Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 07-11.792 • 2008-05-07 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Grundstücks in Hayange, nahe Metz. Sie unterzeichnen mit einem Erwerber ein Kaufversprechen, das eine auflösende Bedingung der Ausübung von Vorkaufsrechten (SAFER, Gemeinde usw.) vorsieht. Der Notar erstellt die Urkunde. Aber die Frist verstreicht, die Berechtigten melden sich nicht, und der Verkauf kommt nicht zustande. Wer trägt die Schuld? Kann der Verkäufer Schadensersatz verlangen? Kann der Erwerber ohne Vertragsstrafe zurücktreten?
Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt: „Wenn die Bedingung aufgrund eines Dritten nicht eintritt, wer trägt das Risiko?“ Genau das hat der Kassationshof in einem Urteil vom 7. Mai 2008 (Nr. 07-11.792) entschieden.
Diese Entscheidung klärt einen oft streitigen Punkt: Die auflösende Bedingung der Ausübung von Vorkaufsrechten ist nicht von Natur aus ausschließlich im Interesse des Erwerbers vereinbart. Klar gesagt, kann auch der Verkäufer davon profitieren. Aber wie beweist man die Absicht der Parteien? Der Gerichtshof erinnert daran, dass man sich auf den Wortlaut der Urkunde beziehen muss, nicht auf eine Vermutung.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Eigentümer eines Grundstücks in Hayange, unterzeichnet am 12. März 2004 ein einseitiges Kaufversprechen mit Herrn Y, einem Immobilienentwickler aus Forbach. Der Preis wird auf 250.000 € festgesetzt. Die Urkunde wird von einem Notar aus Metz erstellt. Sie enthält eine klassische Klausel: „Der vorliegende Verkauf wird unter der auflösenden Bedingung der Ausübung aller gesetzlichen Vorkaufsrechte, insbesondere der SAFER und der Gemeinde, innerhalb einer Frist von vier Monaten abgeschlossen.“
Die Monate vergehen. Die SAFER, informiert, antwortet nicht. Die Frist läuft ab, ohne dass die Bedingung erfüllt ist. Herr Y, der Erwerber, tritt unter Berufung auf den Nichteintritt der Bedingung zurück. Aber Herr X ist der Ansicht, dass der Erwerber nicht die erforderlichen Schritte unternommen hat, um die Ausübung herbeizuführen. Er verklagt Herrn Y auf Schadensersatz wegen schuldhafter Nichterfüllung des Versprechens.
Das Tribunal de grande instance von Metz gibt Herrn X recht. Aber das Berufungsgericht von Lyon (da der Fall verlegt wurde) hebt das Urteil am 7. Dezember 2006 auf. Es ist der Ansicht, dass die auflösende Bedingung ausschließlich im Interesse des Erwerbers vereinbart war, da ihre Erfüllung vom Willen der Berechtigten des Vorkaufsrechts abhing, nicht von dem des Verkäufers. Folglich konnte der Erwerber ohne Verschulden zurücktreten.
Herr X legt Kassation ein. Der Kassationshof hebt das Berufungsurteil am 7. Mai 2008 auf. Er entscheidet, dass „der Umstand, dass die Erfüllung der auflösenden Bedingung vom Willen der etwaigen Berechtigten der Vorkaufsrechte abhängt, nicht geeignet ist, den Willen der Parteien zu charakterisieren, sie im Interesse beider oder nur im Interesse des Erwerbers zu vereinbaren.“ Mit anderen Worten, man kann aus der bloßen Natur der Bedingung nicht ableiten, dass sie für den Erwerber ist. Es ist die Absicht der Parteien zu prüfen.
Die Begründung des Gerichts — aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei grundlegende Texte. Zunächst Artikel 1168 des Code civil (alt, heute 1304): „Die Verpflichtung ist bedingt, wenn man sie von einem zukünftigen und ungewissen Ereignis abhängig macht, sei es durch Aufschiebung oder durch Auflösung.“ Sodann Artikel 1134 (alt, heute 1103): „Rechtmäßig geschlossene Verträge haben für diejenigen, die sie geschlossen haben, Gesetzeskraft.“
Die Begründung besteht aus drei Punkten. Erstens kann die auflösende Bedingung (ein zukünftiges und ungewisses Ereignis, von dem die Entstehung des Verkaufs abhängt) im gemeinsamen Interesse der Parteien oder im ausschließlichen Interesse einer von ihnen vereinbart werden. Zweitens obliegt es dem Tatrichter, in jedem Einzelfall zu ermitteln, welches die Absicht der Parteien war. Drittens erlaubt die Tatsache, dass die Erfüllung der Bedingung dem Willen der Vertragsparteien entzogen ist (sie hängt vom Willen eines Dritten ab, hier des Berechtigten des Vorkaufsrechts), nicht die Vermutung, dass sie nur im Interesse des Erwerbers vereinbart wurde.
Im vorliegenden Fall hatte das Berufungsgericht vermutet, dass die Bedingung für den Erwerber war, weil sie vom Willen Dritter abhing. Der Kassationshof wirft ihm vor, die Urkunde nicht analysiert zu haben, um festzustellen, ob die Parteien wollten, dass nur der Erwerber sich auf den Nichteintritt berufen kann. Klar gesagt, muss man auf die Formulierung der Klausel achten: Wenn sie sagt „wenn die Bedingung nicht eintritt, ist das Versprechen nichtig und wirkungslos“, ohne weitere Präzisierung, gilt sie als gemeinsames Interesse. Wenn sie sagt „der Erwerber kann auf die Bedingung verzichten“, ist sie nur für ihn.
In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen die Klausel mehrdeutig war. Zum Beispiel hatte ein Eigentümer in Forbach ein Versprechen mit einem „wenn die Bedingung nicht eintritt, ist der Verkauf hinfällig“ unterzeichnet. Der Verkäufer dachte, der Erwerber könne
