Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 83-12.556 • 1984-06-14 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer in Bandol und haben den Verkauf Ihrer Wohnung einer Immobilienagentur anvertraut. Der Maklervertrag legt fest, dass die Provision von Ihnen zu tragen ist. Der Kaufvorvertrag wird mit dem Käufer unterzeichnet, aber darin ist nichts über die Vergütung des Maklers erwähnt. Am Tag des Verkaufs verlangt der Makler seine Provision. Der Käufer weigert sich zu zahlen mit der Begründung, der Kaufvorvertrag enthalte nichts. Sie sitzen in der Falle: Wer muss zahlen?
Diese Frage stellen sich viele. Die Antwort findet sich in einem Urteil des Kassationsgerichts vom 14. Juni 1984 (Nr. 83-12.556). Es entscheidet eine wiederkehrende Debatte: Wenn ein Verkaufsmaklervertrag bestimmt, dass die Provision allein vom Auftraggeber (dem Verkäufer) zu tragen ist, muss diese Klausel nicht in der Verpflichtung der Parteien (dem Kaufvorvertrag) wiederholt werden. Der Makler kann seine Provision daher allein vom Auftraggeber verlangen, ohne Gefahr der Nichtigkeit.
Um zu verstehen, warum, tauchen wir in die Fakten und die Argumentation der Richter ein. Und sehen, was das konkret für Sie bedeutet, ob Sie Verkäufer, Käufer oder Immobilienprofi in Toulon oder anderswo sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Stellen Sie sich die Szene vor: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts erteilt einer Immobilienagentur, der Gesellschaft Aubert Williams, den Alleinauftrag zum Verkauf eines Gebäudes. Die Agentur findet einen Käufer und ein Kaufvorvertrag wird unterzeichnet. Der Maklervertrag sieht vor, dass die Provision der Agentur ausschließlich vom Verkäufer (dem Auftraggeber) zu tragen ist. Der Kaufvorvertrag enthält jedoch keine Klausel zur Vergütung des Maklers.
Der Verkauf wird vollzogen, und die Agentur verlangt ihre Provision vom Verkäufer. Dieser weigert sich zu zahlen und macht geltend, dass die Provisionsklausel, da sie nicht im Kaufvorvertrag wiederholt werde, nichtig sei. Die Sache wird vor Gericht gebracht.
Der Verkäufer stützt sich auf Artikel 6 des Gesetzes vom 2. Juli 1966 (jetzt Artikel 73 des Dekrets vom 20. Juli 1972), der verlangt, dass die Angaben zur Provision sowohl im Maklervertrag als auch in der Verpflichtung der Parteien enthalten sein müssen. Seiner Ansicht nach ist die Klausel andernfalls nichtig und der Makler kann nichts verlangen.
Die Agentur hingegen argumentiert, dass die Anforderung der doppelten Erwähnung nur gelte, wenn die Provision von einer anderen Person als dem Auftraggeber zu tragen sei. Hier sei die Provision jedoch ausschließlich vom Verkäufer zu tragen. Der Kaufvorvertrag müsse sie daher nicht erwähnen.
Das Berufungsgericht gibt dem Verkäufer recht. Die Agentur legt Kassationsbeschwerde ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil auf und gibt der Agentur recht. Er stellt fest, dass die Bestimmungen des Artikels 73 des Dekrets vom 20. Juli 1972 in Verbindung mit Artikel 1165 des Code civil (relative Wirkung von Verträgen) bedeuten, dass die doppelte Erwähnung nur erforderlich ist, wenn die Provision ganz oder teilweise von einer anderen Person als dem Auftraggeber zu tragen ist.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern des Rechtsstreits betrifft die Auslegung von Artikel 73 des Dekrets Nr. 72-678 vom 20. Juli 1972. Diese Vorschrift verlangt, dass bestimmte Angaben (darunter die Provision) sowohl im Maklervertrag als auch in der Verpflichtung der Parteien (Kaufvorvertrag, einseitiges Versprechen usw.) enthalten sein müssen. Der Kassationshof stellt jedoch klar, dass diese doppelte Verpflichtung nicht absolut ist. Sie muss mit Artikel 1165 des Code civil (alter Fassung) kombiniert werden, der bestimmt, dass Vereinbarungen nur zwischen den Vertragsparteien wirken.
Klar gesagt: Wenn die Provision allein vom Auftraggeber (dem Verkäufer) zu tragen ist, betrifft sie nur den Verkäufer und den Makler. Der Käufer ist nicht verpflichtet, sie zu zahlen, und muss im Kaufvorvertrag nicht darüber informiert werden. Die Pflicht zur Erwähnung im Kaufvorvertrag dient dem Schutz des Käufers, der möglicherweise zur Zahlung der Provision herangezogen werden könnte (z. B. wenn der Maklervertrag vorsieht, dass die Provision geteilt wird). Wenn der Käufer jedoch nicht Schuldner der Provision ist, ist die Erwähnung unnötig.
Das Gericht hat daher eine klare Unterscheidung getroffen: Die doppelte Erwähnung ist obligatorisch, wenn die Provision von einer anderen Person als dem Auftraggeber (oder teilweise) geschuldet wird. Sie ist es nicht, wenn die Provision ausschließlich vom Auftraggeber zu tragen ist.
Diese Lösung ist logisch. Sie vermeidet unnötige Formalitäten, wenn der Käufer nicht betroffen ist. Sie schützt dagegen den Käufer, wenn er möglicherweise zahlen muss. Es ist eine Bestätigung der früheren Rechtsprechung, keine Kehrtwende.
Die Tatsachenrichter (Berufungsgericht) hatten dennoch angenommen, dass die Nichtigkeit eintrete. Der Kassationshof hat sie korrigiert und daran erinnert, dass Artikel 73 im Lichte seines Zwecks zu lesen ist: Schutz der nicht auftraggebenden Partei, die möglicherweise Schuldner der Provision sein könnte.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Verkäufer (Auftraggeber) sind: Sie müssen die Provision zahlen, wenn der Maklervertrag dies vorsieht, auch wenn der Kaufvorvertrag sie nicht erwähnt. Sie können sich nicht hinter dem Fehlen einer Erwähnung im Kaufvorvertrag verstecken, um die Zahlung zu verweigern. Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung in Toulon für 200.000 € mit einer Provision von 5 % zu Ihren Lasten (10.000 €) verkaufen, kann der Makler diesen Betrag von Ihnen verlangen, selbst wenn der Kaufvorvertrag schweigt. Sie sollten daher den Maklervertrag vor Unterzeichnung prüfen.
Wenn Sie Käufer sind: Sie müssen die Provision nicht zahlen, wenn der Maklervertrag sie ausschließlich dem Verkäufer auferlegt. Der Kaufvorvertrag muss sie nicht erwähnen. Aber Achtung: Wenn der Maklervertrag vorsieht, dass die Provision vom Käufer (oder geteilt) zu tragen ist, muss sie im Kaufvorvertrag stehen, andernfalls ist sie nichtig. Sie können dann die Zahlung verweigern.
Wenn Sie Immobilienmakler sind: Sie müssen sicherstellen, dass der Maklervertrag klar regelt, wer die Provision trägt. Wenn sie ausschließlich vom Auftraggeber zu tragen ist, können Sie sie von diesem verlangen, ohne sie im Kaufvorvertrag erwähnen zu müssen. Wenn sie jedoch vom Käufer oder von beiden zu tragen ist, müssen Sie darauf achten, dass sie im Kaufvorvertrag aufgeführt wird, da sie sonst nichtig ist. Ein gut formulierter Maklervertrag ist daher unerlässlich.