承租人的优先购买权：分开出售裸所有权和用益权可能构成欺诈

想象一下这个场景：您在沃克吕兹省（Vaucluse）的佩尔蒂（Pertuis）务农已有二十年。您向年迈的房主马丁先生（M. Martin）租用土地和一栋住宅。有一天，您得知马丁先生已将裸所有权（即处分不动产的权利，但不包括使用权）出售给一位开发商，而将用益权（即使用和收取收益的权利，如租金）出售给第三方。结果呢？您作为承租人，没有收到通知，也无法行使您的优先购买权（购买该不动产的优先权）。

这种情况每年在法国发生在数百名承租人身上，引发一个关键问题：房主能否通过分割所有权（separating nue-propriété et usufruit）来规避优先购买权？答案是“不能”，法国最高法院（Cour de cassation）在1982年10月12日的一项开创性判决中重申了这一点。但要注意，论证并不简单。

在本文中，我将为您讲述这个案件的故事，解释法官的推理，特别是为您提供在面临此类操作时的应对关键。因为是的，即使出卖人没有恶意，该交易也可能被撤销。

事实：每天都会发生的故事

在20世纪80年代初，一位名叫X先生的房主在佩尔蒂拥有一栋建筑物。他将其出租给承租人Y先生。该租赁受农业租赁法规（statut des baux ruraux）管辖，这赋予承租人在出售时的优先购买权。X先生决定出售其不动产。但他没有将完全所有权（pleine propriété）出售给单一买受人，而是在同一天签署了两份文件：他将裸所有权出售给Z先生，将用权出售给A先生。用益权的价格微不足道（几千法郎），而裸所有权以正常价格转让。几个月后，Z先生以相同价格从A先生处购回用益权，从而重新构成完全所有权。

承租人Y先生从未被告知这些出售。他偶然得知此事，遂将出卖人和买受人告上法庭，要求以欺诈其优先购买权为由撤销出售。他辩称，人为分割裸所有权/用益权旨在使其失去优先权，因为原则上优先购买权不适用于出售分割后的权利（优先购买的是完全所有权，而非单一权利）。

阿维尼翁上诉法院（cour d'appel d'Avignon）支持Y先生。法官们注意到多项迹象：两份文件的同步性（同一天签署）、裸所有权买受人与承租人之间的敌意（他们关系不睦）、用益权价款实际上由裸所有权买受人支付，以及用益权立即转售给后者。对于法院来说，毫无疑问，该交易是规避优先购买权的安排。出卖人和买受人向最高法院提起上诉。

法院的推理——解析

法国最高法院在1982年10月12日的判决（n° 81-13.328）中驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。它确立了一项强有力的原则：旨在阻却承租人优先购买权的交易是欺诈性的，并且欺诈并不以出卖人的恶意为前提。换言之，即使出卖人本人没有意图损害，如果该安排客观上规避了优先购买权，也可能被撤销。

法律依据是什么？格言“fraus omnia corrumpit”（欺诈破坏一切），结合《法国民法典》（Code civil）第1137条（旧法）关于合同善意的规定，尤其是《农村法典》（Code rural）第L. 412-1条（旧法）确立的承租人优先购买权。最高法院明确指出，该权利是公共秩序性质的：不能通过人为安排予以规避。

初审法官们发现了一系列一致的迹象：文件的同步性、裸所有权买受人与承租人之间的敌意、用益权价款由裸所有权买受人支付，以及后续转售。基于这些要素，他们能够推断出欺诈的存在。最高法院认可这一推理：它认为初审法官对事实进行了自主评判。

该判决是对先前判例（特别是Civ. 3e, 1976年3月9日）的确认，但更进一步，主张出卖人的恶意并非必要。这是一项重要演变：从此，重要的是客观结果（规避权利），而非主观意图。一个反问随之而来：出卖人真的能不知道通过分开出售裸所有权和用益权，他剥夺了承租人的权利吗？最高法院含蓄地给出了否定回答。

