Entscheidungsreferenz: cc • N° 10-20.478 • 2011-07-13 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Armentières. Sie kündigen Ihrem Mieter den Mietvertrag per Einschreiben mit Rückschein (LRAR). La Poste versucht, den Brief zuzustellen, aber der Mieter ist abwesend. Ein Benachrichtigungsschein wird hinterlegt. Der Mieter holt ihn nie ab. Sechs Monate später behauptet er, die Kündigung nie erhalten zu haben, und weigert sich, die Wohnung zu räumen. Wem glauben? Ihnen, die den Brief geschickt haben, oder ihm, der sagt, er habe ihn nicht erhalten?
Diese für Tausende von Eigentümern und Mietern entscheidende Frage wurde vom Kassationsgerichtshof (dem höchsten französischen Gericht) in einem Urteil vom 13. Juli 2011 geklärt. Die Lösung ist klar: Das Datum des Zugangs einer per Einschreiben mitgeteilten Kündigung ist das Datum, das der Postdienst bei der Zustellung des Briefes an den Empfänger aufdrückt. Selbst wenn der Mieter den Rückschein nicht unterschreibt, ist das Datum der ersten Vorlage maßgeblich. Schluss mit Anfechtungen aufgrund fehlender Unterschrift.
Dieses Urteil, das in einer Angelegenheit aus Lille ergangen ist, hat heute Autorität. Es schützt Vermieter, erlegt aber auch Mietern eine erhöhte Wachsamkeit auf: Das Nichtabholen von Einschreiben kann irreversible Folgen haben. Lassen Sie uns diese Entscheidung analysieren und sehen, was sie konkret für Sie ändert, ob Sie Eigentümer in Wattrelos oder Mieter in Lille sind.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Alles beginnt in Lille, im Zuständigkeitsbereich des Berufungsgerichts. Eine Gesellschaft erwirbt ein Gebäude mit mehreren Wohnungen. Unter den Mietern befindet sich Frau Y..., die eine Wohnung bewohnt. Am 21. Dezember 2006 kündigt die Gesellschaft im Namen der Voreigentümer Frau Y... per Einschreiben mit Rückschein. Die Kündigung zielt darauf ab, die Räumung der Wohnung zum Zwecke des Verkaufs zu erreichen.
Frau Y... holt den Brief nicht ab. La Poste hinterlässt einen Benachrichtigungsschein. Die Kündigungsfrist (Zeitraum zwischen der Mitteilung der Kündigung und dem Ende des Mietverhältnisses) beginnt zu laufen. Aber die Mieterin zieht nicht aus. Sie bestreitet die Gültigkeit der Kündigung mit der Begründung, sie habe sie nie erhalten, da sie den Rückschein nicht unterschrieben habe. Ihrer Ansicht nach sei die Kündigung daher unwirksam und das Mietverhältnis bestehe fort.
Die Erwerbergesellschaft verklagt Frau Y... vor dem Amtsgericht Lille auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung und Räumung. Das Gericht gibt der Gesellschaft recht: Die Kündigung ist wirksam, das Zugangsdatum ist das der ersten Vorlage. Frau Y... legt Berufung ein. Das Berufungsgericht Douai hebt das Urteil auf: Es ist der Ansicht, die Kündigung sei unwirksam, da die Mieterin den Rückschein nicht unterschrieben habe, was die Wirksamkeit der Kündigung in ihr alleiniges Ermessen stelle. Die Gesellschaft legt Revision ein.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt das Urteil des Berufungsgerichts auf und stellt die Wirksamkeit der Kündigung wieder her. Seine Begründung ist einfach und stützt sich auf Artikel 670 der Zivilprozessordnung. Diese Vorschrift sieht vor, dass das Datum der Zustellung einer Handlung per Einschreiben das Datum des Zugangs ist, das durch den Poststempel bestätigt wird. Das Gericht stellt klar, dass dieses Datum dasjenige ist, das der Postdienst bei der Zustellung des Briefes an den Empfänger aufdrückt. Es spielt keine Rolle, ob der Empfänger den Rückschein unterschreibt oder nicht: Das Datum der ersten Vorlage ist maßgeblich.
Warum diese Lösung? Weil die Unterschrift auf dem Rückschein nur eine Beweisformalität ist. Sie ist keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Zustellung. Wenn der Empfänger nicht unterschreibt, kann der Nachweis des Zugangsdatums auf andere Weise erbracht werden, insbesondere durch den Poststempel. Diese Begründung verhindert, dass ein bösgläubiger Mieter durch die Verweigerung der Unterschrift die Zustellung blockieren und sich auf unbestimmte Zeit in der Wohnung halten kann.
Der Kassationsgerichtshof weist auch das Argument des Berufungsgerichts zurück, wonach die Lösung dem Mieter allein die Kontrolle über die Wirksamkeit der Kündigung überlasse. Im Gegenteil, so das Gericht, sei das Datum der Post objektiv und überprüfbar. Es schütze damit beide Parteien: Der Vermieter wisse, wann die Kündigungsfrist beginne, der Mieter könne eine Zustellung, die er wissentlich ignoriert habe, nicht im Nachhinein anfechten.
Diese Entscheidung ist eine Bestätigung einer bereits gefestigten Rechtsprechung. Sie stellt keine Kehrtwende dar. Die Gerichte wenden diese Regel seit Jahren konsequent an. Das Urteil von 2011 erinnert lediglich mit Nachdruck daran, dass die Unterschrift auf dem Rückschein kein magisches Zaubermittel ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Sie können jetzt beruhigt schlafen. Wenn Sie einem Mieter per Einschreiben mit Rückschein kündigen, ist das Datum der ersten Vorlage (das Datum des Poststempels von La Poste) das gesetzliche Zugangsdatum. Selbst wenn der Mieter den Brief nicht abholt, läuft die Kündigungsfrist. Konkretes Beispiel: Sie kündigen am 1. März zum 31. August (Kündigungsfrist 6 Monate). La Poste versucht, den Brief am 3. März zuzustellen, aber der Mieter ist abwesend. Die Kündigungsfrist beginnt am 3. März, nicht an dem Tag, an dem er den Brief abholt (vielleicht nie). In Wattrelos konnte ein Eigentümer so seine Wohnung zurückerhalten, nachdem er nachgewiesen hatte, dass das Datum der ersten Vorlage der 15. Januar war, obwohl der Mieter den Brief erst am 10. Februar abholte. Das Gericht bestätigte die Kündigung.
Für Mieter: Seien Sie wachsam! Wenn Sie einen Benachrichtigungsschein erhalten, holen Sie das Einschreiben unverzüglich ab. Das Nichtabholen schützt Sie nicht:
