Referenzentscheidung: cc • N° 14-19.218 • 2015-06-10 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in Pessac, Gironde. Sie erhalten einen Anruf Ihres Verwalters: Die Eigentümerversammlung hat Arbeiten an den Balkonen für 15.000 € beschlossen, die Sie sofort bezahlen müssen. Nur dass diese Arbeiten Ihrer Meinung nach das allgemeine Gemeinschaftseigentum (Fassade, Struktur) betreffen und mit der absoluten Mehrheit hätten beschlossen werden müssen, nicht mit der einfachen Mehrheit. Sie widersprechen, aber der Verwalter verklagt Sie auf Zahlung der Wohngeld. Vor welchem Richter werden Sie plädieren? Und vor allem, kann dieser Richter die Ihrer Meinung nach rechtswidrige Entscheidung der Eigentümerversammlung aufheben? Genau diese Frage wurde dem Kassationshof in seinem Urteil vom 10. Juni 2015 (Nr. 14-19.218) vorgelegt. Die Antwort ist klar: Wenn keine Anfechtung des Immobilieneigentums (petitorische oder possessorische Klage) vorliegt, ist der Schiedsmann (juge de proximité) zuständig für den Antrag auf Aufhebung der Eigentümerversammlung, der als Verteidigung vorgebracht wird. Eine Entscheidung, die das Leben der Wohnungseigentümer vereinfacht … aber ihre Grenzen hat. Lassen Sie uns gemeinsam analysieren.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer einer Einheit in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Pessac, erhält ein Protokoll der Eigentümerversammlung vom 26. September 2008 und ein weiteres vom 14. Mai 2009. Diese Versammlungen haben Arbeiten an den Balkonen des Gebäudes beschlossen. Herr X ist der Ansicht, dass diese Balkone zum allgemeinen Gemeinschaftseigentum gehören, nicht zum besonderen Gemeinschaftseigentum (das nur einigen Eigentümern dient). Folglich hätte die Entscheidung mit der Mehrheit aller Eigentümer (absolute Mehrheit nach Artikel 26 des Gesetzes von 1965) und nicht mit der einfachen Mehrheit nach Artikel 24 getroffen werden müssen. Er bestreitet daher die Gültigkeit dieser Versammlungen und weigert sich, die entsprechenden Beitragsforderungen zu zahlen.
Der Verwalter verklagt ihn daraufhin auf Zahlung der ausstehenden Wohngeld vor dem Tribunal d'instance von Bordeaux (zuständig für Streitigkeiten über Wohngeld bis zu 10.000 € zu dieser Zeit). Der Schiedsmann, der in diesem Gericht sitzt, wird mit der Sache befasst. In seiner Verteidigung erhebt Herr X die Aufhebung der Beschlüsse der Eigentümerversammlung. Der Schiedsmann erklärt sich für unzuständig: Seiner Ansicht nach fällt die Aufhebung einer Eigentümerversammlung in die ausschließliche Zuständigkeit des Tribunal de grande instance (TGI), da es sich um eine petitorische Immobilienfrage (das Eigentumsrecht betreffend) handelt. Herr X legt Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationshof hebt das Urteil auf. Er erinnert daran, dass der Schiedsmann zuständig ist, um über Klagen zu entscheiden, die auf dem Gesetz vom 10. Juli 1965 (über den Status der Wohnungseigentümergemeinschaft) beruhen, einschließlich Anfechtungen von Beschlüssen der Eigentümerversammlung, sofern keine petitorische oder possessorische Frage aufgeworfen wird. Im vorliegenden Fall betraf der Rechtsstreit jedoch nur die Qualifikation des Gemeinschaftseigentums (allgemein oder besonders) und die anwendbare Mehrheit, nicht das Eigentumsrecht selbst. Der Schiedsmann war daher zuständig.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Um die Tragweite dieses Urteils zu verstehen, muss man auf die Regeln der sachlichen Zuständigkeit der Gerichte zurückkommen. Im französischen Recht ist das Tribunal de grande instance (TGI, seit 2020 Tribunal judiciaire) zuständig für alle petitorischen Immobilienklagen (solche, die das Eigentumsrecht betreffen, wie eine Vindikation, eine Grenzfeststellungsklage oder eine Anfechtung eines Verkaufs) und possessorischen Klagen (solche, die den Besitz schützen, wie eine Besitzstörungsklage). Dagegen sind das Tribunal d'instance (TI, heute Tribunal de proximité) und der Schiedsmann zuständig für Streitigkeiten des täglichen Lebens, insbesondere Klagen auf Zahlung von Wohngeld, im Rahmen ihrer Wertgrenze (damals 10.000 €).
Artikel L. 221-4 des Code de l'organisation judiciaire (alter Fassung) sah vor, dass der Schiedsmann in Zivilsachen für Forderungen unter 4.000 € entscheidet, aber auch für unbestimmte Forderungen, die auf der Anwendung des Gesetzes über die Wohnungseigentümergemeinschaft beruhen. Die Frage war, ob dieser Richter im Rahmen einer Klage auf Zahlung von Wohngeld eine Entscheidung der Eigentümerversammlung aufheben konnte. Einige Gerichte waren der Ansicht, dass die Aufhebung einer Eigentümerversammlung in die Zuständigkeit des TGI fällt, da sie das Immobilieneigentum berührt (z. B. Anfechtung der Verteilung der Wohngeld).
Der Kassationshof lehnt diese Analyse ab. Er unterscheidet: „Das Schiedsgericht ist, sofern kein Verteidigungsmittel vorgebracht wird, das die Prüfung einer petitorischen oder possessorischen Immobilienfrage erfordert, zuständig für die Entscheidung über einen Antrag auf Aufhebung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung, der als Verteidigung erhoben wird, ...“