对您的具体影响

如果您是出租人（propriétaire bailleur）：您不能再通过分割不动产（将裸所有权出售给一人，用益权出售给另一人）来避免向承租人提供优先购买权。如果您这样做，出售可能被撤销，您还需赔偿承租人。例如，在索尔格（Sorgues），一位房主试图通过分割权利出售其出租给农民的房屋：上诉法院撤销了出售，并判决出卖人向承租人支付50,000欧元的损害赔偿（数字为虚构但现实）。

如果您是承租人（preneur）：您必须保持警惕。如果您得知房主已通过分割方式出售不动产，您可以提起诉讼，要求认定欺诈并撤销出售或获得损害赔偿。提起诉讼的时效为自发现欺诈之日起5年（普通时效）。不要等待：您越早行动，胜诉的可能性越大。

如果您是买受人：您必须核实该不动产是否已出租，以及承租人是否享有优先购买权。如果您在可疑的安排下购买，您可能失去您的收购。请聘请律师分析情况。

如果您是公证人（notaire）：您负有咨询义务。不要参与可能被定性为欺诈的安排。您的责任可能被追究。

避免此类纠纷的四个建议

• 在出售出租不动产前，通过挂号信附回执通知承租人您的出售意向，说明价格和条件。给他两个月的答复期限（法定期限）。这是尊重其优先购买权的唯一方式。
• 不要为了规避优先购买权而人为分割裸所有权和用益权。即使您将两者出售给不同的人，该安排也会受到怀疑。如果您确实希望以分割方式出售，请在就完全所有权履行优先购买权程序后进行。
• 在进行任何复杂出售前，咨询专门从事不动产法的律师。律师将就最佳出售策略提供建议，以避免被撤销的风险。在佩尔蒂或索尔格，我经常看到房主如果提前咨询，本可避免诉讼。
• 如果您是承租人，请关注出租不动产的任何变动。您可以查询不动产登记簿（conservation des hypothèques）以了解不动产是否已出售。如果您发现未经通知的出售，请迅速采取行动。

深入探讨：相关判例与演变

1982年的该判决属于保护承租人优先购买权的一系列判决之一。早在1976年（Civ. 3e, 3月9日），法国最高法院就撤销了一笔出售，其中房主将裸所有权出售给第三方并保留用益权，随后将用益权出售给另一人，整个过程未通知承租人。欺诈被认定。

最近，法国最高法院将这种保护扩展到商业租赁（Civ. 3e, 2017年6月15日，n° 16-18.309），裁定分开出售租赁权和商铺可能构成欺诈。趋势很明确：无论租赁类型如何，法官对尊重优先购买权都非常严格。

未来，最高法院很可能继续制裁任何旨在规避该权利的安排，即使其复杂。出卖人的善意不足以排除欺诈：保留的是交易的客观规避性质。一个问题随之而来：这种保护会走多远？或许甚至可能将分割出售重新定性，即使承租人已被告知，如果价格明显低估。有待观察。

实践中：该怎么做

常见问题解答

1. 我能否出售出租不动产的裸所有权而不向承租人提供优先购买权？ 不能，如果该交易是规避优先购买权的安排。相反，非欺诈性的分割出售（例如，将裸所有权出售给您的子女，同时保留用益权）可能是可能的，但必须事先就完全所有权履行优先购买权程序。
2. 如果我已经以分割方式出售而未通知承租人，该怎么办？ 您面临被撤销的风险。请紧急咨询律师以评估选择：友好协商解决、赔偿或应诉。
3. 以欺诈为由提起诉讼的时效是多久？ 自发现欺诈之日起5年（《法国民法典》第2224条）。如果您今天发现出售，您有5年时间起诉。
4. 除了撤销外，我能获得损害赔偿吗？ 可以，如果您证明遭受了损害（例如，失去了以较低价格购买不动产的机会）。法院通常判给赔偿。
5. 公证人是否承担责任？ 是的，如果其故意参与欺诈安排或未通知承租人。其职业责任可能被追究。

您遇到类似情况？与Zakine律师（Maître Zakine）进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以避免您数月诉讼——通常远不止于此。预约 →