Decisione di riferimento: cc • N° 83-12.556 • 1984-06-14 • Consulta la decisione →
Siete proprietari a Bandol e avete affidato la vendita del vostro appartamento a un'agenzia immobiliare. Il mandato precisa che la commissione sarà a vostro carico. Il compromesso è firmato con l'acquirente, ma non vi è menzionato nulla riguardo alla remunerazione dell'agente. Il giorno della vendita, l'agente vi chiede la sua commissione. L'acquirente rifiuta di pagare, sostenendo che il compromesso non menziona nulla. Siete in difficoltà: chi deve pagare?
Questa domanda, molti se la pongono. La risposta è in una sentenza della Corte di Cassazione del 14 giugno 1984 (n° 83-12.556). Essa dirime un dibattito ricorrente: quando un mandato di vendita stabilisce che la commissione è a carico del solo mandante (il venditore), non è necessario che questa clausola sia ripresa nell'impegno delle parti (il compromesso di vendita). L'agente può quindi richiedere la sua commissione al solo mandante, senza rischio di nullità.
Per capire perché, immergiamoci nei fatti e nel ragionamento dei giudici. E vediamo cosa implica concretamente per voi, che siate venditore, acquirente o professionista immobiliare a Tolone o altrove.
I fatti: una storia come ne capitano ogni giorno
Immaginate la scena: una società civile dà mandato esclusivo a un'agenzia immobiliare, la società Aubert Williams, di vendere un immobile. L'agenzia trova un acquirente e viene firmato un compromesso di vendita. Il mandato prevede che la commissione dell'agenzia sia a carico esclusivo del venditore (il mandante). Ma il compromesso di vendita, invece, non contiene alcuna clausola relativa alla remunerazione dell'agente.
La vendita si realizza e l'agenzia richiede la sua commissione al venditore. Quest'ultimo rifiuta di pagare, sostenendo che la clausola di commissione non essendo ripresa nel compromesso, è nulla. La questione viene portata davanti ai tribunali.
Il venditore si basa sull'articolo 6 della legge del 2 luglio 1966 (divenuto l'articolo 73 del decreto del 20 luglio 1972) che richiede che le menzioni relative alla commissione figurino sia nel mandato che nell'impegno delle parti. Secondo lui, in mancanza, la clausola è nulla e l'agente non può richiedere nulla.
L'agenzia, invece, sostiene che l'esigenza della doppia menzione si applica solo quando la commissione è a carico di una persona diversa dal mandante. Ora, qui, la commissione è esclusivamente a carico del venditore. Il compromesso non deve quindi menzionarla.
La corte d'appello dà ragione al venditore. L'agenzia ricorre in cassazione. La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello e dà ragione all'agenzia. Essa enuncia che le disposizioni dell'articolo 73 del decreto del 20 luglio 1972, combinate con l'articolo 1165 del Codice civile (effetto relativo dei contratti), implicano che la doppia menzione è richiesta solo quando tutto o parte della commissione è a carico di una persona diversa dal mandante.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
Il cuore della controversia verte sull'interpretazione dell'articolo 73 del decreto n° 72-678 del 20 luglio 1972. Questo testo impone che alcune menzioni (tra cui la commissione) figurino sia nel mandato che nell'impegno delle parti (compromesso, promessa unilaterale...). Ma la Corte di Cassazione precisa che questo doppio obbligo non è assoluto. Deve essere combinato con l'articolo 1165 del Codice civile (vecchio), che dispone che le convenzioni hanno effetto solo tra le parti contraenti.
In chiaro: se la commissione è a carico del solo mandante (il venditore), essa riguarda solo il venditore e l'agente. L'acquirente non è tenuto a pagarla e non deve esserne informato nel compromesso. L'obbligo di menzione nel compromesso mira a proteggere l'acquirente che potrebbe essere chiamato a pagare la commissione (ad esempio se il mandato prevede che la commissione sia condivisa). Ma se l'acquirente non è debitore della commissione, la menzione è inutile.
La Corte ha quindi operato una distinzione chiara: la doppia menzione è obbligatoria se la commissione è dovuta da una persona diversa dal mandante (o in parte). Non lo è se la commissione è esclusivamente a carico del mandante.
Questa soluzione è logica. Evita formalità inutili quando l'acquirente non è coinvolto. Protegge invece l'acquirente quando è suscettibile di dover pagare. È una conferma della giurisprudenza anteriore, non un revirement.
I giudici del merito (corte d'appello) avevano tuttavia ritenuto che la nullità fosse incorsa. La Corte di Cassazione li ha ripresi, ricordando che l'articolo 73 deve essere letto alla luce del suo obiettivo: proteggere la parte non mandante che potrebbe essere debitrice della commissione.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete venditore (mandante): dovete pagare la commissione se il mandato lo prevede, anche se il compromesso non ne parla. Non potete trincerarvi dietro l'assenza di menzione nel compromesso per rifiutare di pagare. Ad esempio, se vendete un appartamento a Tolone per 200.000 € con una commissione del 5% a vostro carico (10.000 €), l'agente potrà richiedervi questa somma anche se il compromesso è muto. Dovete quindi verificare il mandato prima di firmare.
Se siete acquirente: non dovete pagare la commissione se il mandato la pone a carico esclusivo del venditore. Il compromesso non deve menzionarla. Ma attenzione: se il mandato prevede che la commissione sia a carico dell'acquirente (o condivisa), allora deve figurare nel compromesso, altrimenti è nulla. Potete quindi rifiutarvi di pagare.
Se siete agente immobiliare: dovete assicurarvi che il mandato sia chiaro sulla responsabilità della commissione. Se è esclusivamente a carico del
