Congé d'un coïndivisaire : pourquoi un seul propriétaire ne peut pas résilier un bail sans l'accord de tous

Imaginez la scène. À Offemont, dans le Territoire de Belfort, un immeuble appartient à plusieurs frères et sœurs après le décès de leurs parents. L'un d'eux, pressé de vendre ou de récupérer le logement, décide de donner congé au locataire en son nom seul. Il se dit : « Après tout, je suis propriétaire, non ? » Grave erreur. Car en indivision (propriété partagée sans division des parts), aucun coïndivisaire n'agit seul pour les décisions importantes comme la résiliation d'un bail.

La question que se pose tout propriétaire en indivision : « Puis-je donner congé au locataire sans l'accord de mes frères et sœurs, ou de mes coïndivisaires ? » La réponse est un non catégorique. Et ce, même si vous détenez 90 % des parts. La Cour de cassation, dans un arrêt du 8 avril 1999 (n° 97-15.706), a tranché : un congé délivré par un seul coïndivisaire, sans le consentement de tous les autres, est dépourvu de tout effet juridique. Autrement dit, il ne vaut rien.

Cette décision, rendue il y a plus de vingt-cinq ans, reste une référence absolue. Elle rappelle un principe fondamental du droit civil : en indivision, les décisions qui dépassent la simple administration (comme donner congé) requièrent l'unanimité. Alors, comment éviter ce piège ? Et que faire si vous êtes locataire et recevez un congé signé par un seul indivisaire ? Décryptage complet.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Tout commence par un immeuble situé dans l'Est de la France, peut-être à Valdoie, commune limitrophe de Belfort. Les consorts Y… sont propriétaires indivis d'un logement donné à bail. Le 16 juillet 1991, l'un d'eux, sans doute pressé de réaliser la plus-value, délivre au locataire un congé avec offre de vente (article 15-II de la loi du 6 juillet 1989). Le locataire, qui bénéficie d'un droit de préemption (priorité pour acheter le logement en cas de vente), reçoit ce document en bonne et due forme.

Sauf que les autres coïndivisaires n'ont pas été consultés. Ils n'ont pas donné leur accord. Le locataire, peut-être inquiet de devoir quitter les lieux ou d'acheter à un prix qu'il juge trop élevé, conteste la validité du congé. L'affaire atterrit devant la cour d'appel, qui annule le congé. Motif ? Un coïndivisaire seul ne peut pas agir pour l'ensemble de l'indivision. Le pourvoi en cassation est formé par le coïndivisaire mécontent.

Devant la Cour de cassation, deux arguments principaux sont avancés. D'abord, une violation de l'article 883 du Code civil (aujourd'hui codifié dans les règles de l'indivision) : le congé serait valable car le coïndivisaire agissait en qualité de gérant de l'indivision. Ensuite, le caractère unilatéral du congé le rendrait irrévocable : une fois délivré, le bailleur ne pourrait plus le retirer. Mais la Haute juridiction rejette ces arguments. Elle valide le raisonnement de la cour d'appel : « la cour d'appel qui relève que le congé avait été délivré par un des coïndivisaires sans l'accord de tous en déduit exactement que ce congé ne pouvait produire d'effet. »

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cet arrêt, il faut saisir le mécanisme de l'indivision. Quand plusieurs personnes sont propriétaires d'un même bien sans que leurs parts soient matériellement divisées, elles sont en indivision. Chaque indivisaire détient une quote-part (par exemple 50 %, 25 %, etc.), mais aucun n'a de droit exclusif sur une partie précise du bien. Les décisions importantes – comme donner congé à un locataire, vendre, hypothéquer – nécessitent l'unanimité (sauf exceptions, comme les actes conservatoires ou d'administration courante).

La cour d'appel avait constaté que le congé avait été délivré par un seul coïndivisaire, sans l'accord des autres. Elle en a déduit, à juste titre selon la Cour de cassation, que ce congé était inopposable au locataire et aux autres indivisaires. Pourquoi ? Parce que le congé est un acte de disposition (il met fin au bail, modifie les droits du locataire). Or, l'article 815-3 du Code civil (anciennement 883) dispose que les actes de disposition requièrent l'unanimité. Le coïndivisaire seul ne peut pas engager les autres.

Le demandeur au pourvoi invoquait aussi le caractère unilatéral du congé : une fois émis, il serait irrévocable. La Cour de cassation répond implicitement qu'un acte nul dès l'origine ne peut produire aucun effet, fût-il unilatéral. Peu importe que le bailleur ait voulu « révoquer » son offre : le congé n'a jamais existé juridiquement. En pratique, cela signifie que le locataire peut ignorer ce congé, et les autres indivisaires peuvent contester toute vente qui en découlerait.

