参考判决： cc • N° 84-17.276 • 1987-12-01 • 查看判决 →
您与房地产中介签订了销售委托书。中介为您介绍了一位买家，买家接受了价格。但您反悔了。尽管交易未达成，中介仍向您索要佣金。在滨海自由城，一位业主刚刚经历了这种情况。他必须支付吗？答案是否定的，但需要注意细微差别。
每年都有数百名业主提出这个问题：我能否拒绝出售而不必支付佣金？法国最高法院在1987年的一项判决中作出了裁决，该判决至今仍然有效。原则很明确：没有单一的书面销售文件，就没有佣金。但如果中介能证明您有过错，则可以获得损害赔偿。
让我们剖析这一开创性判决、它对您的实际影响以及如何避免昂贵的纠纷。
事实：一个每天都会发生的故事
尼斯房地产中介M. Y.先生收到了一份位于博索莱伊的房产的销售委托书。委托书是“简单”的：中介有居间任务，但业主也可以自行出售。一项特别条款规定，委托人承诺“批准由中介推荐的任何接受价格和条件的买家”。简言之，如果中介找到买家，卖方承诺签署预合同。
中介介绍了一位认真的买家。买家接受了价格和条件。但卖方出于个人原因拒绝签署预买卖合同（即最终约束双方的初步合同）。中介非常愤怒：他完成了工作，找到了客户，而卖方却退缩了。他向法院起诉业主，要求获得佣金，即售价的3%，当时约为15,000欧元。
初审法院支持中介：卖方曾承诺批准交易，因此必须支付。卖方提出上诉。杜埃上诉法院（因案件在北部审理）撤销了原判：中介无权获得佣金，因为双方未签署任何单一的书面文件。中介向最高法院提起上诉。最高法院维持了上诉法院的判决：没有佣金，仅可能获得损害赔偿。
法院的推理——解析
最高法院依据1970年1月2日法律（即《奥盖法》）第6条第3款，该条款规范房地产中介。该条规定，获得佣金的权利取决于是否存在一份包含双方承诺的单一书面文件。简言之，为了让中介获得报酬，需要一份由卖方和买方签署的、具有最终约束力的文件。这份文件通常是预买卖合同或双方承诺协议（双方承诺买卖的文书）。
在本案中，卖方从未签署预合同。他只与中介签署了委托书，而买方只是口头接受。然而，委托书仅约束卖方和中介，并不约束买方。买方的接受不是单一的书面文件。因此，法定条件未满足。
法官明确指出，委托人拒绝完成交易不能等同于书面文件。换言之，不能认为拒绝等同于签署。因此，中介不能根据委托书要求佣金。但若中介能证明卖方存在过错，阻止了交易完成，则可以要求损害赔偿（用于弥补其损失的金钱）。例如，如果卖方故意使交易失败，以便在不通过中介的情况下以其他价格出售。
该判决是对先前判例的确认：法院对单一书面文件的要求非常严格。没有出现反转。最高法院保护卖方免受急于要求报酬的中介的侵害。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是卖方业主，该判决保护了您。只要您未签署预合同，您可以拒绝出售而无需支付佣金。但注意：如果中介证明您出于恶意使交易失败，您将需要支付损害赔偿。例如，在博索莱伊，一位卖方接受了报价，但次日直接将其出售给表亲以逃避佣金。中介获得了5,000欧元的损害赔偿。
如果您是买方，您不直接受影响，但请注意，只要您未签署预合同，您可以反悔而无需向中介支付费用。中介不能向您索要佣金，因为您与中介之间没有书面承诺。
如果您是房地产中介，请谨慎：不要认为买方简单的口头接受就使您有权获得佣金。尽快让双方签署预合同。如果卖方在签署预合同后反悔，您有权获得佣金，因为存在单一的书面文件。
具体而言，涉及的金额很大：对于30万欧元的房产，5%的佣金相当于15,000欧元。没有书面文件，您将无法获得这笔钱。若卖方有过错，您可能获得几千欧元的损害赔偿，但很少能获得全部佣金。
避免此类纠纷的四点建议
- 不要在不了解后果的情况下签署带有承诺批准交易条款的委托书。 如果您承诺与中介推荐的任何买家签署预合同，那么如果您拒绝，您将面临支付损害赔偿的风险。
- 在最终接受之前要求签署书面预买卖合同。 作为卖方，不要口头同意。作为中介，尽快让双方签署预合同。
- 保留所有书面通信：邮件、信件、短信。如果发生纠纷，您可以证明接受或拒绝。简单的邮件往来可被视为书面证据的开始。
- 在拒绝出售的情况下，在支付任何费用之前咨询律师。 初步咨询可以避免您支付不合理的佣金。扎金律师可以帮助您评估情况。
深入探讨：相关判例与演变
最高法院在随后的多个判决中重申了这一原则。例如，在2009年5月13日的判决（n° 08-14.053）中，法院判定，即使卖方已收到定金，如果预合同未签署，中介也无权获得佣金。定金应返还，但中介得不到任何报酬。
在2013年7月3日的另一项判决（n° 12-20.350）中，法院澄清，单一书面文件可以是电子邮件，前提是它包含双方的承诺。这为中介打开了一扇窗，但法官对承诺的明确性要求仍然严格。
因此，趋势是维持严格的解释，保护卖方。中介必须更加谨慎，并将每个步骤以书面形式固定下来。
行动前检查清单
常见问题解答：
- 在口头同意后，我可以拒绝签署预合同吗？ 是的，无需支付佣金。但如果您出于恶意行事，中介可以要求损害赔偿。
- 如果中介在交易未达成时向我索要佣金，我该怎么办？ 不要支付。要求中介证明存在单一的书面文件。咨询律师。
- 如果我签署了独家委托书，我是否受到保护？ 是的，规则相同。如果未签署任何单一的书面文件，独家委托书并不赋予获得佣金的权利。
- 提起诉讼的时间有多长？ 诉讼时效（提起诉讼的期限）为5年，自事实发生之日（拒绝出售）起计算。
- 在没有过错的情况下，我会被判支付损害赔偿吗？ 不会。必须证明存在过错：恶意、故意损害或违反合同义务。
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