • 号 72-11.495 • 1973-07-23 • 查看判决 →
想象一下：您是卢瓦尔省菲尔米尼（Firminy）一间公寓的业主，您委托一家房地产中介出售房产。中介找到了一位买家，并签署了初步购房合同（compromis de vente）。但政府部门行使其优先购买权（droit de préemption），交易告吹。中介表示理解，放弃了佣金。几个月后，您最终将房产卖给了同一位买家，但没有通过中介。就在这时，情况发生了转折。中介向您索要佣金。他有权这样做吗？每位业主都会问：如果交易未成功，我是否仍需支付佣金？
法国最高法院（Cour de cassation）在1973年7月23日的一项判决中，在特定情况下做出了肯定的回答。法院认为，只要中介已将谈判进行到底，并且后续的出售是欺诈性地规避其权利（即故意绕开中介的工作），中介就有权获得佣金。
这项判决虽然年代久远，但在商业和房地产中介的佣金权利方面仍是绝对参考。它说明了一个基本原则：获得报酬的权利并不总是取决于交易的实际完成，而是可能源于受委托任务的完成，除非合同有相反约定。让我们解析此案，以理解您的权利和义务。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生，菲尔米尼一栋房产的业主，委托Allorge公司（一家商业中介）出售其房产。与一位买家签署了初步购房合同。但公共机构“土地与技术署”（Agence Foncière et Technique）行使其优先购买权，交易无法进行。中介善意地放弃了佣金，认为交易不可能再进行。
一段时间后，业主直接将房产卖给了同一位买家，没有通过中介。中介认为自己的权利被规避，要求支付佣金。卖方拒绝，理由是交易并非由其完成，且中介已放弃佣金。
案件被提交至法院。上诉法院判决中介胜诉，但卖方提起上诉，认为初审法官的推理存在矛盾：既然承认交易因优先购买权而未能完成，又怎能命令支付佣金？最高法院驳回上诉，维持了上诉法院的推理。
法院的推理——解析
最高法院基于两个事实。一方面，中介确实将谈判进行到底：他找到了买家，促成了价格接受，准备了合同条款。他完成了自己的任务。另一方面，卖方在享受了这一工作成果后，以欺诈方式出售房产，即故意绕开中介以逃避支付佣金。
在法律上，支付佣金义务的基础在于《法国民法典》第1134条（旧版，现为第1103条），该条规定合法订立的协议对缔约方具有法律效力。但更重要的是，该判决提醒，交易完成的条件必须善意地评估。如果卖方因其不诚实的行为阻止了交易的完成，则不能以交易未实际完成作为抗辩。这是欺诈理论的应用：任何人不能利用自己的不诚实来逃避义务。
该判决并未创设新权利，而是确认了既定的判例：只要中介完成了任务，就有权获得佣金，除非合同明确规定佣金在签署最终公证契约（acte authentique）时才支付。本案中，合同未包含此类条款。因此，法官认为佣金应予支付。
## 这对您意味着什么——具体来说
如果您是卖方，请注意，委托中介并不意味着如果交易失败您就必须支付佣金，但您必须诚实守信。如果中介完成了工作，而您随后直接出售给中介介绍的买家，您可能仍需支付佣金。例如，在里夫德吉耶（Rive-de-Gier），一位业主在最初交易因技术原因失败后，直接出售给中介找到的买家，最终被责令支付8,000欧元的佣金。
对于买方而言，此判决直接影响不大，但它强调了核实中介是否持有书面授权书以及佣金条件是否明确的重要性。如果您是租户，这并不直接涉及您，但如果您购买所租房产，则可能涉及：注意那些如果您直接与业主交易可能要求您支付佣金的条款。
实践中，为避免纠纷，请仔细阅读授权书：检查佣金是在签署初步购房合同时就应支付，还是仅在最终公证契约时才支付。如果授权书规定佣金在中介介绍认真买家时即已获得，那么即使交易因非您控制的原因（如优先购买权）失败，您也需支付佣金。
避免此类纠纷的四个建议
- 起草明确的授权书：明确佣金条件：是在签署初步购房合同时支付，还是仅在最终公证契约时支付？说明如果因外部原因导致交易失败，佣金是否保留。
- 永远不要绕开您的中介：如果您有中介介绍的买家，即使最初的初步购房合同失败，也不要试图直接与其交易。否则您可能需支付佣金及赔偿金。
- 任何放弃均要求书面形式：如果中介告诉您放弃佣金，要求他以书面形式确认。否则，他日后可能反悔。
- 如有疑问，咨询律师：在签署初步购房合同或拒绝付款前，咨询专业人士。一次简单的咨询可能避免昂贵的诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的这项判决是最高法院一贯立场的体现。例如，1995年1月10日的一项判决（号 92-21.674）裁定，即使交易未完成，只要中介完成了任务且交易未完成归因于卖方，中介就有权获得佣金。相反，如果交易因双方意志之外的原因（优先购买权、贷款被拒）失败，则佣金仅在合同明确规定时才应支付。
自1970年奥盖法（loi Hoguet）及其实施法令以来，规则得到加强：授权书必须为书面形式，注明佣金金额，并明确支付条件。法院对这些形式要求非常严格。因此，如果授权书不明确，中介可能丧失佣金权利。
当前趋势是保护消费者：模糊条款将作有利于卖方的解释。但欺诈行为仍受制裁。总之，1973年的判例并未被推翻，并继续适用。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 如果交易因优先购买权失败，中介能否要求佣金？ 可以，如果授权书规定佣金在签署初步购房合同时即应支付，或者卖方以欺诈方式出售房产。
- 在最初初步购房合同失败后，我可以直接出售给中介介绍的买家吗？ 不可以，这有风险。您可能被责令支付佣金，如1973年判决所示。
- 如果中介放弃佣金，我该怎么办？ 要求书面证明。否则，其放弃可能被质疑。
- 提起诉讼的时效是多久？ 诉讼时效为5年，自引发事件（欺诈性出售）起计算。
- 我可以协商佣金吗？ 可以，自由协商。但一旦签署，授权书对双方具有约束力。
如果您处于类似情况： 不要自行处理。收集文件（授权书、初步购房合同、通信记录），并联系专业律师。通过一封正式催告函可能避免诉讼。
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