Cet arrêt n'est ni une révolution ni un revirement. Il confirme une jurisprudence constante : depuis des décennies, les tribunaux rappellent que l'indivision est une « société » contrainte où l'unanimité est la règle. La nouveauté ? L'application au domaine des baux d'habitation, avec la loi de 1989. Avant, certains pouvaient penser que le congé était un acte d'administration courant, relevant de la gestion locative. La Cour de cassation met fin à cette ambiguïté.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour le propriétaire indivisaire : Vous ne pouvez pas, seul, donner congé à un locataire. Même si vous êtes majoritaire. Exemple : vous détenez 70 % d'un immeuble à Offemont, vos deux sœurs 15 % chacune. Si vous voulez récupérer le logement pour y habiter ou le vendre, il faut obtenir leur accord écrit. Sans cela, le congé est nul. Et si vous vendez sans leur accord, la vente peut être annulée. Pour le locataire : Vous recevez un congé signé par un seul indivisaire ? Il est sans effet. Vous pouvez rester dans les lieux. Toutefois, vérifiez que le signataire n'était pas mandaté par les autres (par exemple, un mandat écrit). Si ce n'est pas le cas, contestez par lettre recommandée. Pour l'acquéreur potentiel : Si vous envisagez d'acheter un bien loué, assurez-vous que tous les indivisaires ont signé le congé ou la promesse de vente. Sinon, vous risquez de vous retrouver avec un locataire qui refuse de partir ou des coïndivisaires qui contestent la vente.

Chiffrons. À Valdoie, un logement de 70 m² se loue environ 550 € par mois. Si un congé nul est donné, le locataire peut rester 3 ans de plus (durée d'un bail). Le propriétaire perd 19 800 € de loyers s'il voulait vendre libre. Sans compter les frais d'avocat (2 000 à 5 000 €) pour une procédure en nullité. Pour le conseil syndical ou le syndic : Dans une copropriété, si le lot appartient à une indivision, le syndic doit vérifier que tous les indivisaires signent les congés. Une signature manquante et le locataire reste.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Obtenez un mandat écrit de tous les coïndivisaires avant toute action. Avant de donner congé, faites signer à chaque indivisaire un document l'autorisant expressément à agir. Cela peut être une procuration notariée ou un simple écrit (mais gare à la preuve).
• Si vous êtes locataire, exigez la preuve de l'accord unanime. En cas de doute, demandez par écrit au bailleur de justifier que tous les propriétaires ont approuvé le congé. S'il ne peut pas, le congé est nul.
• En cas de vente, faites signer la promesse par tous. Si l'un des indivisaires refuse, la vente est compromise. Mieux vaut régler le conflit en amont (partage, vente aux enchères, etc.).
• Consultez un avocat dès le premier signe de désaccord. Un simple courrier peut suffire à régler les choses, mais si un indivisaire bloque, une action en justice (assignation en partage ou en nullité de congé) peut être nécessaire.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1999 s'inscrit dans une lignée constante. On peut citer un arrêt de la Cour de cassation du 14 novembre 2013 (n° 12-27.205) : un indivisaire ne peut pas seul conclure un bail rural. Et un autre du 6 novembre 2019 (n° 18-21.476) : la vente d'un bien indivis par un seul coïndivisaire est nulle. La tendance est claire : les juges protègent l'unanimité en indivision, sauf pour les actes conservatoires (urgence, éviter la perte du bien).

Depuis la loi du 23 juin 2006 portant réforme des successions et des libéralités, les règles de l'indivision sont plus souples : la majorité des deux tiers suffit pour certains actes d'administration (art. 815-3-1 du Code civil). Mais le congé donné à un locataire reste un acte de disposition nécessitant l'unanimité, sauf à démontrer qu'il s'agit d'un acte d'administration courante (ce qui est rare). À l'avenir, peut-être que la loi évoluera pour aligner le congé sur les actes d'administration, mais pour l'instant, la prudence est de mise.

Checklist avant d'agir

• Ai-je l'accord de tous les coïndivisaires ? Vérifiez par écrit (email, courrier, acte notarié). En cas de doute, présumez que non.
• Le congé a-t-il été signé par un seul indivisaire ? Si oui, il est probablement nul. Consultez un avocat avant de réagir.
• Que faire si je suis locataire et que je reçois un tel congé ? Répondez par lettre recommandée en contestant sa validité, et restez dans les lieux. Ne signez rien.
• Et si je suis acquéreur ? Exigez que tous les indivisaires signent l'acte de vente et le congé. Un défaut d'unanimité peut bloquer la transaction.
• Délais à respecter : Le congé doit être donné au moins 6 mois avant la fin du bail (loi de 1989). Si le congé est nul, le bail se renouvelle automatiquement.

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