参考判决： cc • N° 72-14.190 • 1974-03-12 • 查看判决 →
想象一下：您是布拉尼亚克（Blagnac，靠近图卢兹Toulouse）一座农场的所有者，想出售它。一位房地产经纪人向您介绍了一位买家，您签署了第一份预售合同（一种承诺出售的预备合同），其中规定经纪人的佣金由您承担。但买家犹豫了，于是签署了第二份合同，这次条款不同：佣金由买家承担。随后，剧情反转：SAFER（农村土地整治与安置公司，一个对农业用地享有优先购买权的公共机构）行使优先购买权，代替您购买了该地产。两份合同均告失效（不再具有效力）。房地产经纪人随后要求支付佣金。谁应该支付？更重要的是，在交易未完成的情况下，经纪人还能主张报酬吗？
对于这个问题，最高法院于1974年作出了裁决。它拒绝向经纪人支付任何佣金，认为经纪人选择向SAFER通知第二份合同（即买家应支付佣金的那份），意味着其默示同意不向卖方索要佣金。即使合同已失效，该协议仍然有效。这一决定可能令人惊讶，但它基于无可辩驳的合同逻辑。
那么，从本案中，当今的业主、买家和房地产经纪人可以汲取哪些教训？让我们深入了解细节。
事实：一个日常发生的故事
杜瓦尔先生（M. Duval）是帕米耶（Pamiers，阿列日省Ariège）地区一座农场的所有者，他委托房地产经纪人杜瓦尔先生（同名）出售。经纪人找到了一位买家特罗坦先生（M. Trottin）。他们共同起草了第一份预售合同，价格为45万法郎。该合同包含一条失效条款（如果SAFER行使优先购买权则自动取消），并规定经纪人的佣金（1万法郎）由卖方杜瓦尔先生承担。
但情况变得复杂：第二份合同被起草，同样是同一地产，相同价格，并包含相同的失效条款。这次，佣金由买家特罗坦先生承担。经纪人选择将第二份合同通知SAFER（按法律规定）。SAFER随后行使优先购买权，导致两份合同均告失效。交易未能完成。
房地产经纪人向卖方杜瓦尔先生索要佣金。杜瓦尔先生拒绝，理由是第二份合同将佣金责任转移给了买家，而且无论如何交易并未完成。经纪人遂起诉卖方要求支付佣金。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）驳回了经纪人的请求，经纪人随后向最高法院上诉。
法院的推理——详细解析
最高法院在1974年3月12日的判决中驳回了经纪人的上诉，并确认了上诉法院的判决。推理如下：
首先，上诉法院认定两份合同因SAFER行使优先购买权而失效。这意味着没有交易完成，因此原则上不应支付佣金，因为经纪人的委托合同（委托其出售的合同）与交易完成挂钩。但本案中，经纪人并非基于委托合同主张佣金，而是基于一个据称独立的协议。
其次，也是关键点，上诉法院指出，经纪人自己选择将第二份合同（即佣金由买家承担）通知SAFER。这样做，他等于同意不向卖方索要佣金。这一接受不能因合同失效而推翻。换句话说，经纪人做出了选择：通过优先选择第二份合同，他放弃了对卖方的佣金权利。
最高法院认可了这一推理：认定合同失效与拒绝支付佣金之间并无矛盾。经纪人不能利用合同失效来反悔其最初的选择。简言之，经纪人接受了与优先购买权相关的风险，并必须承担后果。
这一判决符合合同法的普遍原则：每个人都受其承诺的约束，即使主合同（预售合同）消失。民法典第1134条（现第1103条）规定，合法订立的协议对当事人具有法律效力。在本案中，经纪人通过其行为与卖方达成了默示协议：以通知第二份合同为交换，他放弃向卖方索要佣金。
对您的实际影响
如果您是农村地产（甚至城市地产，类推适用）的所有者，并签署了多份佣金条款不同的合同，请保持警惕：如果经纪人选择通知一份将佣金责任转移给买家的合同，您可能免于支付佣金的义务，即使交易失败。但注意，这取决于具体情况。例如，如果您是帕米耶的业主，签署了第一份佣金由您承担的合同，随后第二份佣金由买家承担，而SAFER行使优先购买权，则经纪人不能向您索要佣金，如杜瓦尔案所示。
如果您是买家，请注意，如果您在合同中同意承担佣金，您可能需要在交易因优先购买权而失败时支付佣金。但在该判决中，买家未被追索，因为佣金仅在交易完成时支付，而交易并未完成。实践中，佣金条款通常以交易完成为条件，因此失效使其失去效力。
如果您是房地产经纪人，该判决是一个警告：在起草多份合同时，确保佣金条款一致，并且您不会默示放弃您的权利。通知错误的合同可能使您损失佣金。在我的实践中，我曾遇到一些案件，其中经纪人签署了修改佣金承担方的附加协议而未意识到，结果在优先购买权行使后失去了报酬。
一个数字示例：假设一笔30万欧元的交易，佣金为1.5万欧元。如果第一份合同规定佣金由卖方承担，第二份由买家承担，且SAFER行使优先购买权，则经纪人如果通知了第二份合同，将失去佣金。他无法向卖方追索。
避免此类纠纷的四条建议
- 一次只签一份合同：避免为同一地产签署多份合同。如需修改，优先使用附加协议（修改文件）而非新合同，以明确各方意图。
- 明确的佣金条款：在合同中清楚说明谁支付佣金以及何时支付。注明佣金仅在交易完成时支付，且若发生优先购买权，则不支付佣金。
- 谨慎通知：如果您需要将合同通知SAFER（或其他优先购买权人），选择最符合您利益的那份。经纪人必须意识到其选择可能影响其报酬。
- 书面记录协议：任何修改佣金承担方的协议必须以书面形式并由各方签署。不要依赖口头或默示协议。
深化：相关判例与演变
1974年的这一判决仍然是SAFER优先购买权和房地产佣金方面的参考案例。它已被其他判决确认，例如最高法院2000年6月28日的一项判决（上诉号98-16.123），该判决认定，当房地产经纪人同意在优先购买权情况下减少佣金时，他不能在优先购买权行使后反悔。
法院的趋势是保护卖方和买方免受优先购买权后滥用佣金请求的影响。法官认为，作为专业人士，经纪人必须了解风险并承担风险。但是，如果经纪人能证明他并未放弃佣金，他可以根据委托合同索要佣金，但仅当交易完成时（在优先购买权情况下并非如此）。
未来，随着优先购买权（SAFER、市镇等）的增多，经纪人在起草合同和委托书时必须加倍谨慎。一个标准条款可以是：“若优先购买权被行使，任何一方均不支付佣金。”
您必须记住的要点
- 问：如果SAFER行使优先购买权，经纪人可以索要佣金吗？ 答：原则上不能，因为交易未完成。但取决于合同条款和经纪人的行为。
- 问：如果我签署了两份合同怎么办？ 答：取消第一份，仅保留一份通过附加协议修改的合同，以避免歧义。
- 问：优先购买权后，经纪人可以起诉我吗？ 答：如果合同规定佣金由您承担且交易未完成，您通常不负责。但若经纪人证明存在独立协议，他可能采取行动。
- 问：对房地产经纪人的教训是什么？ 答：切勿在无书面对价的情况下同意修改佣金承担方，并始终在合同中规定优先购买权情况下的免责失效条款。
- 问：该判例适用于城市地产销售吗？ 答：是的，类推适用，如果城市优先购买权被行使。关于默示放弃的推理仍然有效。
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