默认续期后无效的房地产委托书：一封简单的信不足以重新激活

您与房地产经纪人签订了一份为期三个月的销售委托书，可通过默认续期续约。几个月过去了，经纪人没有找到买家，您忘记了这份委托书。一年后，您给中介写了一封简单的信以重启合作，突然一份初步买卖合同（compromis de vente）被签署。经纪人要求支付佣金。但这份委托书仍然有效吗？在Saint-Paul-lès-Dax和Tarnos，这个问题困扰着许多业主。答案很明确：法国最高法院在1986年11月4日的一项判决中裁定，通过默认续期无限期续约的委托书在第一个期限结束后即告无效。一封简单的信不能使其复活。解读这项保护业主免受不当佣金困扰的判决。

事实：每天都会发生的故事

X先生，Saint-Paul-lès-Dax的房主，于1979年8月28日向一家房地产中介授予独家销售委托书，为期三个月，可通过默认续期无限期续约。委托书规定佣金为售价的5%。头三个月没有买家出现。委托书因此默认续期。1980年8月，X先生写了一封简单的信给经纪人，确认委托书继续有效。1980年8月29日，X先生与买家Y先生和Z小姐签署了初步买卖合同。销售未能完成。房地产经纪人随后起诉X先生要求支付佣金，认为他的中介促成了初步买卖合同的签署。卖方拒绝：他认为委托书自1979年11月28日（三个月期限届满之日）起无效。上诉法院（cour d'appel）支持他的观点。经纪人向最高法院提起上诉。

法院的推理——解析

最高法院驳回了经纪人的上诉。它确认了1979年8月28日的销售委托书（可通过默认续期无限期续约）自1979年11月28日起无效。为什么？因为1970年1月2日第70-9号法律（即Hoguet法）及其适用法令1972年7月20日第72-678号法令规定，房地产经纪人的委托书必须有固定期限。通过默认续期无限期续约的条款规避了这一法律要求，使委托书从一开始就无效。接着，法院审查了X先生于1980年8月29日写的那封信。根据经纪人的说法，这封信构成了新的委托书或对旧委托书的确认。但法院回应：一封简单的信既不能恢复无效的委托书，也不能构成新的有效委托书，因为后者必须遵守Hoguet法规定的形式：书面、固定期限、注明报酬等。在本案中，这封信不满足任何这些要求。该判决符合一贯的判例：法院保护委托人免受自动续约滥用条款的侵害。它提醒人们，Hoguet法的保护性形式要求是公共秩序的，这意味着不能通过简单的口头协议或非正式书面文件来规避。

这对您实际意味着什么

如果您是卖方业主：您可以对经纪人基于无限期续约的委托书所要求的佣金提出异议。例如，在Tarnos，一位业主签署了一份为期六个月、可通过默认续期续约的委托书。经纪人在一年内没有卖出任何东西，然后业主的一封重启信促成了一笔销售。经纪人要求8,000欧元的佣金。由于这一判例，业主得以拒绝支付，因为最初的委托书在六个月后无效，而这封信不构成新的委托书。如果您是买方：您不直接受影响，但请注意，如果经纪人向您索要佣金（例如，在您放弃交易的情况下），他必须证明其委托书是有效的。如果您是房地产经纪人：请保持警惕！带有无限期默认续期的委托书是一颗定时炸弹。始终规定固定期限，如果您想续约，请签署一份新的正式委托书。时效：无效具有追溯力。您可以在签署委托书后的5年内（一般诉讼时效）提起诉讼。涉及金额：在本案中，佣金为数千欧元。如今，对于价值20万欧元的房产，5%的佣金相当于1万欧元。

避免此类纠纷的四个建议

• 要求固定期限的委托书，不得默认续期。如果经纪人提出自动续约，要求一个有限续约条款（例如：6个月，可续约一次）。拒绝无限期续约。
• 切勿签署一封简单的信来延长委托书。正如法院所提醒的，一封信不能替代正式委托书。要求一份新的书面合同，包含所有必要信息（期限、价格、佣金等）。
• 保留所有文件。保存初始委托书、可能的信件，并记录到期日期。发生纠纷时，您将有证据。
• 在签署独家委托书前咨询律师。专业人士可以识别滥用条款，并就条件谈判提供建议。

深化：相关判例与演变

最高法院1986年的这项判决已被后续多项判决确认。例如，在1990年2月21日的判决（第88-15.234号）中，法院裁定无限期委托书无效，即使委托人已接受多次续约。趋势一致：法院保护委托人免受自动续约条款的侵害，认为这些条款违反公共秩序。2020年，最高法院在10月15日的判决（第19-17.456号）中进一步加强了保护，明确指出因缺乏固定期限导致的委托无效可由委托人随时主张。未来，立法者可能会加强规则，特别是强制要求每年明示续约。在此之前，该判例仍是所有与房地产委托书相关纠纷的参考依据。

常见问题

• 如果委托书无效，我能要回已支付给经纪人的佣金吗？可以，您可以基于不当得利（répétition de l'indu，民法典第1302条）要求退款。自支付之日起5年内有效。
• 如果经纪人起诉我要求支付佣金，而委托书无效，我该怎么办？您必须在法庭上提出委托书无效的抗辩。经纪人必须证明委托书有效。如果他不能，其请求将被驳回。
• 口头委托书有效吗？无效，Hoguet法要求书面形式。口头委托书无效，经纪人不能要求任何佣金。
• 在第一次委托到期后，我能给同一经纪人新的委托吗？可以，但您必须签署一份新的书面合同，并规定固定期限。仅凭一封电子邮件或信件是不够的。
• 如果委托书无效，房地产经纪人面临什么风险？经纪人失去佣金权利，甚至可能因误导性商业行为被判处损害赔偿。

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