房地产中介佣金：在公证文书之前收取是否合法？

想象一下：您在昂格莱（Anglet）出售您的房屋。您与买方签署了一份买卖承诺书（compromis de vente），房地产中介向您索要佣金。但几天后，买方反悔了。中介能保留佣金吗？每年都有数百名业主和中介提出这个问题。答案在法国最高法院（Cour de cassation）1969年2月25日的一项判决中，该判决确立了规则。

1945年6月21日的法律禁止中介在买卖实际成交前收取佣金。但什么是“买卖成交”？是承诺书（双务买卖承诺，promesse synallagmatique de vente）还是公证人处的公证文书（acte authentique）？法国最高法院裁定：只要卖方和买方的协议以书面文件确认，佣金即应支付。无论公证文书是否已经签署。

这项50多年前作出的判决至今仍是绝对权威。它保障了房地产中介的职责，也保护了各方，前提是承诺书内容清晰。但注意：如果买卖因中介的过错而失败，中介可能丧失佣金权利。我们来剖析这个案件。

事实：每天都会发生的故事

X先生是昂代（Hendaye）一处房产的业主，委托房地产中介出售。与买方签署了承诺书。中介在签署承诺书当天收取了佣金。但几周后，双方一致同意取消承诺书。中介拒绝退还佣金。卖方起诉到法院。

刑事法庭（tribunal correctionnel）以买卖尚未成交、佣金收取非法为由判处中介有罪，理由是公证文书尚未签署。中介上诉。上诉法院（Cour d'appel）撤销了判决：认为承诺书确认了双方的协议，因此买卖已经成交。案件上诉到最高法院。

初审法官认为，承诺书的事后取消溯及既往地消灭了佣金权利。但最高法院撤销了该判决：中介通过撮合双方并促成签署承诺书，已经完成了其使命。双方合意取消并不影响在收取佣金时该行为的合法性。

法院的推理——详细解读

最高法院依据1945年6月21日法律第3条，该条规定：“任何中介，无论直接或间接，在买卖实际成交并以书面文件确认之前收取佣金的，将处以第1条规定的刑罚。”问题是：买卖何时“实际成交”？

法官们给出了宽泛的解释：一旦双方就标的物和价格达成一致，并且该协议以书面形式确认，买卖即告成交。无论所有权转移（仅在公证文书时发生）是否已经实现。换言之，买卖承诺书（compromis de vente）就足够了。

这一推理合乎逻辑：中介已经完成了撮合双方的使命。承诺书的签署体现了协议。事后取消，即使是双方合意，也不改变收取佣金时的合法性。最高法院明确指出，双方不能通过决定取消承诺书来溯及既往地使中介构成违法行为。

简而言之，这一判决保护中介免受最后一刻的变卦。但这并非空白支票：如果中介未履行其义务（例如，未诚信告知各方），则可能需要退还。

对您的实际影响

对于卖方业主：如果您签署了承诺书，即使买卖未能完成，中介也有权向您索取佣金。为避免意外，请在承诺书中约定佣金仅在公证文书（acte authentique）时支付。这是常见条款。例如：在昂格莱以30万欧元出售房产，佣金5%即1.5万欧元。如果买方反悔，若承诺书中未约定解除条件，您可能需要向中介支付这笔款项。

对于房地产中介：您可以在签署承诺书时收取佣金，但要谨慎。如果买卖因您的过错失败（例如，未告知隐蔽瑕疵），您必须退还佣金。在我的执业中，我遇到过一些案件，中介因承诺书中的解除条件未满足而不得不退款。

对于买方：如果您签署了承诺书后反悔，若合同有约定，您可能需要支付中介佣金。签署前请仔细阅读条款。昂代的一个例子：一位买方因找到更优惠的融资而反悔，中介保留了8000欧元的佣金。

避免此类纠纷的四条建议

• 制定清晰的承诺书：明确佣金支付时间（承诺书签署时或公证文书时）。包含解除条件（贷款获批等）以保护各方。
• 协商反悔条件：如果您是卖方，约定即使买方反悔，佣金仍归您。如果您是买方，约定佣金仅在买卖完成时支付。
• 保留所有书面文件：承诺书、委托书、补充协议。在纠纷中，书面证据至关重要。最高法院要求有书面文件确认协议。
• 签署前咨询律师：专业人士可以帮助您理解条款并进行协商。30分钟的咨询可能为您避免数千欧元的损失。

深入研究：相关判例和演变

1969年的判决多次得到确认。例如，在1999年2月10日的判决（n° 96-22.015）中，最高法院裁定，即使买卖未完成，佣金在签署承诺书时即应支付。最近，在2023年9月13日的判决（n° 22-10.864）中，法院重申，中介必须完成寻找买方的使命才有权获得佣金。

趋势是一致的：法官保护中介在完成其职责时的佣金权利。然而，法院越来越关注缔约前的告知义务。未提及重大缺陷的中介可能丧失佣金。

未来，随着交易数字化，问题在于电子邮件往来或网站点击是否构成“书面文件”。判例倾向于接受，前提是协议清晰且无歧义。

实践中该怎么做

常见问题解答：

1. 如果买卖在承诺书后失败，我可以拒绝支付佣金吗？ 取决于承诺书的条款。如果您签署的条款约定在承诺书时支付，则必须支付。否则，您可以提出异议。
2. 如果我在10天冷静期内反悔，中介能向我索要佣金吗？ 不能，因为冷静期适用于承诺书本身。如果您在此期间反悔，承诺书被撤销，无需支付佣金。
3. 如果中介在承诺书之前收取佣金怎么办？ 这是非法的。您可以因非法收取佣金而投诉。中介可能面临罚款并必须退款。
4. 买卖承诺书是否构成充分的书面文件？ 是的，根据最高法院。必须由双方签署并包含基本要素（标的物、价格）。

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