Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 20-11.224 • 2021-01-14 • Entscheidung einsehen →
Sie sind Eigentümer in Belfort und haben ein Kaufversprechen für Ihr Familienhaus unterzeichnet. Der Vorvertrag sieht vor, dass Sie ein Immobiliendarlehen in Höhe von maximal 200.000 € erhalten müssen. Die Bank gewährt Ihnen schließlich 180.000 €. Der Verkäufer beruft sich auf die Unwirksamkeit des Vorvertrags mit der Begründung, die aufschiebende Bedingung sei nicht erfüllt. Eine stressige Situation, nicht wahr? Die entscheidende Frage: Verpflichtet Sie ein Darlehen, das niedriger ist als der vereinbarte Höchstbetrag, zum Verzicht auf den Kauf? Der Kassationsgerichtshof antwortet in seinem Urteil vom 14. Januar 2021 (Nr. 20-11.224) klar: Nein, dieses Darlehen entspricht den vertraglichen Bestimmungen. Analyse dieser Entscheidung, die viele Käufer absichert.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X, Einwohner von Beaucourt, unterzeichnet am 4. November 2016 einen Vorvertrag zum Erwerb einer Wohnung in Belfort. Der Kaufpreis beträgt 250.000 €, und der Vorvertrag sieht eine aufschiebende Bedingung der Darlehensgewährung in Höhe von maximal 200.000 € vor, rückzahlbar über 20 Jahre zu einem Zinssatz von 2,5 %. Herr X stellt mehrere Darlehensanträge. Eine Bank gewährt ihm ein Darlehen von 180.000 €, also 20.000 € weniger als der Höchstbetrag. Herr X informiert den Verkäufer, doch dieser weigert sich, den Kaufvertrag notariell zu beurkunden, da er das Darlehen für nicht vertragskonform hält. Der Verkäufer verklagt Herrn X auf Feststellung der Unwirksamkeit des Vorvertrags und auf Zahlung von Schadensersatz.
Das Tribunal de grande instance von Belfort gibt dem Verkäufer recht: Es ist der Ansicht, dass das niedrigere Darlehen die aufschiebende Bedingung nicht erfüllt. Herr X legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Besançon bestätigt das Urteil und erklärt den Vorvertrag für unwirksam, wobei es die Klagen von Herrn X abweist. Herr X legt daraufhin Kassationsbeschwerde ein.
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 14. Januar 2021 das Berufungsurteil auf. Er stellt klar, dass die im Vorvertrag vereinbarte aufschiebende Bedingung ein Darlehen in Höhe von „maximal“ 200.000 € vorsah. Das gewährte Darlehen von 180.000 € liegt unter diesem Höchstbetrag. Folglich entspricht es den vertraglichen Bestimmungen. Das Berufungsgericht hat durch seine gegenteilige Auffassung den Grundsatz der Vertragstreue verletzt (Artikel 1134 des damaligen Code civil). Der Fall wird an das Berufungsgericht von Nancy zurückverwiesen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf den Grundsatz der Vertragstreue, der in Artikel 1103 des Code civil (ehemals 1134) verankert ist. Dieser Grundsatz bedeutet, dass die Parteien an die von ihnen freiwillig vereinbarten Bedingungen gebunden sind. Hier sah der Vorvertrag einen Darlehensbetrag von „maximal“ 200.000 € vor. Das Wort „maximal“ ist wesentlich: Es legt eine Obergrenze fest, nicht einen genauen Betrag. Jedes Darlehen in Höhe von 200.000 € oder weniger ist daher vertragskonform.
Der Verkäufer argumentierte, der Käufer müsse ein Darlehen erhalten, das den gesamten Finanzierungsbedarf decke. Der Kassationsgerichtshof stellt jedoch klar, dass sich die aufschiebende Bedingung nur auf die Darlehensgewährung innerhalb der vereinbarten Grenzen bezieht, nicht auf die Deckung des Kaufpreises. Erhält der Käufer ein niedrigeres Darlehen, kann er die Finanzierung durch Eigenmittel ergänzen oder vom Kauf zurücktreten – er kann jedoch nicht dazu gezwungen werden.
Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung (Civ. 3e, 19. März 2013, Nr. 12-14.866). Es handelt sich weder um eine Abkehr noch um eine Weiterentwicklung, sondern um eine klassische Anwendung des Vertragsrechts. Der Kassationsgerichtshof rügt das Berufungsgericht, das eine nicht von den Parteien vorgesehene Bedingung hinzugefügt hatte: die eines Darlehens in Höhe des Höchstbetrags. Die Tatsachenrichter müssen sich an den Wortlaut des Vertrags halten.
In der Praxis schützt diese Lösung den Käufer: Er ist nicht verpflichtet, ein Darlehen in Höhe des Höchstbetrags anzunehmen. Der Verkäufer kann sich nicht auf die Unwirksamkeit wegen einer bloßen Abweichung des Betrags berufen, es sei denn, er weist nach, dass das gewonnene Darlehen für die Finanzierung des Erwerbs nicht ausreicht (z. B. wenn der Käufer kein Eigenkapital hat). Im vorliegenden Fall gab es jedoch keine Anhaltspunkte dafür, dass Herr X die Finanzierung nicht ergänzen konnte.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Käufer sind: Sie können ein Darlehen erhalten, das unter dem im Vorvertrag vereinbarten Höchstbetrag liegt, ohne die Unwirksamkeit zu riskieren. Wenn Ihr Vorvertrag beispielsweise ein Darlehen von maximal 200.000 € vorsieht und die Bank Ihnen 170.000 € gewährt, sind Sie im Recht. Sie müssen jedoch über die zusätzlichen Mittel verfügen, um den Kaufpreis zu decken. Wenn Sie diese nicht haben, können Sie vom Kauf ohne Vertragsstrafe zurücktreten, da die aufschiebende Bedingung als erfüllt gilt (das gewährte Darlehen ist vertragskonform), aber Sie sind nicht verpflichtet, den notariellen Kaufvertrag zu unterzeichnen, wenn die Gesamtfinanzierung nicht gesichert ist. Achtung: Wenn Sie zurücktreten, könnte der Verkäufer Schadensersatz fordern, wenn er einen Missbrauch nachweist.
Wenn Sie Verkäufer sind: Sie können den Verkauf nicht mit der Begründung verweigern, das Darlehen liege unter dem Höchstbetrag. Sie können jedoch verlangen, dass der Käufer seine Fähigkeit zur Zahlung des Restkaufpreises nachweist. Kann er dies nicht, können Sie die Unwirksamkeit wegen fehlender Gesamtfinanzierung geltend machen, aber dies geschieht nicht automatisch. Ein Verkäufer in Belfort müsste beispielsweise nachweisen, dass der Käufer nicht über die fehlenden 30.000 € verfügt. Es ist daher besser, die finanzielle Situation des Käufers vor Vertragsunterzeichnung zu prüfen.
Wenn Sie Immobilienmakler oder Notar sind: Formulieren Sie die aufschiebenden Bedingungen präzise. Vermeiden Sie vage Formulierungen wie „für den Erwerb erforderliches Darlehen“. Bevorzugen Sie einen Höchstbetrag und eine Rückzahlungsdauer. Erwähnen Sie, dass jedes Darlehen unter dem Höchstbetrag als vertragskonform gilt. Dies vermeidet Rechtsstreitigkeiten.
Ein Zahlenbeispiel: Sie unterzeichnen einen Vorvertrag über eine Immobilie in Belfort zum Preis von 250.000 €, mit einer aufschiebenden Bedingung für ein Darlehen von maximal 200.000 €. Die Bank gewährt Ihnen 180.000 €. Sie müssen die restlichen 70.000 € aus Eigenmitteln aufbringen. Wenn Sie diese nicht haben, können Sie den Kauf ablehnen, ohne eine Entschädigung zahlen zu müssen. Der Verkäufer kann die Unwirksamkeit nicht allein wegen des niedrigeren Darlehensbetrags verlangen.
