Referenzentscheidung: cc • Nr. 02-14.670 • 2004-04-07 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Mandelieu und zahlen jeden Monat steigende Wohnungseigentümerlasten. Aber was wäre, wenn Ihre Einheit nur ein Aushubrecht unter dem Gebäude wäre, ohne Räumlichkeiten? Könnten Sie eines Tages beschließen, nicht mehr zu zahlen, da Sie nichts nutzen? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof am 7. April 2004 entschieden. Und die Antwort ist klar: Nein. Die Teilungserklärung ist ein Vertrag. Man kommt nicht allein daraus heraus. Analyse dieser Entscheidung, die viele Wohnungseigentümergemeinschaften an der Côte d'Azur betrifft.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Stellen Sie sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Cannes vor, mit klassischen Einheiten (Wohnungen, Kellern) und einer besonderen Einheit: einem Aushubrecht (also dem Recht, den Untergrund auszuheben und zu nutzen). Der Eigentümer dieser Einheit, eine Gesellschaft (nennen wir sie SNC), war der Ansicht, dass seine Einheit keinen tatsächlichen Nutzen mehr habe und er daher die entsprechenden Wohnungseigentümerlasten nicht mehr zahlen müsse. Er stellte die Zahlungen ein. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagte ihn auf Zahlung der rückständigen Lasten. Vor dem Berufungsgericht verlor die SNC: Sie wurde zur Zahlung verurteilt. Daraufhin legte sie Kassationsbeschwerde ein. Ihr Hauptargument? Die Teilungserklärung sah eine Lastenverteilung auf der Grundlage von Miteigentumsanteilen vor. Da die Einheit jedoch nicht mehr die vorgesehene Nutzung erhalten könne (z. B. keine Bauarbeiten im Untergrund mehr möglich), sei die Verteilungsklausel „nicht geschrieben“, und sie müsse daher nicht mehr zahlen. Der Kassationsgerichtshof folgte dieser Argumentation jedoch nicht.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigte das Berufungsgericht. Er erinnert an einen grundlegenden Grundsatz: Die Teilungserklärung hat vertraglichen Charakter (sie ist ein Vertrag zwischen allen Wohnungseigentümern). Folglich kann sich ein Wohnungseigentümer nicht einseitig (allein) von seinen Verpflichtungen befreien, ohne Zustimmung der anderen. Mit anderen Worten: Wenn die Teilungserklärung Sie zur Zahlung von Lasten verpflichtet, müssen Sie diese zahlen, selbst wenn Ihre Einheit nutzlos oder andersartig geworden ist. Die einzige Möglichkeit, diese Verpflichtung zu ändern, ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit der Mehrheit nach Artikel 26 a) des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (Mehrheit der Mitglieder der Gemeinschaft, die mindestens zwei Drittel der Stimmen vertreten). Kurz gesagt: Die SNC konnte nicht allein entscheiden, nicht mehr zu zahlen. Sie hätte zunächst eine Änderung der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung beantragen müssen. Das Gericht stellt auch klar, dass die Gemeinschaft ohne Beschluss der Eigentümerversammlung keinen Immobilienerwerb (z. B. Rückkauf der Einheit) tätigen kann. Es gibt also keine Lösung außerhalb des kollektiven Rahmens.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung: Die Teilungserklärung ist das Gesetz der Parteien. Man kann nicht individuell davon abweichen. Vorsicht jedoch: Wenn die Lastenverteilung offensichtlich missbräuchlich oder ordnungswidrig würde, könnte man sie anfechten. Aber hier reicht die bloße Nutzlosigkeit der Einheit nicht aus.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Eigentümer einer Stellplatzeinheit in Mandelieu sind und diese nicht mehr nutzen, können Sie nicht aufhören, die dafür anfallenden Wohnungseigentümerlasten zu zahlen. Ebenso müssen Sie, wenn Sie Miteigentümer eines Geschäftslokals in Cannes sind, das an Wert verloren hat, weiterhin zu den gemeinschaftlichen Lasten beitragen. Diese Entscheidung schützt die anderen Wohnungseigentümer: Ohne sie könnten sich einige ihren Verpflichtungen entziehen, was eine höhere Belastung für die anderen bedeuten würde.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen ein Eigentümer eines überfluteten Kellers meinte, keine Lasten zahlen zu müssen. Die Rechtsprechung ist ständig: Solange die Teilungserklärung nicht geändert ist, wird gezahlt. Wenn Sie in dieser Situation sind, müssen Sie entweder eine Änderung der Teilungserklärung in der Eigentümerversammlung beantragen (qualifizierte Mehrheit) oder den Verkauf Ihrer Einheit in Betracht ziehen. Rückständige Lasten können zu Verzugszinsen und einer Klage führen. Beispielsweise belaufen sich bei einer Einheit mit jährlichen Lasten von 1.200 € drei Jahre Rückstand auf 3.600 € zuzüglich Verfahrenskosten.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Lesen Sie Ihre Teilungserklärung vor dem Kauf sorgfältig. Wenn eine Einheit atypisch ist (Aushubrecht, Keller, Stellplatz), informieren Sie sich über die darauf entfallenden Lasten. Verlassen Sie sich nicht darauf, dass Sie sich durch künftige Nichtnutzung befreien können.
- Wenn Ihre Einheit unnutzbar wird, handeln Sie gemeinsam. Berufen Sie eine Eigentümerversammlung ein, um eine Änderung der Lastenverteilung oder eine Abtretung der Einheit an die Gemeinschaft vorzuschlagen. Die Mehrheit nach Artikel 26 ist anspruchsvoll, aber der einzige rechtliche Weg.
- Stellen Sie niemals einseitig die Zahlungen ein. Auch wenn Sie die Lasten für ungerecht halten, zahlen Sie weiterhin unter Vorbehalt. Erheben Sie anschließend Klage, um die Verteilung anzufechten. Die Zahlungseinstellung setzt Sie Klagen und Verzugszinsen aus.
