Decisione di riferimento: cc • N° 10-20.971 • 2011-11-09 • Consulta la decisione →
Immaginate: siete proprietari di un locale commerciale a Sin-le-Noble, affittato a un artigiano. Questi vi annuncia che intende apportare il suo contratto di locazione a una società che ha appena costituito. Accettate, lieti di vedere l'attività proseguire. Poi, per motivi personali, decidete di dare disdetta al locatario iniziale. Sorge allora la domanda: a chi notificare questa disdetta? Al locatario originario, o alla nuova società che già gestisce i locali? E soprattutto, potete farlo dopo aver dato il vostro accordo, quando la società non è ancora ufficialmente cessionaria? Questa questione, che può sembrare tecnica, ha conseguenze molto concrete: se sbagliate destinatario o se tardate, la disdetta potrebbe essere nulla, e sareste costretti a rinnovare il contratto di locazione per tre, sei o nove anni. Con una sentenza del 9 novembre 2011, la Corte di cassazione fornisce una risposta chiara: il locatore può validamente notificare la disdetta alla società cessionaria, anche dopo averla comunicata al locatario iniziale, purché abbia dato il suo assenso alla cessione prima della disdetta. Una soluzione che mette al sicuro i proprietari, ma che richiede maggiore vigilanza.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
La vicenda inizia a Denain, nel Nord della Francia. Una società civile immobiliare (SCI) è proprietaria di un locale commerciale che dà in locazione a due coniugi, gestori di un'azienda commerciale. Nel luglio 2000, i coniugi decidono di apportare il loro diritto al contratto di locazione a una società che costituiscono. Il locatore dà il suo assenso a questa operazione. Poi, il 26 ottobre 2007, la SCI fa notificare una disdetta ai soli coniugi, senza comunicarla alla società beneficiaria dell'apporto. I coniugi contestano: secondo loro, la disdetta avrebbe dovuto essere notificata alla società, che era diventata titolare del contratto di locazione. La SCI replica di aver notificato la disdetta ai locatari iniziali, e che la società non era ancora iscritta al registro delle imprese al momento della notifica. Il tribunale di grande istanza dà ragione ai locatari: la disdetta è nulla per mancata notifica alla società. La corte d'appello conferma. La SCI ricorre in cassazione.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di cassazione cassa la sentenza d'appello. Il suo ragionamento si articola in due punti. Innanzitutto, ricorda che l'apporto di un contratto di locazione a una società, quando è approvato dal locatore, comporta il trasferimento del contratto alla società. In secondo luogo, afferma che la disdetta notificata al locatario iniziale può essere validamente comunicata alla società successivamente a tale atto, per esserle opponibile. In altre parole, il locatore non è tenuto a notificare la disdetta alla società nel momento stesso in cui la comunica al locatario originario. Può farlo dopo, purché la società sia stata approvata prima della disdetta. La Corte si basa sull'articolo 1690 del Codice civile (relativo alla notifica delle cessioni di credito) per analogia, e sul principio secondo cui l'opponibilità di un atto a un terzo non è soggetta a un termine. In pratica, ciò significa che il proprietario di Denain avrebbe dovuto, dopo aver dato disdetta ai coniugi, notificare tale disdetta alla società per renderla opponibile. Ma poteva farlo dopo il 26 ottobre 2007. La corte d'appello aveva giudicato il contrario, ritenendo che la notifica dovesse essere contestuale. La Corte di cassazione la censura: l'opponibilità si valuta alla data di efficacia della disdetta, non alla data di notifica. È una conferma della giurisprudenza: i giudici di merito avevano già ammesso notifiche tardive in casi simili. La soluzione è quindi stabile.
Cosa cambia per voi — concretamente
Per il proprietario locatore: Potete dare disdetta al locatario iniziale, poi notificare tale disdetta al cessionario approvato in un secondo momento. Attenzione: se approvate la cessione dopo aver comunicato la disdetta, la soluzione è inversa: la disdetta deve essere notificata al cessionario non appena designato. Esempio numerico: a Denain, un locale commerciale affittato a 800 € al mese. Una disdetta nulla vi obbliga a rinnovare il contratto per 9 anni, con una perdita di 86.400 € di canoni se volevate recuperare i locali. Meglio quindi rispettare la cronologia. Per il locatario cedente: Se avete ceduto il vostro contratto di locazione con l'accordo del proprietario, non siete più tenuti al pagamento dei canoni dopo la cessione, ma la disdetta notificata a vostro nome può essere regolarizzata mediante notifica al cessionario. Verificate che il locatore abbia notificato al cessionario prima della data di efficacia. Per il cessionario: Dovete assicurarvi che la disdetta vi sia stata notificata, anche tardivamente. In caso contrario, la disdetta non vi è opponibile e potete esigere il rinnovo del contratto di locazione.
Quattro consigli per evitare questo tipo di controversia
- Approvate la cessione per iscritto, prima di qualsiasi disdetta. Una lettera raccomandata con avviso di ricevimento è sufficiente. Conservatene una copia. Ciò stabilisce la data certa della vostra approvazione.
- Se volete dare disdetta, fatelo in due fasi: prima al locatario iniziale, poi al cessionario approvato. Non tardate troppo: se la disdetta ha effetto tra sei mesi, la notifica al cessionario deve avvenire prima di tale data.
- Verificate l'iscrizione della società. Se la società non è ancora iscritta al Registro delle Imprese (RCS), la disdetta può essere notificata al suo rappresentante legale (l'amministratore). In caso di dubbio, interpellate la cancelleria del tribunale di commercio.
- Rivolgetevi a un avvocato non appena pensate a una cessione o a una disdetta. Un professionista eviterà gli errori.
